שיוך דירות – הזדמנות שלא תחזור / יואב שימשי

מה זה שיוך דירות? מה בוער? למה ליגור להתחיל בהליך הארוך הזה?

יגור תקועה בנושא הדיור מאז אימוץ חוברת השינוי ושינוי הסיווג ל"קיבוץ מתחדש" ודוחה קלבת ההחלטה, בהתאם להבטחה שכלולה בחוברת השינוי, בדבר עתיד הסדר הדיור ביגור.
הבעיה כפולה: מחד, אין ליגור היתרי בניה לשכונות הבאות לאחר הבלוקונים ולא יהיו לה כאלה, לדעתנו, מבלי שתתקבל החלטה על הסדר שכר דירה או שיוך דירות.; מאידך, חברים ותיקים אינם מקבלים היום כל זכות לנכס או זכות הורשה כלשהי מיגור מאחר ואין ביגור האמצעים לחלק רווחים או להבטיח חלוקה כזאת בעתיד.

אנו מציעים להתמודד עם שתי הבעיות באופן בו התמודדו ומתמודדים איתו מרביתם המוחלטת של הקיבוצים בישראל – שיוך דירות. לא להמציא את הגלגל, לא להיות הכי חכמים, לא להבטיח הבטחות שבעתיד יהיו פתרונות אחרים, אלא לקבל הכרעה ולהתחיל לצעוד בדרך לשיוך.

בשנים האחרונות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) אימצה גישה מחמירה ביחס להסדרי דיור בקיבוצים. הרשות מתנגדת לקיומם של הסדרים פנימיים ("שיוך חוזי") המעניקים לחברים זכויות בדירות הקיבוץ, ורואות במימון הבניה על-ידי החבר כסממן מובהק לקיומם של הסדרים כאלו.

בקיבוצים שאינם מבצעים שיוך דירות – נדרש תצהיר מפורש בדבר העדר זכויות של חבר בבית והצהרה בדבר העדר שיוך

ביגור כיום קיימים היתרי בניה לשכונת "הבלוקונים" בלבד. היתרי הבניה הבאים (כולל הרחבות בתים קיימים) מחייבים אותנו להתמודדות עם עמדת הרשות. על כן, מתבקש להגיע להסדר שיקבע מה הכיוון האסטרטגי של הקיבוץ מבחינת זכויות הדיור – הסדר "שיוך דירות" או הסדר שייאפשר הוצאת היתרים במתווה "שכר דירה" והסדרת הוצאת היתרי הבניה ומתווה הבניה.

המצב הקיים כיום – "חלופת גן העדן" – הוא לא אופציה. יגור תתקע בו לשנים ארוכות בלי היתרים להערכתנו מחד ולא ניתן יהיה לקבל את ההטבות המוצעות עדיין עבור רכישת הזכויות והעברתן לחברים מאידך.

מאחר והנושא מעורר הרבה שאלות והמידע בו רב ולא ניתן אף פעם להגיע לנקודת ההחלטה עם כל התשובות, אספנו כמה שאלות שנשאלנו ותשובות שנתנו להן. אתם יותר ממוזמנים להעלות שאלות נוספות ולקחת חלק בדיון בקבוצת הפיסבוק שלנו "שיוך דירות – קבוצת דיון" 

אתם עונים פרטי פרטים אבל…מה זה בכלל שיוך דירות??? מי משייך אותן ושל מי הן היום? מה מרוויח הקיבוץ מהמהלך?

דירות החברים כיום ״שייכות״ לקיבוץ. הקיבוץ הוא חוכר הקרקע מרשות מקרקעי ישראל לצורך העניין והוא מקצה זכות מגורים (בלבד) לחברים.
שיוך הוא, במילים פשוטות, העברת הזכות בדירות מהקיבוץ לחבר עצמו. כל חבר ובהתאם להחלטות.
למעשה, העברת הזכויות מוציאה את הקיבוץ מ״משחק הזכויות״ בדירות החברים ואלה האחרונים הופכים לבעלי הדירות. כן, כמו מחוץ לקיבוץ.

