צומת יגור המקום של חברי יגור
יו״ר: אמנון מאירי
פיתוח קרקעות לגין
אלון חגי: מובא לאישור פרויקט שאנו עוסקים בו זמן רב. הפרויקט הבשיל לקבל היום את ברכת הדרך. מדובר ב-26 דונם מערבית ללגין. היום מגדלים בו כותנה. ממערב לו יקומו מגרשי החניה של המטרונית.
על פי התב״ע יש למשבצת הזאת זכויות בנייה גבוהות מאוד (80% בינוי ואחוז תכסית גבוה), שהופך אותה לנכס נדל״ני יקר מפז. לעומת ״פרויקט עזריאלי״ שאושר לאחרונה ו״חוצות יגור״ שבו מעמידה יגור קרקע לתאגיד מחוץ ליגור, כאן יגור חייבת להחזיק בידיה ב-51 אחוז מזכויות המשתמש. זאת אומרת שהיא תישאר קרקע של יגור, יגור תפתח אותה ותעמיד אותה לרשות הפרויקט. יגור תעשה חוזה פיתוח מול רמ״י (רשות מקרקעי ישראל). השטח יחולק לשלושה מתחמים: לאחד מהם יעברו המחסנים של טופולסקי. בשני תשתמש יגור למתקנים שונים (הנגריה, אם יוחלט להעבירה) או לשוכרים ישנים וחדשים. השלישי יפותח בשלב ב׳. השותפות במיזם תהיה 49 אחוז לטופולסקי ו-51 ל״חוצות יגור״.
סה״כ ההשקעה המוערכת בפרויקט בשתי פעימות: 43 מיליון ש״ח, מתוכם 23 מיליון בהקמה. אנו ממוקדים כרגע בגיבוש מבנה ההון שיאפשר את ההקמה. מבוסס על הון עצמי שמעמיד טופולסקי כנגד שווי גבוה לקרקע (במצבה הנוכחי) בתוספת חלקו היחסי, וכן השלמת הלוואה ל״חוצות״ שתוחזר מכספי המיזם. יתרת הסכום יגוייס על ידי החברה בליווי פיננסי. שלב ב׳ נמצא באופק, אבל לא על השולחן כרגע. ההקמה כוללת את היוון הקרקע כולה, הכנת התשתיות להמשך ובניין הבניינים והרחבות הכלולים בשלב הזה.
יגור לא שותפה להשקעה של אותם 23 מיליון שקל שתיארתי. התשואה שצפויה לנו, בתסריט השמרני והזהיר שיניב, היא 600 אלף שקל בשנה בעשר השנים בהן תוחזר ההלוואה הבנקאית. לאחר מכן חלקה של ״חוצות יגור״ יעלה לרמה של 1.5 מיליון ש״ח ל-2.5 מיליון ש״ח לשנה. מה שמאוד עוזר לנו כאן להקטנת הסיכון הוא הלוואה של טופולסקי ליגור, שמאפשרת את הקמת ההון העצמי לטובת הפרויקט, שתוחזר רק מתוך הרווחים בו, ואינה מסכנת את יגור בשום צורה.
המבנה הארגוני של הפרויקט הוא: יגור היא בעלת חוזה החכירה על הקרקע (חוזה חדש שייערך להיוון הקרקע מתוך כספי המיזם). יגור פועלת כאן באמצעות תאגיד ״חוצות יגור״ של אחי״ג, שזו לו כבר זרוע שלישית בנוסף למרכז המסחרי הקיים ופרויקט עזריאלי (״יגור – המפרץ אגש״ח בע״מ), שנקראת ״אגוד מקרקעין, קרקעות ׳לגין מערב׳ אגש״ח״. לצורך זה מוקמת אגודה חדשה, בה חברים ״חוצות יגור״ וטופולסקי. ההון מחולק ביניהן ביחס של 51 מול 49. האגודה מפתחת ונותנת הרשאות למשתמשים ולשוכרים במתחם: טופולסקי בחלקו, לגין עבור יגור, וגוף שלישי אם יוקם (ייתכן שבסוף טופולסקי, באם ימשיך לצמוח יבקש לשכור גם את הפלח הזה).
