שיוך דירות ביגור- דעה לא פופולרית / הדס ילין

דעה לא פופולרית: מי צריך את השיוך הזה בכלל?

הקורונה חשפה לכולם את מה שאני יודעת כבר שנים: אין מקום יותר טוב לחיות בו בישראל מאשר בקיבוץ של היום. יש לנו הכל- ערבות הדדית, קהילה חזקה, חיים פסטורליים בכפר, עסקים שיכולים לתמוך בכל אלה- מה צריך יותר?

על כל אלה, בעיני כמובן, שיוך הדירות מאיים. אני עוסקת בתהליכי השיוך כבר 15 שנה, הייתי מנהלת קהילה של קיבוץ שסיים לשייך והובלתי לקראת סיום תהליך שיוך בקיבוץ אחר, קיבוץ שהלך "צעד אחורה" ובחר בחלופת האגודה. ליוויתי כיועצת קיבוצים רבים אני רואה את ההשלכות של השיוך גם בתפקידי הנוכחי בתנועה הקיבוצית. אני מכירה את התהליך מבפנים, על כל פרטיו והשלכותיו. ומכאן מסקנתי: השיוך הוא תהליך קשה מאד לקיבוץ, ובעיקר- בלתי הפיך. אנחנו בתנועה הקיבוצית עושים מאמצים אדירים כדי לסייע לכל קיבוץ ללכת בדרך שבחר אולם מזוית הראייה שלי, קיבוץ שלא החליט עד היום על שיוך- כדאי לו לא להכנס לתהליך זה.

היתרון שלנו, כקיבוץ שהתהליכים בו קורים אחרי רוב הקיבוצים הוא שאנחנו יכולים ללמוד מנסיונם של אחרים. בואו ננצל את היתרון הזה. אשרטט כאן את האיומים שאני רואה בתהליך זה, תוכלו לשמוע אותם גם מאנשים רבים אחרים בתנועה ובהנהגות הקיבוצים.

איום ראשון: ג'נטריפיקציה

ג'נטריפיקציה הוא תהליך בו אוכלוסיות חזקות כלכליות נכנסות למקום מסוים והאוכלוסיות שחיות במקום זה כבר לא יכולות להמשיך לחיות בו בגלל יוקר המחיה.  איכות החיים הגבוהה בה אנו חיים מושכת אוכלוסיה חזקה כלכלית (שלא בהכרח מתחברת גם למודל הסוציאל דמוקרטי בו אנו חיים), כך שבשוק חופשי- הדירות בהן אנחנו גרים שוות הרבה כסף. יש לזה יתרון למי שרוצה לסחור בנדל"ן- רובנו פשוט רוצים לחיות כאן. לכן לאחר השיוך מתחיל תהליך בו ערך הדירות עולה מאד. הדבר קורה כך: אנשים שהולכים לעולמם מורישים את הדירה- לא ל-3-4 ילדים כפי שאנחנו רגילים לחשוב אלא ל-10-12 נכדים. בדרך כלל, הנכדים מוכרים את הנכס כיון שקשה להגיע להסכמות בין כל כך הרבה אנשים, כמובן למרבה במחיר (לכל נכד אגב, לא נשאר סכום גדול במיוחד בתום התהליך, אפשר לעשות את החשבון). כך מחירי הדירות עולים ובהתאמה גם מחיר הקרקע. זה תהליך מהיר מאד שקורה תוך שנים ספורות. כשבאים בן או בת יגור ורוצים לחזור לקיבוץ, המחיר המבוקש הוא כבר גבוה מדי עבורם. התוצאה: אוכלוסיות חזקות מאד כלכלית נכנסות, בני ובנות קיבוץ- לא.

צריך גם לזכור, שמי שרוצה להיות חבר קיבוץ, חייב לגור בקיבוץ. אלו הכללים של ה"נחלה" החקלאית. לכן, מי שלא יוכל להרשות לעצמו מגרש יקר ביגור, לא יוכל להתקבל לחברות, ולכן גם לא יוכל להיות שותף בשאר הזכויות של חבר קיבוץ, הקהילה היחודית, הנכסים המשותפים, הערבות ההדדית, וכו'.

בעיני הדבר הכי חשוב הוא שילדינו ונכדינו יוכלו לחיות בקיבוץ באורח החיים שבחרנו, אני רוצה לחיות במקום בו זוג מורים או עובדים סוציאליים יכולים להיות חלק ממנו- ובקיצור, אני לא רוצה לחיות בישוב של עשירים אלא בקיבוץ!

איום שני: למה לשלם יותר?