אבל- יש מגבלות. הן תלויות בהחלטות הקיבוץ שיתקבלו בהמשך אבל בדרך כלל יש מגבלת סחרות בעיקר כך שהחבר יכול למכור את הדירה לכל אדם (כן, גם מי שאינו חבר קודם לכן ולכן הדירה הופכת לשווה הרבה כסף…) אבל הקיבוץ יצטרך לאשר אותו ולקבל אותו לחברות. כך שומר הקיבוץ על אופיו.
למעשה, הדירות שהיום שוות מעט, הופכות לנכס הכי גדול לגבי רוב החברים מאחר ומהלך השיוך כולל תשלום (מופחת מאוד!!!) על הקרקע כל חבר הופך בעלים של הדירה. הצפת ערך הקרקע.
לגבי מה יוצא לקיבוץ מזה- זאת שאלה חברתית וניהולית יותר. אני לא מאמין שהקיבוץ הוא משהו אחר מאשר סך חבריו ולכן מה שנכון וטוב להם (לשיטתי כמובן) גם טוב לקיבוץ. מכל הטעמים שפירטתי בהודעות האחרות .

יש פתרון אחר ואתם מובילים לשיוך שהוא בלתי הפיך.

אם יש פתרון אחר-הביאוהו לכאן, ונדבר גלויות יש או אין. כרגע הוצגו פתרונות בדבר מתווה שכר דירה שעמדנו על הבעיות בו.
אנחנו מזהירים, יותר מאשר מהסדר שכר דירה אגב, מפתרון פשטני ואידיאלי של ״בואו נשאיר את המצב כפי שהוא. שרדנו 100 שנה ונשרוד גם הלאה״.
ובכן-שרדנו 100 שנה לא כי לא ידענו לזהות הליכים. אולי שרדנו למרות שלא ידענו לעיתים לזהות כאלה.
נשמח לתשובה ברורה ופשוטה לשאלה- מה ההצעה החלופית וכיצד תקבלו היתרי בניה מכל מי שמציע להשאיר את המצב כפי שהוא ללא אימוץ הסדר שיוך/שכר דירה.
ולא, לענות על השאלה הפשוטה הזאת בתשובה ״יהיה בסדר כי תמיד הסתדרנו״ או ״יש עוד אפשרויות״ לא מספק אותנו. אנא פרטו את ההצעה שלכם על מנת שהציבור ייבחן-יש או אין.
צוות שכר הדירה, לזכותו ייאמר ועל אף שאנחנו חלוקים עליו -מציע הצעה.
אנא, הכדור אצל כל מי שמתנגד להצעת השיוך כי ״אפשר אחרת״. הפוסט (וכל הפוסטים) אגב – פתוח לתשובות מפורטות שלכם .

ומה נעשה אם ייגמרו המגרשים? יש לנו רק 588 מגרשים בהנחה!

ראשית, כתבנו שאם יגור נכנסת למתווה שיוך היא יכולה, לפי ההחלטות כיום, להגדיל כמות המגרשים המוטבים עד ל690 בערך!
תוכנית המתאר של יגור היא 700. זה אכן ייגמר בשלב כלשהו. מתי? כנראה עוד 50 שנה אם נבנה לפי הצעת צוות שכר דירה או נשאר במצב הקיים ולא נקבל היתרים ממילא.
כנראה עוד קודם אם נקבל הצעת שיוך דירות ונוכל לשחרר היתרים ולבנות בתים, להוציא את רשות מקרקעי ישראל משטח המחנה ולהעביר זכויות לחברים עם הנחה שלא תחזור.
הטענה לפיה ייגמרו המגרשים מהר יותר עם שיוך, אגב, נכונה.
היתרון הוא שהם ייגמרו לטובת בניה לחברים ובנים שיהיו להם זכויות קנייניות בנכסים ולא שעוד 25 שנה המדינה תיקח לנו את המגרשים כי לא טרחנו לבנות ולתכנן אותם.
זה העתיד לצערנו אם יגור תמנע מקבלת החלטות.

השיוך עולה המון. למה לשלם על מה שיש לנו כבר היום?

ובכן, אתם לא משלמים על מה שיש לכם היום. היום אין לכם נכס קנייני להורשה . היום יש לכם זכות מגורים, במקרה הטוב, לאריכות ימיכם.

