צומת יגור המקום של חברי יגור
אסיפה 12.5.2021
יו"ר עמית שילה
נוקי נויפלד: במסגר הפרויקטים שאנו עובדים עליהם, החלטנו לשנות את השיטה ובמקום להביא לאסיפה פרוייקט גמור, אלא להביא את התנאים הראשונים ולספר עליו, לקבל את אישור האסיפה להמשך התהליך, ובהמשך הדרך כהפרוייקט יבשיל להביאו שוב לאישור. מזה זמן שאנו מנסים להקים מחסן שייתן שירותים לוגיסטיים לחברות חיצוניות בשטחי לגין מערב: השטח שבין לגין ל"חוצות יגור". בשנה האחרונה נפגשנו עם הרבה מאוד חברות, חלקן גדולות מאוד. תמיד הרגשנו טוב בפגישה הראשונה ובפגישות הבאות הרבה פחות. זאת היתה שנה קשה לכולם בגלל הקורונה והנטייה של מרבית הגופים האלה היתה לשבת ולחכות, לראות לאן העולם הולך. החברה האחרונה שפגשנו היתה הום סנטר שבבעלות אייל פישמן. כאן ההרגשה הטובה בהיכרות המשיכה גם לפגישות הבאות. הרגשנו שהחברה רואה איתנו עין בעין את מהות הפרוייקט ולהבדיל מאצל חברות אחרות יש לה מודעות ורגישות לסיטואציה הקיבוצית הן מבחינת האינטרס של הקהילה והן מבחינת היותה הפוסק האחרון לעצם קיום הפרויקט. נעזרת בחברת "גשת" שעוסקת בליווי קיבוצים בפרויקטים כלכליים, נדל"ניים ואחרים, הצוות מטעם יגור כלל את עמית שילה, דב ישורון, נועם שפיגלר ואנוכי. אנחנו מביאים היום את הנתונים הראשונים בפני הציבור. ההצגה הראשונה של הפרוייקט היתה באחי"ג הישנה, הוא אושר ונעצר לשלושה שבועות פריימריז. וכשנבחר הועד החדש, הוצג לו שוב הפרוייקט וקיבל את אישורו, כולל אותן נקודות בדרך בהן יבוא לאישור מחודש באסיפת יגור.
רו"ח תומר טפר (גשת): בתור חבר קיבוץ בעצמי חשוב היה לי להניח בבסיס ההסכם שמדובר "בקיבוץ שיש לו עסקים ולא בעסקים שיש להם קיבוץ". זה הבסיס: העסקים לא צריכים להפריע לאורח החיים הרגיל של התושבים מבחינת שעות הפעילות, אופי הפעילות, כמות הרכבים וכו. חיפשנו שותף מתאים, שיבין שמולו קיבוץ ולא חברה עסקית או איזור תעשייה ויקבל את העקרונות שגיבשנו.
תמצית הפרוייקט
יגור מביאה לעסקה את הקרקע 21.2 דונם, על בסיס שווי שהיא מגדירה, השותף מביא את הכסף על פי השווי לדונם שיגור הגדירה דהיינו 220,000 ₪ לדונם (ערך קרקע חקלאית). על בסיס ההסכם ביגור לשותף פונים לרמ"י להיוון הקרקע לשינוי יעוד לאחסנה. מהוונים אותה יחד, ולאחר מכן -התכנון הניהול והביצוע במנהלת משותפת לקיבוץ ושותף. שכה"ד גבוה ב 10% לעומת מקומות אחרים באיזור, במידה והבנייה תתייקר, יעלה גם שכר הדירה שהיא תקבל. יגור לא לוקחת על עצמה שום ערבויות, לא על החלק שלה ובוודאי לא על זה של היזם. חוזה ארוך עם חברה גדולה ויציבה. הלוואה קטנה יחסית (מינוף נמוך), ויחסי הכיסוי שלה גבוהים. ממוצע תזרים שנתי ליגור, 3-4 מליון ₪, לשנה לאורך 25 שנים. מבנה סטנדרטי שאפשר תמיד להשכיר לשוכר אחר.
מתווה מוצע (להחלטת ההנהלות) לתהליך המו"מ ואישור מוסדות הקיבוץ
1.אישור עקרוני בהנהלות,
2.אישור עקרונות עסקה והמשך לבניית הסכם בהצבעה באסיפת חברים (טרום אישור הסכם מפורט). באסיפה תוצג הדמיה למבנה אפשרי. (האסיפה הנוכחית)
3.מו"מ בעזרת עורכי הדין לבניית הסכם , על בסיס העקרונות המאושרים.
4.אישור ההסכם (מותנה באישור אסיפה ) בהנהלות.
5.הצגת ההסכם באסיפה ובאמצעי הפרסום בקהילה לאישור החברים כנהוג ביגור.
6.ככל שאושר , ייחתם ההסכם, מהוונים את הקרקע, נכנסים לתכנון ולבניה.