בואו נדבר כלכלה:

• עלות השיוך בקיבוץ כמו יגור- בהערכה שנעשתה לפני כמה שנים, עלות השיוך הכוללת בחלופה הזולה ביותר, חלופת האגודה, עמד על כ-92 מיליון ₪. כיום העלות מגיעה להערכתי למעל ל-100 מיליון ₪. את הנכס הזה, כבר יש לנו.
• רק 585 מתוך 700 יחידות הדיור שאנו רשאים לשייך לפי ההחלטות כרגע, יהיו בהנחה- היתר יהיו בעלות של 91% מערך הקרקע, כלומר מחיר מלא.  כבר היום מספר בתי האב הקיימים ביגור מתקרב לכך, ומספר הזכאים לשיוך עשוי לעלות על המספר הזה.
• החלטות השיוך הקיימות היום- חלופת השיוך הקנייני וחלופת האגודה- מפרידות בין מי שנקלט לפני מרץ 2007- הוא נחשב חבר ותיק, ומי שנקלט לאחר מרץ 2007- אשר נחשב חבר חדש. החברים הותיקים נהנים מתשלום נדחה של מרבית עלות המגרש והחברים החדשים לא. יותר מכך- חלק מהחברים החדשים ישלמו מחיר מוטב של 33% וחלק כאמור, 91%. כשעלויות המגרשים ירקיעו שחקים (מוזמנים לברר בקיבוצים אחרים את השמאות העדכנית שלהם, יש כאלה שקיבלו ממש בחודשים האחרונים)- נשאל את עצמנו: בשביל מה עשינו את התהליך הזה?
• לסכומים האלה יש להוסיף עלויות כגון: מימון של תהליך ארוך של מספר שנים בו משלמים ליועצים משפטיים, למלווי התהליך, לאדריכלים שיעשו פרצלציה- כל אלה עולים מאות אלפי ₪ לשנה, כאמור במשך כמה שנים טובות.
• בנוסף, תהליך הוצאת התשתיות מהמגרשים, כפי שנעשה בקיבוצים אחרים, עולה לא פחות מ- 35 מיליון ₪, ועל כך בהמשך.
• לא הוספנו היטלי השבחה, מיסוי מקרקעין, מע"מ ועוד ועוד ועוד…

אני שואלת: בשביל מה? מה נקבל תמורת הסכומים האדירים הללו שאין לנו היום?

איום שלישי: סכסוכים פנימיים ומשפטיזציה של חיי הקיבוץ

כל מי שקורא עיתונות קיבוצית ב-15 השנים האחרונות רואה כמה סכסוכים משפטיים יש בין החבר לקיבוץ- רובם עוסקים בנושא זה של שיוך הדירות. סכסוכים בנושאים רבים כגון: גבולות המגרש; איכות וגודל הבית לעומת הוותק; טבלת האיזונים; תשתיות; ועוד ועוד- ופתאום אנחנו לא מתנהלים רק מול חברים אלא גם מול יורשים שחיים מחוץ לקיבוץ ודורשים זכויות.

התהליך הוא תהליך סבוך והרבה מאד חברים יוצאים ממנו מתוסכלים וכועסים על הקיבוץ ועל שכניהם. למה? כי אי אפשר לייצר שיוויון בין מי שקיבל בית לפני 30-40 שנה, ויש לו ותק של 40-50 שנה, למי שמקבל בית היום והוא, מן הסתם, בעל ותק נמוך יותר אך בשיוך כפי שכתבתי קודם- צריך לשלם עלויות אדירות עבור הקרקע . אי אפשר באמת לייצר טבלת איזונים "הוגנת", אי אפשר לקחת קיבוץ שנבנה כשלם ולחלק אותו לפרוסות מבלי שהדבר יצור תסכול אצל החברים.

אז מגיעים לבוררויות ולבתי משפט, יש דם רע בין החברים ובין הקיבוץ לחברים. היחידים שמרוויחים מזה הם עורכי הדין.

איום רביעי: פרצלציה והוצאת תשתיות מהמגרשים

אחד התהליכים הקשים והמורכבים ביותר, שאנשים לא לוקחים בחשבון בתהליך הזה, הוא הפרצלציה- כלומר החלוקה למגרשים.

הקיבוץ בתפיסתו התכנונית מאז ומעולם התייחס לבית החבר כאל "חדר" ואל המרחב שמחוץ לבית כאל מרחב ציבורי משותף. בעצם בתהליך שיוך הדירות- הדבר הזה משתנה ולכל אחד מאיתנו אמור להיות "מגרש" בגודל מסויים- בדרך כלל לא פחות מ-300 מ"ר. אבל הקיבוץ לא בנוי כך-  בא אדריכל ופורס באמצעות סכין חדה את המרחב המשותף למגרשים פרטיים.

זה תהליך ארוך ומסובך מאד, שיוצר קשיים רבים, שלעיתים לא ניתן לחזות. חלק ניכר מהבתים ביגור לא בנויים לפרצלציה כך שצריך להפוך אותם לבתים משותפים עם שטח לשימוש של כל אחד מהדיירים.

ואחרי שסיימנו את תהליך הפרצלציה- צריך להתחיל בתהליך של הוצאת התשתיות מהמגרשים, כיון שאם המגרש שלי- למה קו הביוב של השכן שלי צריך לעבור אצלי במגרש? כך הופכים- פיזית- את המגרשים  על פיהם, בתהליך יקר, ארוך ובעיקר מתיש לחברים שצריכים לחיות שנה או שנתיים בתוך אתר בנייה. אני חושבת ששדרוג התשתיות הישנות הוא תהליך חשוב והכרחי אבל תהליך הוצאת התשתיות מהמגרשים הוא תהליך עצום ו-לא הכרחי.