הנחת המוצא של חלק ממתנגדי השיוך שמשמעו ״גירוש מגן העדן״ משל אנחנו חיים היום באחד כזה – שגויה ותתברר לצערי בעתיד עד כמה לדעתנו. לא כי המצב היום לא גן עדן (אפשר להתווכח גן עדן למי אבל נניח…) אלא כי הוא לא אופציה כפי שיובהר גם בהמשך התשובה.

יגור שינתה אורחת חייה והבניה כבר עברה למימון החברים.
כדי לקבל היתרים חדשים כפי שכבר אמרנו יש צורך בהתחייבות לרשות מקרקעי ישראל שאנחנו בספק אם יגור תוכל לספק.
אגב, אם מנהלי יגור יודעים להוציא היתרי בניה חדשים היום, לשיפוץ ולבניה חדשה, נשמח לדעת ולקבל עדכון פומבי ולפרסם אותו כדי שהדיון יהיה בנקודות אחרות. למיטב ידיעתנו, אין כאלה ולא בכדי.

אנחנו מאוד רוצים נכס להוריש לילדינו אבל איך נעמוד בתשלום 50-100 אלף שח לרשות?

לא מדובר בתשלום שיידרש בשנים הקרובות (לצערי או לא) אלא רק בשיוך בפועל שהוא סיומו של הליך שייארך מספר שנים להערכתי וזאת אפילו אם נמהר להתחיל אותו בספטמבר.
גם כאשר יגיע מועד התשלום לחבר ותיק בהחלט יתכן שיהיה לו זיכוי במקביל עבור איזון פערי דיור פנימי (טבלת איזונים שהיא חלק מרצף החלטות שיוך שיהיה צורך לקבל) .

והכי חשוב- אין שום בעיה לקבל מימון בצורת משכנתא כזאת או אחרת על הכמה עשרות אלפי שח האלה ולהחזיר חודשית. בדיוק כמו בהסדר שכר הדירה רק עם נכס ששווה 1.5-2.5 מיליון בסוף להורשה .

שמענו שנצטרך לשלם על הקרקע /בית פי 3 מחברים ותיקים שהתקבלו לפני 2007?

מדובר בטענה שגויה. התשלום על הקרקע בחלופת השיוך הישירה זהה בסופו של יום בין חדשים לותיקים. חברים חדשים לא זכאים לדחות את מרבית התשלום כפי שחברים ותיקים זכאים ולכן ההלוואה משכנתא תהיה גבוהה יותר (אבל כאמור בסופו של יום ישלמו כמו הותיקים רק שהותיקים זכאים לדחות רוב התשלום לעת מכירת הנכס).

אגב-אין כרגע דיון על חלופת שיוך. יש חלופת שיוך בה אפילו ההבדל הזה לא קיים (חלופת האגודה) וההצבעה כרגע היא עקרונית בלבד על השיוך ולא על חלופה מפורטת שלו.

הבן שלי חבר חדש. הוא גר בדירת מעבר קטנה ואנחנו לא רוצים שהשיוך ״יתפוס״ אותו בדירה נחותה והוא ייתקע איתה לכל חייו.

שיוך הדירות , ככלל מתבצע כצילום מצב שכל חבר משייך את הדירה בה הוא מתגורר ביום מסוים עתידי של ״זיקה״- שלב מתקדם בהליך השיוך שאנחנו רחוקים ממנו מאוד אפילו אם תעבור החלטה עקרונית לשיוך.כאשר מגובשים הסדרים מפורטים אז אחת השאלות החשובות היא כמובן הקצאת דירות לחברים לרבות חברים שאין להם דירה מיועדת לשיוך (דירות קטנות) או חברים שרוצים לשפר דירתם (בתשלום איזונים פנימי שהוא בדכ חלק מההסדרים).

כמובן עוד אפשרות היא בניה בשכונה חדשה שיש לקוות ולהאמין שהסדר שיוך, ולו כניסה למתווה של התחלה שלו, יאפשר לקדם אותה במהירות . במקרה כזה ובכפוף ליכולת- הדירה שתיועד לו לשיוך היא המגרש החדש בו ייבנה ביתו.

חשוב להבהיר שיש כ100 דירות לערך שממילא לא ייועדו לשיוך (עד 55 מר שלא יאוחדו) ותהיה הקצאת מגורים לבנים או לפי החלטןת שיקבל הקיבוץ גם הרבה לאחר השיוך.