יגור מביאה לפרויקט את הקרקע. לצורך החישוב להון נתנו לה ערך גבוה מערכה השמאי. התשואה הריאלית לשווי הקרקע מהצד של יגור עשוי להגיע לרמה של 30% תשואה (IRR). מרכיב משמעותי נוסף ליגור הוא פינוי המתחם הישן של טופולסקי. יגור תעשה חוזה חדש עם טופולסקי ותצמצם אותו מחדש לשטחי ״סינגל״, כך שיתאפשר שיקום מלא של הכניסה הצפונית לקיבוץ וחיסול המפגעים הבטיחותיים והאסתטיים של האזור כולו.
לסיכום: יגור צריכה להחליט על העמדת הקרקע למיזם ולהקמת אגודה, ולתת לנו את ברכת הדרך שתאפשר את גיוס המשאבים. 55 עד 60 אחוז מעלות הפרויקט יגוייס על ידי החברה עצמה. טופולסקי יעמיד הון בשווי הקרקע במזומן + חלקו היחסי. בנוסף יעמיד טופולסקי את הסכום הנדרש להשלמת ההון העצמי שלנו, כהלוואה.
אנחנו לא יודעים איזו ערבות ידרוש הבנק. סביר שידרוש גם ערבות בעלים. יגור לא תעמיד ערבות ישירה כזאת בשום מצב ובשום תסריט. אם יידרשו ערבויות כאלה הן יינתנו על ידי ״חוצות יגור״ בגבולות חלקה היחסי (״פארי פאסו״). ניתוח החשיפה לסיכונים כאן מגיע עד לרמה של נפילה לחמישים אחוז בהשכרות. כלומר, גם בתסריט שכזה, תוכל החברה להחזיר את ההלוואות שלקחה ממקורותיה.
אני רוצה להדגיש שמדובר כאן בהזדמנות מאוד ייחודית. זאת משבצת הקרקע האחרונה של יגור שאפשר לפתח לעסקה. המודל שמוצע כאן הוא פרי עבודה גדולה וקשה לאורך זמן. התשואות הכלכליות שלו טובות. הכלכלנים שבחנו אותה מצידנו מורידים את הכובע. בעצם טופולסקי ״שוכב בשבילנו על הגדר״. מממן את החלק שלו וגם את החלק שלנו, שייתן תשואה גבוהה לקרקע. כל זאת יאפשר הקמת ״מכונה חדשה״ שתתרום את חלקה, בהדרגה, בסדר גודל משמעותי, לנשיאת האלונקה היגורית ברמת סיכון נמוכה. אסור לנו להחמיץ את ההזדמנות הזאת.
בדיקת סיכונים: הוצאנו את התמונה הסופית והראנו לעורכי הדין שלנו ולאחרים. ביקשנו מהם ללמוד אותה לאור הניסיון הקודם ב״חוצות יגור״. קיבלנו מכולם תשובות שהמתודולוגיה כאן חזקה ותקיפה. לא נמצאה כל חשיפה מבחינת הוראות התב״ע (תביעות ״חוצות יגור״ מהעבר). ביקשנו מהם לתקוף ולערער ולא גילו סדקים או מנופים להתקפה כלפינו. בתחום הקניין – הפרויקט יוגש לאישור מקדמי לרשות מקרקעי ישראל. הסכמה כזאת בכתב תגן עלינו מפרשנויות אחרות בעתיד, בלעדיה לא נתחיל את הפרויקט. רמת הסבירות להפעלה חלקה של הפרויקט, לכן, טובה מאוד.
סיכום: העסקה המוצעת ייחודית למינוף זכויות בנייה בקרקע שלא נוצלו עד היום, ברמות נמוכות של סיכון (יגור לא מעמידה הון בהקמה), ורמות גבוהות של תשואה.
הייחודיות של שותפות טופולסקי המוצעת עומדת באמות המידה הקשות המורכבות (כפי שהוגדרו בחוזה החכירה לדורות של יגור) של רשות מקרקעי ישראל.
