הייחודיות של שיוך הדירות, ומה לא מבינים בקשר לצד הכלכלי שלו / אהוד ס"ט

 

25.9.21 (רשימה שניה ליומן)
אהוד ס"ט

• מהי "הצפת ערך" ואיך היא קשורה לשיוך הדירות"?
• כיצד הופכים באמצעותה את הנכס, לכסף שיכסה את כל הוצאות "השיוך", והרבה יותר?
• כיצד זה מתבטא בשני הערכים החשובים – בטחון כלכלי וזכויות הורשה לחברים?
• ומדוע יש היום "חלון הזדמנויות" נדיר, שעלול להיסגר?

 ברשימה הקודמת (היומן, 26.9.21) בחנו את המישור החברתי אידיאולוגי של שיוך הדירות ("השיוך"), והראינו כי אין כל קשר בין ביצוע "השיוך", לבין איום על קיומו העתידי של הקיבוץ. הרשימה הנוכחית תעסוק במנגנונים הכלכליים של "השיוך", ובמנופים הכספיים מרחיקי הלכת שהם מאפשרים.

"הצפת ערך" – מהי?

• במפגשים שהתקיימו בנושא "השיוך", העלו חברים טענה כנגד "השיוך", האומרת: "אנחנו לא רוצים בעלות על הדירה, אנחנו רוצים (במקום זאת) כסף".

התשובה היא: כי אין כל סתירה בין השניים. היפוכו של דבר, דווקא הבעלות על הדירה, יוצרת יותר כסף! והמפתח לכך היא: "הצפת הערך" של הדירות בקיבוץ.

במסגרת קיבוץ שאין בו "שיוך", החברים יכולים להשתמש בדירות, אבל משום מגבלות חוקיות הקשורות ברשות מקרקעי ישראל (רמ"י), הם לא יכולים לממש אותן לצרכים נוספים, כגון – ביטחון כלכלי או הורשה. במלים אחרות, לדירות יש "ערך רדום", אולם הערך הכלכלי הגלוי והמלא שלהן – הערך הכספי – הוא, למעשה, אפס.
וכאן נכנסת לתמונה "הצפת הערך" ההופכת את "הערך הרדום" של הדירות, לערך כלכלי גלוי.
נניח למען הפשטות כי הערך הכספי של מגרש ביגור הוא מיליון ש"ח, ומחיר השוק הממוצע של דירה בנויה ביגור (כולל ערך הקרקע) הוא שני מיליון ש"ח. ואז, עם "השיוך", "במחי עט" בודד, של חתימת רמ"י על ההסכם, קופץ מחיר דירה ביגור מאפס, לשני מיליון ש"ח!
הגורם לכך הוא, שכאשר רמ"י מעבירה את הבעלות על הדירה לחברים בקיבוץ, הדירה הופכת ל"סחירה", ובכך – מקבלת את מחיר השוק.

• מה שעוד מגביר את הכדאיות של "השיוך", היא ההנחה הגדולה שרמ"י נותנת לנו על ערך הקרקע.

יש בנושא זה הבדלים מסויימים בין שתי החלופות של "השיוך:" "החלופה הישירה/קניינית" ו"חלופת האגודה", שלא ניכנס אליהן כאן משיקולי זמן ומקום. מה שחשוב רק לדעת בשלב זה, הוא כי באופן כללי, התשלום הנדרש על ידי רמ"י, נע בין 10% ל- 33% מערך הקרקע, עם אפשרויות שונות של דחיית תשלומים, לפי וותק החברים.
אם גם, צורך הדיון, נתייחס לאפשרות הקיצונית לחומרה, הרי שלרכוש את המגרש בשליש מערכו בשוק, זו השקעה עם תשואה יוצאת מן הכלל של 200%! וזאת, כאשר תשואה נורמלית בשוק, נעה בין 5% ל- 10%.
אם נוסיף לכך את היתרונות של דחיה אפשרית של חלק מן התשלומים, או הנחות נוספות שניתנות במסגרת "חלופת האגודה", נוכל להגיע לתשואה של פי ארבעה או פי חמישה מכך.
במונחים כלכליים, זהו "ערך המתנה" שאנחנו מקבלים מרמ"י בתהליך ה"שיוך" ביחס למחיר השוק של הקרקע.  אם אנחנו מדברים על דירה קיימת ובנויה, התשואה והכדאיות קופצים עוד פי כמה וכמה!
זוהי, אכן, הזדמנות בלתי חוזרת, שאם נחמיץ אותה, אנחנו עלולים להצטער קשות בעתיד.