 

הבנתי שתשלום 33% על מגרש מוטב (במקום 91%) כפי שמשלמים מחוץ לקיבוץ ב״שוק״ מוגבלת בכמות ולא תהיה לחברים חדשים שייבנו בית בשכונה בעוד כמה שנים?

ההבנה שגויה. מגרשים מוטבים בתשלום של 33% על ערך הקרקע שיהיה בשומה שתנתן על ידי רשות מקרקעי ישראל הם אכן עניין מהותי. אלו מגרשים שבתוך ״חלקת המגורים״ .
לכל קיבוץ יש מספר נתון וזה נגזר מתקן נחלות. כדי לקצר עניין ארוך ליגור יש 585 מגרשים מוטבים, כלומר אין מחסור בטווח הנראה לעין ואין שום אבחנה בעניין הזה בין חברים ותיקים לחדשים (לבד, כזכור, בנושא דחיית חלק מהתשלום לעת מימוש הנכס).

אבל זה לא הכל. בגלל שביגור היו בתי אב מעל פי 1.5 מתקן הנחלות בשנת 2007- יגור יכולה בקלות, נכון להחלטות כיום, להגדיל את חלקת המגורים והמגרשים המוטבים שלה עד 688(!!!) מגרשים. זה למעשה כל המגרשים שניתן לתכנן ביגור בדור הבא כי התמ״א (תוכנית המתאר) מוגבלת כיום ל700.

אמרתי שזאת שאלה למתקדמים אבל אם הגעתם עד כאן אז חשוב לשוב ולהדגיש-אין שום קשר בין זכותך למגרש מוטב שהיא ממש הטבה של מאות אלפי שח מהמדינה ובין היותך חבר ותיק או חדש.
אבל-וזה העיקר- אף אחד לא יכול להבטיח שההחלטות האלה לא יישתנו עוד כמה שנים.

השיוך לא יהיה ניתן לביצוע לעד.

נכסים לחברים זה חשוב. הבנתי כמה בערך אני אמורה לשלם ושיש עוד הרבה זמן.
אבל אם הבתים יהיו של החברים- כיצד יתאפשר לבנים שייקלטו לחברות עוד עשר שנים לגור ביגור?

ביום השיוך-ככלל, כל החברים צריכים להיות בעלי דירה או לשייך מגרש לא מבונה (מגרש בשכונות החדשות הבאות ולבנות בהמשך שם ביתן).

אבל- יש ליגור כפי שכתבתי 688 מגרשים מוטבים וסהכ 700 מגרשים בתוכנית המתאר (שתמיד אפשר להניח שבעתיד אולי תגדל).

לכן, גם מי שאינו חבר או חבר צעיר שגר בדירה קטנה-יוכל לקבל הקצאת דירה במגרש מוטב (הנחה ל33% כזכור במקום 91%) בין אם בדירות הקיימות אם ישנן ובין אם במגרשים לא מבונים עתידיים כזכות לבנות ביתו כשתתאפשר בניית שכונה חדשה.

 

למה דווקא עכשיו? מה בוער? בואו נמשיך את המצב עכשיו או נקבל החלטה זמנית להסדר דיור ובהמשך עוד כמה שנים תמיד נוכל להחליט על שיוך דירות.

היתרי בניה לא יינתנו לקיבוצים שעברו שינוי סיווג מחד ולא נכנסים למתווה שיוך מאידך אלא אם המימון לבנייה ייעשה, הלכה למעשה, על ידי הקיבוץ בלבד. זו דרישת רשות מקרקעי ישראל והיא מחמירה והולכת. יתכן שהיא תשתנה אבל יש כאן הימור גדול על עתיד הבניה ביגור.

טעם לא פחות חשוב הוא שההטבות שניתנות על ידי המדינה כיום (מגרש ב33% במקום 91%) מגלמות הטבה של מאות אלפי שח לבית אב. מי שעוקב אחרי השיח בנושא והמגבלות שמנסה רשות מקרקעי ישראל להטיל על הקיבוצים ולהצר צעדיהם יכול להניח הנחת עבודה סבירה בהחלט- התנאים רק יורעו בשנים הבאות.