הפרויקט פותר במקביל, בדרך סבירה, את המטרד שנוצר במשך השנים, במתחם טופולסקי הישן. המיזם נידון ואושר בהנהלות הכלכליות, נדרש לאישור אסיפת יגור להקמת התאגיד המשותף והעמדת הקרקע למיזם.
(בתשובה לשאלה) ייעוד הרווחים, להחזרת הלוואות בעלים ותשלום שטרי חוב של ״חוצות יגור״ ליגור. כסף ״צבוע״ להעברה ישירה ליגור.
(בתשובה להערה) כמו בפרויקט ״עזריאלי״, יגור מעמידה קרקע ליזם (במקרה זה, ״חוצות יגור״). לקרקע הזאת ניתן שווי כסף שעל בסיסו היה ״מצ׳ינג״ של העמדת הכספים מצד השותפים למיזם. כדי להגן על יגור עושים את הכול דרך התאגיד, כשההסכמה היא מראש עם התאגיד שכל הכסף יעבור ישירות ליגור. ברגע שההון הזה ייפדה מהכנסות הפרויקט הוא יעבור ליגור.
אבישי שורש: הועמדו שלושה תנאים לפרויקט, מה נשאר ל״קריאה השנייה״ באסיפה?
אלון חגי: קוראים לזה ״קריאה ראשונה״, כדי לאפשר לחברים זמן ללמוד את הפרויקט. אפשר להביא לאסיפה ״הסכם מותנה״. אם לא יתבצעו התנאים, הכול ייעצר והנושא חוזר לאסיפה. אם כל התנאים המתלים יתבצעו אנחנו מחויבים להמשיך.
(בתשובה לשאלה) חלק גדול מחילוקי הדעות בהנהלות עסקו בטופולסקי. היו דעות לכאן ולכאן. הניסיון שלי הוא שלהבדיל משוכרים אחרים, איתו הצלחנו להסתדר ומעולם לא הגענו לבתי משפט. לא הייתי פותח איתו עסק קרמיקה, אבל זה לא מה שמוצע כאן, אלא להרים פרויקט, כשהוא שם את כל ההון ולנו יש שליטה בשימוש בו. המשימה היא לבנות כמה בניינים, לראות שהוא משלם את חלקו. אם הוא ישלם גם אנחנו נשלם. פשוט, נוח, בטוח וקל. מודל השכירות בעבר היה מסובך וקשה. המודל החדש קל ופשוט יחסית. יש סנקציות מאוד קשות בפרויקט אם הוא לא ימלא את חלקו. הוא צריך אותנו כי הוא שם את הכסף. אם אנחנו לא חותמים ולא נחמדים אליו הכסף שלו תקוע.
(בתגובה להערה) אני שמח לספר שטופולסקי נאות לבקשתנו, שהרן ילין יתכנן את המתחם החדש המשותף, כך שיפתור את כל צורכי החניה שלו, בלי שהמשאיות והרכבים האחרים יפריעו לכביש הכניסה ליגור או לצירים אחרים. הרן ייקח בחשבון את ההערות שנאמרו כאן והניסיון שהצטבר. מה שקרה עד היום עם מתחם טופולסקי אצלנו היה שהמציאות הייתה חזקה מכל החוזים והתכנונים המוקדמים. לפי דעתי, טופולסקי עצמם לא משתלטים על הבלגן של הנהגים. הפעם, כולל החוזה סנקציות כלכליות כואבות מאוד כלפיו, שימנעו את חזרת התופעות הללו. לאור הרגישות, התעקשנו שהוא יהיה הגורם הכי רחוק ומרוחק מכביש הכניסה, כלומר בצד הצפוני של המשבצת, ומול כביש הכניסה יהיה מתחם מטופח ומגונן. גם אם תהיה זליגה היא תהיה באזור החממות של יגור. הכי חשוב זה שאנחנו מאוד מודעים ורגישים למטרדים שהיו והפריעו, לכן אנחנו מוציאים אותו מיגור. הדבר השני הוא שהפרויקט נבנה מראש להכיל את כל הפעילות שלו היום, ואפילו כלולות בו עתודות לזליגה נוספת של חניות ואכסון מצידו, כי המציאות דורשת זאת. אני לא אבטיח שלא יהיו בעיות אבל נערכנו ככל שאפשר.