אפשרויות המימון והמימוש של ערך הדירות

שאלה נוספת שנשאלת לעתים קרובות על ידי חברים, היא: "בסדר, אפילו אם אני מבין את החשיבות והכדאיות של 'השיוך', מאין אקח כסף לשלם את ההוצאות הכרוכות בו?".
גם כאן התשובה היא פשוטה: "השיוך" עצמו – ליתר דיוק, הבעלות על הדירה – יוצר את אפשרות המימון שלו.
דירה או בית בישראל, נחשבים כנכס יציב השומר על ערכו. יתר על כן, משום הביקוש העולה ועימו גם עליית המחיר, הבית נחשב כערבון וביטחון טוב לכל פעילות פיננסית, כמו הלוואה או משכנתה.
בניגוד למצב שבו אין לך נכס, ואתה נזדקק לערב חיצוני, הריי שאם אתה הבעלים של הנכס, הנכס עצמו משמש כערבון וכביטחון. במצב כזה, קרוב לוודאי שכל בנק או מוסד פיננסי, ישמח לתת לך הלוואה לזמן ארוך, או משכנתה, שיכולות לשמש אותך למימון ההוצאות הכרוכות ברכישת הנכס.
נכון, בסופו של דבר, גם הלוואה – נוחה ופרוסה ככל שתהיה – צריך לשלם. אבל התמורה הגבוהה של הבעלות על הנכס, מצדיקה זאת, ויותר.
בדיוק לכך התכוונו ברשימה הקודמת, כאשר אמרנו שתהליך "השיוך" יוצר למעשה יותר כסף, מאשר הוא צורך.

השפעת "השיוך" על הביטחון הכלכלי של החברים, ועל זכויות ההורשה

• הביטחון הכלכלי
• עצם הבעלות על נכס בשווי, נאמר, של שני מיליון ש"ח, מעניקה לנו "ביטחון ליום סגריר". נכון, יגור היום, הינו קיבוץ איתן מבחינה כלכלית. זאת, במובן זה ש בעתיד הנראה לעין, אין חשש לשרידותו. עם זאת, אנחנו אף פעם לא יודעים מה צופן לנו העתיד, וטוב שיש לך "רשת ביטחון" משלך, המבוססת על נכס יקר ערך.
• אפשרות נוספת להעלאת רמת החיים דווקא, נקראת "משכנתה הפוכה".

בניגוד למה שחושבים לעתים, המימוש של הנכס – גם דירה שגרים בה – לא חייב להידחות עד לסוף החיים. כאשר אתה בעלים של נכס בעל ערך, אתה יכול להעלות את רמת החיים שלך גם בעודך גר בדירה.
בבנקים ומוסדות פיננסיים רבים, קיימת מסגרת הנקראת "משכנתה הפוכה". במקום לשלם כסף עבור רכישת הנכס, אתה יכול לקבל כסף, תמורת חלק מן הבעלות עליו.
כך, למשל, ניתן במסגרת זו לקבל, סכום חודשי קבוע, נאמר – 2,000 או 3,000 ש"ח, תמורת וויתור חלקי (באופן יחסי) על ערך הנכס – הדירה.
בצורה כזו אמנם יישאר לנו פחות ערך להוריש בעתיד, אבל נוכל, אם ניבחר בכך, להעלות את רמת חיינו ואת איכות חיינו, בהווה.