בסיס העבודה כלל את ההנחות הבאות הדורשות את אישור מוסדות הקיבוץ
1.ראיית טובת הקיבוץ בכל מבנה של שותפות , בדגש על התאמה, יצירת נכס מניב והבטחת תמורות משלב מוקדם.
2.שמירה על המרחב הכפרי המיוחד, המדגיש איכות חיים , תוך בחינת כל ההשלכות על הקהילה וחבריה.
3.איתור שותף מתאים בגישתו , בהבנתו ( את הנרטיב הקיים ) ובנכונותו להיות שותף הגון והוגן ( מלאכת שידוכין ). לראיה – בחרנו שותף פוטנציאלי מתוך שלושה שנבחנו באמות מידה אלו.
4.אופן שיתוף עם יזם, תוך חתירה להשאת ערך הנכס של הקיבוץ תוך שמירת רוב אחזקות המקרקעין בידי הקיבוץ (לפחות 51% אחזקות בשטח הקרקעי), גם אם המבנה הכלכלי של העסקה יעמוד על 50-50.
5.הסכם בין הקיבוץ ליזם, יתנה שליטת הקיבוץ למניעת שימושים לא ראויים או מתאימים.
6. תנועת רכבים, ככל שתידרש, לא תפגע בבטיחות וברווחת החברים ( מותאם כביש גישה מתאים).
הערות נוספות
מיקום: המחצית המזרחית (קרובה ליגור) של השטח שבין לגין ל"חוצות יגור".
תנועה: תנועת הרכבים למרלוג לא תיהיה בכביש הכניסה ליגור אלא בציר עוקף מכוון המשתלה, ומספרם יוגבל ל 10-15 ביום.
הגובה יוגבל ל 20 מטר. (היזם רוצה 17 מ' )
המטרה של הום סנטר היא לרכז את כל המחסנים שלהם יחד. היתרון של יגור הוא הקרבה לנמלי חיפה.
נקודות עיקריות של מתווה העסקה
1.מאחר ולקיבוץ יגור יש חוזה משבצת ישן, העסקה שתעשה עם רמ"י מחייבת כי לקיבוץ תהיה שליטה בקרקע , לאמור: יוקם תאגיד משותף של הום סנטר (להלן "היזם") והקיבוץ לצורך עסקה עם רמ"י כשלקיבוץ יש לפחות 51% זכויות, לצורך קבלת הקרקע בהסכם מרמ"י בפטור ממכרז ( בהיבט הכלכלי תהיה החזקה של 50% לכל צד).
2.שטח קרקע יגור שיועבר לתאגיד הינו 21.2 דונם. יגור תנסה לצרף בהמשך עוד כ- 3 דונם ולהעבירם לתאגיד. מחיר הקרקע אותה יגור מביאה לתאגיד יעמוד על 220,000 ₪ לדונם.
3.על פי הערכה של יגור, שומה גולמית לקרקע תהיה כ-800,000 ₪ לדונם. יוגדר רף מקסימלי של דמי היוון בסך 1.2 מיליון ש"ח לדונם כתנאי מתלה להסכם.
4.היזם יחתום עם התאגיד הסכם לבניית המרלוג בהיקף זכויות מקסימלי בקרקע של כ- 17-20 אלף מ"ר (בהתאם לגודל המגרש שיהיה בפועל) עפ"י המו"מ עם יגור והשכרתו ליזם לתקופה של 24 שנים ו- 11 חודשים.
5.התכנון והביצוע של הפרויקט יבוצעו באחריות מנהלת משותפת של היזם ויגור שתבחר את גורמי הפיקוח הניהול והביצוע של הפרויקט.
6.שכר הדירה הבסיסי שישולם על ידי היזם לתאגיד בגין שטחי המרלוג יעמוד על 38 ₪ למ"ר לחודש בתוספת מע"מ כדין. התוספת לשכר הדירה כל 5 שנים תעמוד על 4%. (ליגור:בין 3 ל 4 מיליון שח בשנה).
7.ככל שעלות הקמת המרלוג תחרוג מ- 3,000 ₪ למ"ר, יתווסף לשכר הדירה הבסיסי תוספת של 7.5% מהעלות הנוספת לשנה. סך עלות מקסימלי יעמוד על 3,500 ₪ למ"ר. (עלות ההקמה כוללת את כל העלויות מעבר להיוון ככל שתידרשנה, לרבות היטל השבחה).
8.במידת הצורך, יגור יאפשר ליזם לשכור שטח נוסף לצורכי חניות ותימרוני משאיות/רכבים. שכר הדירה שישולם על ידי היזם ליגור בגין שטח זה יעמוד על 6 ₪ למ"ר לחודש בתוספת מע"מ כדין . התוספת לשכר הדירה כל 5 שנים תעמוד על 4%.