בעברית פשוטה, טופולסקי מביא את כל הכסף לפרויקט. אנו מהוונים את הקרקע עם הכסף שלו והוא משקיע בבניית הבניינים. אנחנו מביאים את הקרקע, וההון הנזיל בפרויקט הוא ממנו. הוא לחץ עלינו שניקח הלוואות. לא הסכמנו.
אודי קינן: את המצגת הזאת ראיתי לפחות 15 פעמים. 21 הדונם האלה מניבים לנו נניח 1000 ש״ח לשנה לדונם. השווי הכלכלי הטהור שלהם בשבילנו הוא לכן 21,000 ש״ח לשנה. העסקה הזאת תביא לנו את הסכום הזה, לדונם אחד, כלומר פי 10! לאור הניסיון של ״חוצות יגור״ הקפדנו על תכנונים מאוד זהירים, במתחם הגד״ש (5 מיליון), ומתחם סמרטשוטר (3 מיליון) ועמדנו בהם במדויק. מחיר ההקמה של הפרויקט יהיה לכן, כמו שתכננו וכמו שנעריך מראש. לאור הביקושים החזקים לנדל״ן ביגור יש סבירות גבוהה מאוד שכל תחשיבי ההכנסות שלנו מהפרויקט יגשימו את עצמם. כך גם לגבי שכ״ד שאנו צופים, 30 ש״ח למטר. אנחנו מביאים כאן מעט מאוד כסף מהבית. יגור נשארת בצד ו״חוצות יגור״ היא הלווה לצורך הפרויקט. ליבת הפעילות היא סולידית, נדל״ן לאכסנה, תחום של סיכונים נמוכים. לא הייתה החלטה קלה להתחיל שותפות עם טופולסקי, אבל סבירה ונכונה, וכללנו נתיבי יציאה סבירים ונוחים, אם נרצה לפרק את השותפות. בגלל שזה פרויקט מינוף נדל״ני, תמיד יש סיכון שמישהו ימצא עילה לתקוף אותו. אבל על פניו, ולאחר כל הבדיקות שעשינו, זה הסיכוי מינימאלי והסיכון סביר לגמרי. צריך לראות את כל המיזם ברקע המהלך המאוד מבורך של יגור בתחום הנדל״ני, שמביא ליגור כמעט 12 מיליון ש״ח בשנה, ומהווה מרכיב קריטי בכלכלה שלה. יחד עם פרויקט ״עזריאלי״ הוא יכול, עם כל החששות, לשנות דרמטית את המציאות הכלכלית שלנו.
אביהו קול: מציע שניתן היום את ברכת הדרך. לאסיפה הבאה נבוא כבר עם תשובה של המינהל שאין לו התנגדות. המתחם קיבל אישור לאזור תעשייה ב-2003. נפגשתי מאז עם כל המנהלים של לגין וניסיתי לגרום להם לרצות בקרקע הזאת, כדי שנוכל להתחיל לפתח אותה. מבחינה נדל״נית יש לכל השטחים שלנו ביקוש נהדר. מבחינתי זה פרויקט נדל״ן ולא פרויקט מסחרי. בגלל המיקום של יגור יש ביקוש גבוה לשטחים שלנו. תוך כדי הדיון הזה, קיבלתי עוד פנייה מחברת הייטק שאני אפילו לא מכיר. אנחנו לוקחים מחירים הרבה יותר גבוהים ממשכירים אחרים סביבנו. אולי לא זה מה שראו המייסדים בחזון, אבל מזל שהם בחרו טוב את המיקום. צריך לזכור שזה שטח של יגור ולא של לגין. חבל שלא פיתחנו אותו בעבר כשהיה יותר קל. צריך ללכת עם טופולסקי לעסקה הזאת. פרויקט נדל״ני לכל דבר. אחרי כל המשקעים, ההכנסה עד היום מטופולסקי היא טובה ומשולמת בזמן. הפרויקט מוגן מכל הצדדים ונהנה ממנו.
