היכן אוכל לשתול שיח של לואיזה בשטח המשותף שמחוץ לבית בו אני גר?

דוד ילין – ועדת תכנון

את השאלה הזאת אין צורך להציג ב"דפי יגור". התשובה מתקבלת מיד, בשיחה קלה עם השכן או עם השכנים. ואם לא שתלנו בלא ששאלנו, נותר לנו רק להבטיח שהשכנים ישאירו גם לנו כמה עלים לתה. אולם, המהלך הנכון, הנוגע לכלל הציבור, הוא לעסוק בשימושים אחרים, משמעותיים, הקשורים לשאיפותיו, ואולי גם לזכויותיו של הפרט, מול או בהתאמה לזכויותיהם של שאר הדיירים – שכניו בבניין. לנושא תוספת בניה לצורך הגדלת הדירה, ניתן מענה בצורת נוהל בניה פרטית. זהו נוהל מפורט האמור לאפשר ולהסדיר בניה ביזמה פרטית.

אלא שעיקרו של הנוהל הזה הוא תוספות בניה ואין הוא כולל שימושים הנעשים בחצר המשותפת. השימושים של הדיירים, בחצר הבניין הם רבים ומגוונים. נכללים בהם: הצבה של מחסן, התקנת סככה ומצללה, הנחת משטח מרוצף או בניה של משטח כזה, יצירת פינת ישיבה, הכשרת מקום חניה לקלנועית או לקלאב קאר, הצבת מתקן משחק כמו טרמפולינה או נדנדה וכן, גינון – פעולה הכוללת נטיעות עצים ותיחום שטח בגדר או במשוכה (גדר חיה). וכבר הולכת ומורגשת נוכחותו של הרכב הפרטי, הגודש את החצר הציבורית וישנם ניצנים של הצמדת מכוניות אל בית מגורים. ובין לבין, הערת ביניים לגבי תיחום שטח משותף בשימוש פרטי: הצבת גדר או נטיעת משוכה, בגבול דרך ציבורית, היא פעולה השייכת כבר לדיון ציבורי נפרד. סוגי השימושים, שפורטו לעיל, נובעים מצרכים אישיים מוכרים ומובנים לכולם. הקשיים מופיעים כאשר מבקשים לממש את הצורך ואת השאיפה. לצורך מעבר אל השלב הזה נדרש תיאום עם השכנים, דיירי-הבניין.

בנקודה זאת ראוי לעצור ולראות מה נהוג במדינת ישראל, מחוץ לקיבוץ. סוגיית השימוש הפרטי בבית משותף נדונה בחוק המקרקעין. החוק מגדיר בית משותף כבית שיש בו שתי דירות או יותר. בית משותף מכיל רכוש שהוא משותף לכל או לחלק מהדיירים ואינו שייך בלעדית לאף אחד מהם, כגון: חדר מדרגות, חצר וגג. בבתים משותפים יש בדרך כלל תקנון המסדיר יחסים בין הדיירים. במסגרת התקנון נכללת פסקה לפיה "השימוש בחלקת אדמה ליד הבית, הוא שימוש סביר כל עוד אין בכך תפיסת חזקה ייחודית". ברם, חוק ותקנון לבית משותף, אינם כלים המשמשים אותנו, ביגור, כאשר בוחנים פניה, או ביצוע בפועל, של שימוש מסוים בשטח ציבורי של בית מגורים. עדיין איננו נזקקים לכך. יחד עם זאת, טוב ליידע שקיימת פסיקה משפטית האומרת, שאין לקבל מצב שבעל דירה בבית משותף, יבצע שינויים מהותיים ברכוש המשותף ויכפה בכך על בעלי הדירות מציאות חדשה שלא הסכימו לה. ופסיקה אחרת הקובעת, שבניית חצר פרטית על חשבון שביל כניסה לבניין וטיפוח שטחים מהרכוש המשותף בבניין, איננה חוקית.

ומכאן בחזרה לשכונות שלנו, ביגור. קיים אצלנו מגוון גדול של בניינים ודירות, מצב המקשה מאד על קביעת נוהל לשימוש פרטי בחצר של בניין מגורים. ישנם בנייני "שיכון" עם שתיים ושלוש קומות, בניינים דו-קומתיים עם גישה נפרדת לכל קומה, ובניינים צמודי-קרקע. באופן טבעי מצוי השטח הצמוד לדירת קרקע, בשימוש בידי דייריה. בשטח הזה מגדלים פרחים או בונים רחבה לישיבה – משטח חשוף או מקורה. שימוש או בילוי של דיירים אחרים, בשטח כזה, מתקבל כחדירה לפרטיות של דיירים בקומת הקרקע עקב הקרבה לחלונות. לדרים בדירות שמעל לקומת הקרקע נותר להשתמש במדשאה שבין בניינים, ככל שנותרו מקומות כאלה, או להרחיק אל גני-משחק ציבוריים. תחום אחר, הקשור לשימוש הפרטי בשטחי-חוץ, הוא גבולות השטחים האלה. בשכונות כמו שכונת הכביש והמשתלה, מציבה מדרכה גבול בחזית הבניין. אולם, בשטח הציבורי, שבשולי השכונה, אין גבול ברור וחלקים גדולים ממנו נמצאים בפועל בידי הדיירים של הדירות הקיצוניות. זאת אף שמדובר בשטח שכונתי ציבורי שחלקו אף מדושא ומבהיר בכך את יעודו: שימוש לכל. ואם במקומות מסוימים אין גבולות ברורים הרי שבמקומות אחרים יש תיחום ברור, המומחש בגדרות ובמשוכות, אבל, ללא עיצוב אחיד ובאין יד מכוונת או קובעת כללים לכך.

הבעיה, של השימוש הלא שוויוני בשטחי-חוץ, מתעצמת בעיקר היכן שהאפשרות להסדיר מקום חניה לקלנועית ולקלאב קאר, או להציב מחסן, איננה קיימת עבור כולם. והיא מחמירה כאשר שכן משתלט על שטח גדול מדי יחסית לשטח העומד לרשות כלל הדיירים ויותר מכך, כאשר השטח הזה מוגדר כשטח ציבורי.

סיכומו של הנושא. הרצון, וגם הצורך, לשימוש בשטחים שמחוץ לדירה, מוכר, מובן ומקובל. האפשרויות לכך אין שוות בין החברים כי התנאים שונים ומיוחדים לכל דירה , ובניין ואיזור ביגור. ברם, נדרש להזדרז ולהסדיר את הדברים. כל עוד איננו מקבלים החלטות על פי "חוק המקרקעין", כנהוג מחוץ לשער הקיבוץ, עלינו לקבוע כללים משלנו אשר ישלימו את "נוהל הבניה הפרטית". בכללים האלה תיכלל החובה לקבלת הסכמה של השכנים, בהסדר כזה או אחר, לכל שימוש פרטי בשטח המשותף וייקבעו אמצעים לאכיפת הנוהל.