9.שימוש בגג לצרכי מתקן סולארי יהיה משותף, והרווחים/חיסכון החשמל שייווצר כתוצאה מהמערכות הסולאריות שיותקנו, יתחלקו בין יגור ליזם עפ"י שיעור ההחזקה בתאגיד.
10.ככל שגוף המימון של הפרויקט ידרוש ערבויות, עובר שעבוד הקרקע, היזם יחתום על ערבות מלאה, לרבות בגין חלקו של יגור, בגין אותה ערבות (השלמת הון עצמי, ככל שיידרש יבוצעו באופן שווה על ידי שני הצדדים).
נועם שפיגלר: עשינו תהליך ארוך של מציאת שותף מתאים. פסלנו מועמדים רבים. ההבנה שלנו היתה שאנחנו מחפשים שותף שהוא במהותו "שוכר" שרואה את הערך של המקום לשימושו ולא שותף "נדל"ני". זו צורת הסתכלות מאוד שונה שאפשרה לנו לדרוש מצידנו תנאים ומגבלות עדיפים. התהליך הארוך סייע בלימוד וסימון נקודות החולשה במודל בו השותף הוא גם השוכר. הצוות הגדיר מנגנוני הגנה וגידור לאותן נקודות כפי שתוארו במתווה- גידור עלויות הבניה והתניה לגמישות בגובה שכ"ד כפונקציה של השינוי בעלויות, גידור עלות היוון הקרקע והחשוב מכל- גידור מתן הערבות של הקיבוץ. אם זאת- חשוב לזכור שזאת רק התחלת התהליך. אם המתווה יאושר נצא לדרך ארוכה עד להבאת ההצעה הסופית בפני יגור.
אבישי שורש: כתוב בנייר לאסיפה שמקימים תאגיד משותף ליגור והום סנטר. ותומר כרגע אמר שהגדרת השותפות "תאגיד" או "חברה" תלויה בשיקולי מיסוי. ראשית לכל כמי שמבין שהנושא הזה יבוא לדיון ואשור על ידי הקלפי אני בעד שהצוות ימשיך בדיון עם השותף הפוטנציאלי אך יש להבין את הקשיים שזה עורם על המצב הכספי של יגור שאינה יכולה להביא מזומנים מכיסה. יגור נותנת אדמה בשווי 5-6 מליון ₪. כנגד זה השותף שם 5 מליון וכך לשותפות הון של 10 מיליון אך כסף מזומן רק 5. הקמת מרלוג, לפי ידיעתי, היא.70- 50-מליון ₪, ההייון הוא 20 מליון ₪. כלומר מדובר בפרוייקט של 80 מיליון שח כלומר יגור צריכה להשקיע כ-40 מליון ₪ כי זה יגיע בעזרת הלוואה לשותפים ואנו 1/2 מזה. מה שמצער שכל הנתונים שאני מוסר לא הוצגו על ידי נציגינו והיועצים שלידם.
תומר טפר: על פי התחשיב שלנו, סה"כ עלות מוערכת שלנו 67 מליון שח. בקופה יש 4.6 מליון (שהשותף מעמיד מול הקרקע של יגור) וחסרים 62.5 מליון ₪. התאגיד (או "השותפות" "הישות") שיגור והום סנטר יקימו ייקחו את ההלוואות. הום סנטר נותנים ערבות מלאה לכל ההלוואה הזאת. הקיבוץ לא מסכן את עצמו.
נועם שפיגלר: בתשובה לשאלה לגבי משך ההחזר לפרוייקט- בנתונים הקיימים כרגע ובזכות שכ"ד גבוה יחסית הפרויקט מחזיר את עצמו תוך 11 שנים. זה יפה מאוד לפרויקט מסוג הזה.
נוקי נויפלד: יגור צריכה להחליט מה היא רוצה. אנחנו מריצים עכשיו 3 פרוייקטים במקביל, כולם יבואו לכאן לדיווח ודיון. מי שרוצה להוריד מס איזון ומיסים אחרים אין דרך אחרת לעשות את זה. כל פרוייקט כזה, גם אם יביא 3-4 מליון שח, בסה"כ זה הרבה. עוד 25 שנה מרלוג כזה יהיה שווה 100 מליון ₪, מישהו יהנה מזה. ואלו יהיו הילדים והנכדים שלנו. אנחנו רק בתחילת הדרך יש עוד הרבה עבודה בניסוח ההסכמים ובניית הפרוייקט. עוד יהיו עליות וירידות. בסוף כולנו רוצים לעבוד קשה בשביל להביא עוד כסף, עוד הרבה כסף ליגור. מבקש את האישור להמשך התהליך, כדי שנוכל להביא לאישור בשלב הבא, את ההצעה הסופית.
עמית שילה: לפני שבוע בדיון אישי הגיעו 50 חברים, היום הגיעו 12. לכבודם חשוב לקיים הצבעה על אישור המשך התהליך.
הוחלט: להמשיך בתהליך.