אוֹרי זמיר: זה פרויקט טוב ונכון ליגור. עם זאת, את הלוגיסטיקה שטופולסקי מביא צריך לבדוק טוב טוב. צריך לבדוק את הפרטים הקטנים, החניות, היציאות הכניסות, ברמת התכנון, ברמת החוזה וברמת האכיפה. מדובר בהרבה משאיות, פריקה ויציאת סחורה יומיומית. ביום שנאשר את הפרויקט אכנס באופן אישי לעובי הקורה ואעסוק בזה לפרטים. עומד לרשותנו הניסיון העשיר שצברנו מול טופולסקי, לעשות את זה הכי טוב שאפשר. לא כולם זוכרים שלטופולסקי היתה רצועה לאורך הרכבת. יגור פנתה אליו בבהילות ואמרה לו שהרצועה מופקעת לטובת הרכבת והציעה לו את התחליף, שהיום כבר קטן על הפעילות שלו. החוזה שלו לקראת סיום ולא נאריך אותו בתנאים הנוכחיים. העסקה הזאת יוצרת פיתרון. אם לא תאושר או לא תתקדם, נבוא אליו ונדרוש לפנות את השטחים שסופחו אליו מעבר לתב״ע מאז, או להתפנות לגמרי.
אבישי שורש: לאט לאט כל הכניסה לי גור הופכת לאזור תעשייה עם תנועת רכבים. זה מתחיל עם המטרונית ונמשיך בפרויקט הזה. הרווח הגדול של הנדל״ן ביגור הוא השימוש במבנים קיימים. כשנבנה מלכתחילה לנדל״ן הרווח יהיה יותר קטן, אם בכלל. מזכירות יגור פרסמה אתמול ושלשום שני מסמכים: הראשון הוא ״עדכון למודל השינוי״ עם סעיף שמתייחס לפירות הנכסים וחלוקתם. שם נאמר שכל ההלוואות שלקחנו יצטרכו להיות מוחזרות לפני כל חלוקה כזאת. במסמך שני, שעוסק בבנייה ביגור, אומרת המזכירות, בפעם הראשונה, בצורה הכי הגונה והכי שקופה: אין לנו כסף וכוח לבנות כרגע. היא גם אומרת שהשינוי ישנה הרבה דברים ולכן הבנייה מוקפאת. אחרי השינוי, רמת הסיכון של החברים ביחס להלוואות שיגור לקחה או תיקח תהיה גבוהה יותר. אם חס וחלילה הפרויקט הזה לא יצליח או ייכנס לקשיים, המקורות של יגור להתמודד יהיו קטנים בהרבה מאשר היום, כי 95% מהכנסות יגור היום הם משכר עבודה. בפרויקט ״עזריאלי״ יגור לא משלמת ולא לוקחת הלוואה, רק נותנת קרקע. בפרויקט הזה יגור משקיעה כספים לא שלה, שתלווה אותם מהשותף הפוטנציאלי ומהבנקים תוך שיעבוד ההכנסות הצפויות. תקופת ההחזר של העסקה הוא 12 שנים. ביגור, שתעשה שינוי ארגוני עמוק, הרבה דברים עלולים לקרות. אני מציע לא להתקדם בנושא לפני שיגור תעשה דיון אסטרטגי ביחס למצב אחרי השינוי. אי אפשר מצד אחד להקפיא את הבנייה ומצד שני להשקיע בפרויקט כזה.
אלון חגי: אין לנו לוקסוס לא לעשות כלום. קשה לעשות עסקים בלי כסף. פה יש הזדמנות לעשות משהו משמעותי, כשאנו מביאים רק קרקע. בקיבוצים שהופרטו יש חומות בטון בין העסקים והחברים. גם כאן יהיה כך אחרי השינוי. ההסכם הזה הוא טוב, כי הכרחנו את השותף להכניס עוד כסף בסיכון מינימלי עבורנו. במקרה הכי גרוע המחויבות של יגור בכסף נמוכה מאוד. מי שאומר שזה מסכן את חברי יגור, לא יודע איפה הוא חי, ומה קורה בקיבוצים אחרים ואיך הם מתנהלים. הפחד והרתיעה מניצול הזדמנויות כאלה הוא זה שמסכן את חברי יגור. הפרויקט הזה עונה על כל ההסתייגויות של אבישי בצורה מלאה וטובה.