ולנקודה האחרונה בסעיף זה: עשינו פרצלציה, הוצאנו תשתיות מהמגרשים- ומה עם שטחי הציבור שלנו? האם לנצח ייתנו לאגודה השיתופית הנקראת קיבוץ להחזיק בשטח פרטי פתוח גדול כל כך? סימנים מקדימים מראים שאנו עלולים לאבד את השטחים הציבוריים שלנו, כולל מבני הציבור שבנינו מכספנו.

איום חמישי: מיצוי מלאי הדירות וזכות הקניין

על פי הכללים הנהוגים היום, יש ליגור 700 יחידות דיור שיכולות להיות משוייכות לחברים. אנחנו לא רחוקים מהגעה ליעד הזה. ומה הלאה?

בקיבוץ ללא שיוך- דירות מתפנות כל הזמן, אליהן נכנסות משפחות צעירות, שמשפצות אותן ומתאימות אותן לצרכיהן (בקיבוצים רבים דווקא הדירות הישנות יותר מבוקשות כי המיקום שלהן בקיבוץ יותר אטרקטיבי). בקיבוץ משייך- לכל אחד יש דירה אחת וזהו- כך שאם יש משפחה שבניה אינם מעוניינים לחזור לקיבוץ, הדירה הזו "יוצאת החוצה" ונמכרת למרבה במחיר. אם אתם חושבים שאפשר להגביל את התהליך הזה- אתם טועים. במדינת ישראל זכות הקניין היא זכות חזקה ביותר, והזכות של קיבוץ לנהל את מלאי הדירות שלו נחשבת חלשה משמעותית מזכות הקניין. לכן יהיו פחות ופחות דירות שיעמדו לרשות בני ובנות הקיבוץ ושוב- הגענו לג'נטריפיקציה.

איום שישי: תהליך ארוך ובלתי הפיך

אחרי שהבנו (פחות או יותר) את היקף הפרוייקט- כדאי לדעת שהתהליך לקח בקיבוצים אחרים לעיתים מעל ל-15 שנה! הבעיה המרכזית היא שמרגע שנכנסנו לתהליך- זו התחייבות לחברים וליורשים והחזרה אחורה היא כמעט בלתי אפשרית. כלומר, נכנסנו היום לתהליך ממושך, יקר, אדיר מימדים ששואב את מרבית הכוחות הקהילתיים ו-אי אפשר לחזור ממנו אם מגלים שלא לילד הזה פיללנו.

 אז מה בכל זאת אפשר לעשות?

לפני כ-5 שנים החלטנו על שינוי אורחות חיים. שינינו את מבנה התקציב האישי, את האופן בו אנו משלמים על השירותים המשותפים שלנו, את מנגנוני הערבות ההדדית שלנו- כל אלה היו הכרחיים. תהליך שיוך הדירות אינו תהליך הכרחי ואינו מחוייב המציאות- למי שלא נכנס אליו עד עתה. כבר 100 שנה קיבוץ יגור  קיים וצומח, קולט לחברות את בניו ובנותיו וגם אחרים. תהליכים רבים שהובלו בקיבוצים לפני 15 שנה נעצרו- הרחבות קהילתיות, חברים בעצמאות כלכלית, שיוך נכסים קנייני הם רק כמה מהדוגמאות, גם תהליך השיוך נמצא במסלול דומה בקיבוצים שהדבר עוד אפשרי.

אני יודעת שיש רצון אמיתי של חברים לקבל נכס יקר ערך, ויש גם לחץ חיצוני של רשויות המדינה לביצוע שיוך, אולם אני מאמינה שאנו יכולים להגיע להסדרים פנימיים בינינו, חוקיים ולגיטימיים, שיפתרו את סוגיית הדיור ואת ההורשה. ההסדר המוצע על ידי הצוות הוא הסדר כזה בדיוק. במקום לשלם את הסכומים האדירים הללו החוצה- צריך  להגיע להסכמות פנימיות שיאפשרו לנו להמשיך לחיות במודל של דיור קואופרטיבי- כלומר, הדירות שייכות לאגודה בה אנחנו חברים ולנו אין זכויות בדירה פרט לזכות למגורים הולמים בקיבוץ לכל חיינו כחברי קיבוץ, אך יש לנו זכויות אחרות שניתנות לנו מכוח הוותק והחברות שלנו בקיבוץ. את השותפות הזו, אין צורך לפרק!

במקרה זה- הקיבוץ יכול לקבל היתרי בנייה כיון שהוא לא משייך. החברים ישלמו עבור זכות המגורים בבית, בהתאם להשקעת הקיבוץ ובהתאם לוותק שלהם. הבתים לא יהיו של כל אחד מאיתנו, הם ימשיכו להיות של כולנו יחד- וזה נכס אדיר שכולנו שותפים בו.

בסוף, כשמזקקים את המטרות שלנו- אפשר להסכים על כך שאנחנו רוצים לחיות כאן, לאפשר לילדינו ולנכדינו לחזור הביתה ולקלוט אנשים שמעוניינים לחיות בצורת החיים המרשימה הזו שנקראת- קיבוץ.