זכויות הורשה

היכולת להוריש לילדינו דירה משמעותית בשווי של כשני מיליון ש"ח, ואולי אף יותר, היא ייחודית לשיוך הדירות. היא נובעת מ"הצפת הערך" של "הנכסים הרדומים" – הדירות. וזאת, כמעט ללא פגיעה במהלך חיים השוטפים שלנו. זו זכות שנתונה לכל אזרח בישראל, ועד היום היא נמנעה מאתנו.
בהקשר ל"שיוך", מדברים לא פעם על הרצון שהילדים יגורו לידינו. זה דבר טוב לכשעצמו, אבל דומה שיש בכך הגזמה מסויימת ו"שבטיות" יתר. הילדים, משהתבגרו, הולכים בדרכם שלהם, ולא פעם הם מחליטים על מקום מגוריהם לפי בני/בנות זוגם, לפי מקום עבודתם, או משיקולים אחרים. מה שחשוב הוא, שאנחנו כהורים, נסייע בידם וניתן להם את "ברכת הדרך".
ודומה שאין "ברכת דרך" משמעותית, וסיוע כלכלי מבטיח יותר להמשך דרכם, כמו הורשה משמעותית המתבססת על שיוך הדירות.

"חלון ההזדמנויות"

בניגוד למה שידענו עד לתקופה האחרונה, שרמ"י מנסה לפגוע ולהצר את רגלי "השיוך" בקיבוץ (במיוחד את "חלופת האגודה"), מתברר שדווקא לאחרונה (אולי כתוצאה מהשינוי הפוליטי במדינה) חל שינוי בגישתה, וניפתח "חלון הזדמנויות" חדש.
בראיון שניר מאיר, מזכ"ל התנועה הקיבוצית, נתן לנחמן גלבוע, לקראת ראש השנה ("הזמן הירוק", 2.9.21), הוא אומר:
זו הזדמנות לספר על פריצת דרך משמעותית ביחסים עם רשות מקרקעי ישראל (רמ"י).
בתקופת המימסד הקודם ברמ"י, בראשות המנכ"ל עדיאל שמרון, הם עשו כל שלאל ידם לעכב את הבניה אצלנו.
כשינקי קוינט ניכנס לתפקיד מנכ"ל רמ"י, קיימנו פגישת הכרות ועבודה. באתי עם מספר בקשות, ולא רק שקיבלתי ממנו תשובה חיובית לכולן, רמ"י היום מיישמת את כל ההבטחות שלו.
מדובר בשינוי מובהק במדיניות רמ"י, בהתנהלות ההנהלה המרכזית שלה ובהנחיות למרחבים.

• הבקשה הראשונה נגעה ל"חלופת האגודה"…, עכשיו הם רוצים שנציג לוח זמנים לסיום התהליך. זה עובד בשטח. קיבוץ אחר קיבוץ מקבל אישורים, ורצים קדימה.
• בקשה שנייה הייתה שיקל גם על "השיוך הקנייני". הסברתי לו שעיכוב "השיוך" מונע את הגידול הדמוגרפי בקיבוצים. הוא הבטיח שזה יטופל, ואכן זה מטופל ורואים את זה בשטח.
• בקשה נוספת הייתה ליישם את "הסדר הביניים", ולא להעניש אותנו על עיכוב "השיוך" (בעבר) על ידי רמ"י. הוא אישר גם את זה.
• עוד בקשה, שבה קיימת פריצת הדרך היא משמעותית מאד בעיניי, הייתה בנושא הבניה החברתית לחיילים בודדים.

דבריי ניר מאיר. ניראה כמו "ירח דבש" חדש בין רמ"י והתנועה הקיבוצית.

סיכום

ברשימה זו ובקודמתה ביומן, בנושא שיוך הדירות, בחנו את הדברים ברמת העקרונות בלבד. לא ירדנו לפרטים המעשיים יותר. עוד יהיה לכך זמן ומקום.
אני מאמין ש"השיוך" הינו צורך השעה, והוא המשך טבעי ונידרש למהלך "שינוי אורחות החיים" ביגור.
במישור החברתי אידיאולוגי, הראינו כי "השיוך" לא מהווה איום על קיומו של הקיבוץ, אולי אפילו להיפך – הוא יביא לסיפוק ורווחה לחברים הקיימים, ואולי אף ישמש כמוקד משיכה לחברים נוספים.
במישור הכלכלי הצבענו על הכדאיות הרבה שלו, ועל ההיתכנות הכספית שלו.
עדיין נשארו בעיות מעשיות לא מעטות הדורשות פתרון, אבל חשוב שנראה בהן אתגר, שיש, וניתן להתגבר עליו, ולא כאל אבן נגף שצריך להתחמק ממנה.
שיהיה בהצלחה לכולנו.