אבישי שורש: בינתיים יגור מחזירה את ההלוואות של ״חוצות יגור״, כשגם כל ההשלכות של העברת הקרקעות מיגור ל״חוצות יגור״ הוא בעייתי ולא מוסדר, ו״חוצות יגור״ איננה הגביר שיגן עלינו. יש כאן סיכון, ואודי קינן הודה בו. צריך לקחת בחשבון שאחרי השינוי כל מקורות יגור להחזר ההלוואה יהיו בידֵי ועל כתפי החברים, ולכן צריך לעסוק היום באיך החברים בעצמם ובעמלם מעלים את כושר ההתפרנסות שלהם.
יואב שמשי: לגבי השקעות בקיבוץ המתחדש – אני, בתור אחד שמלווה קיבוצים כאלה, יכול להגיד שהסיכון האישי של החברים בקיבוץ המתחדש, לאור השקעות שנעשות היום, יפגע אולי בחלוקת הרווחים, אבל לא יפגע בשוטף ובוודאי לא בפנסיה. הסיכון לא עולה עם השינוי. אין קשר בין הדברים. ״חוצות יגור״ היא אמנם לא גביר, אבל היא מחזירה את הלוואותיה לבנקים, ובהמשך תחזיר את חובותיה ליגור. היא הצינור שמגן על יגור וחבריה. בכל עסקה יש סיכון, גם בעסקת ״עזריאלי״. כל מי שקרא מצדיק את הסיכון שאנו לוקחים כאן. בוודאי שאין להקפיא את כל מדיניות ההשקעות והפיתוח בגלל השינוי.
דיווח על לקיחת הלוואה
אודי קינן: כל שנה אנו מקבלים החזר ממס הכנסה של 4 מיליון ש"ח. השנה לא ההחזר לא הגיע בזמן ולא ידענו מדוע. הצוות הכספי הגיע למסקנה שנכון לחזק את יגור בהלוואה של ריבית נמוכה בשיעור 2.5 מיליון ש"ח. בינתיים נודע לנו ממס הכנסה שהם מכירים בכך שמגיעים לנו אותם 4 מיליון ש״ח, אבל איננו יודעים מתי יגיעו. לאור חוסר הוודאות מתי יגיע הכסף ממס הכנסה ולאור המצב המתוח ביגור סביב השינוי, אישרה המזכירות את ההלוואה. מדובר בהלוואה הפיכה, שאפשר להחזיר אותה בכל עת שנרצה.
יש להוסיף מבט נוסף לפרויקט והוא אישיותו של השותף שאלון בדבריו התייחס לעינין זה ולא בכדי. הבעיות כיום איתו כשוכר הן גדולות וגורמות ליגור קשיים. נקל להבין לאיזה בעיות אנו צפויים כאשר הוא הופך לשותף לפרויקט מעניק לנו בנוסף הלווה ובונה את המבנה הראשי עבורנו עסקיו במצב זה ברור לגמרי מי בעל הבית האמיתי ומיהו ומיהו הנגרר
מדוע לא פורסם ולא נאמר באסיפה זו כי נחתם כבר לפני יותר משלושה חודשים הסכם עקרונות עם טופולסקי ומה יש בהסכם זה מה יקיים אותו ומה ימנע אותו
תשובת אלון חגי: על פי דרישות אספת יגור בפרויקטים קודמים, נחתם הסכם עקרונות לפני האספה.
ההסכם כולל תנאים מתלים של אישור אספת הקיבוץ ווכן תנאים נוספים .כלומר, באם לא יתקבל באספה – ההסכם מתבטל.
טרם נערך הסכם מפורט בו יורחבו ההגדרות ויצרפו נושאים נוספים
לא ענית לשאלתי והיא מדוע לא דיווחת באסיפה שיש כבר הסכם מסגרת שנחתם שלושה חודשים לפני האסיפה הזו
גדי לא מקובלת עלי שיטתך
אני צריך להמתין ואלון מקבל מיד את זכות התגובה לא הגון ולא אתי
זה לא "שיטה". כל מקרה לגופו