 

אני חבר ותיק. אני רוצה לשייך את דירת המגורים שלי בעיקר למען יורשיי כדי שיהיה לי משהו לתת להם ואני מבין שהתמורה גבוהה פי כמה מהתשלום. אבל האם ואיך תהיה התמודדות עם כך שאני גר בדירת קבע ישנה מאוד לעומת חברים שגרים בדירות קבע חדשות יותר?

אתה מכוון לאיזון פערי דיור. המציאות ביגור היא שיש פערי דיור משמעותיים בין דירות קבע ישנות לחדשות. המצב הזה נתון ולא צפוי להשתנות ובכנות כל הסדר שינסה להתמודד עם הבעיה יצליח, במקרה הטוב, באופן חלקי.
עם זאת, בוא ננתח את החלופות:

במצב הקיים – אין לך נכס להוריש וגם חיית רוב חייך בדירת קבע נחותה ואין שום איזון ולא יהיה.

בהסדר שכר דירה– תשלם, כנראה, פחות שכר דירה אם בכלל לעומת חבר בדירת קבע משופרת אולם הפער הזה לא יכול להגיע לפיצוי משמעותי מספיק ובכל מקרה גם שם- אין לך נכס להוריש.

בהסדר השיוך, אם וכאשר יובא הסדר מפורט- אחת הנקודות החשובות היא איזון פערי דיור-טבלת איזונים פנימית- שאינה קשורה לכל הדיון על תשלומי קרקע לרשויות אלא מנסה לאזן, ולו חלקית, בין איכות הדירות מול הוותק של החבר.

מדובר, ברוב הקיבוצים, בעריכת שומות לכמה דגמים של בתים (ללא הקרקע) ואז השוואה בכל דירה מול הוותק. חבר עם ותק גבוה ודירה נחותה יהיה זכאי לתשלום ואילו חבר צעיר יותר עם דירה משופרת מאוד (ובתנאי שיגור בנתה אותה…) אמור לשלם באיזונים הפנימיים האלה.

הדבר מוכר כ״טבלת איזונים״ והוא חלק משמעותי בהסדר השיוך המפורט שצריך להיות נדון בהמשך. צריך לזכור שזאת טבלה סגורה והכסף לא בא מיגור או מהטבת המדינה אלא זה ״משחק״ איזוני דיור פנימי שמנסה לענות, ולו חלקית, על הבעיה שהעלית.

זכור עוד דבר- אי קבלת החלטה על שיוך עכשיו, מחשש שהדירה שאתה גר בה יחסית נחותה ואולי לא יהיו איזונים מספקים כפי שהצגתי, משמעה שכדי שחבר אחר לא יקבל קצת יותר ממך- אתה מוותר על זכותך להיות בעל נכס בשווי מיליון שח ויותר אותו תוכל להוריש לילדיך.

לכן, לשיטתי, הסדר השיוך הוא היחיד שעונה לצורך לאזן ולו חלקית את פערי הדיור מחד ולתת לחבר הותיק גם בדירה נחותה יחסית נכס להורשה מאידך.

שמעתי שיש שאומרים שלאחר שיוך הקיבוץ ייהפך ליישוב "לעשירים בלבד" כי כבר לא ניתן יהיה להקצות דירות לחברים ובנים בחינם כמו היום ורק מי שיהיה לו כסף יוכל לבנות ולממש זכותו לשיוך.

מה יהיה עם הבתים הישנים במרכז הקיבוץ – יגור יכולה לעשות פינוי בינוי "ולייצר" עוד בתים חדשים להקצאה בחינם לחברים צעירים בעתיד ואם נשייך את כל הבתים – מה יישאר להם ובאיזה מחיר?

לגבי שאלה 1 – מדובר בשאלה חשובה שמציגה עמדה אידיאולוגית המשולבת בהערכת העתיד יחד עם עובדות שחלקן לפחות הוא הצגה לא נכונה של המצב כיום לעומת המצב לאחר שיוך.

אנחנו חוזרים כאן על עמדתנו לפיה המצב הקיים לא אפשרי עוד מאחר ויגור לא יודעת ולא תדע, להערכתנו, לקבל היתרי בניה. לכן היא לא תוכל לבנות שכונות חדשות מחד וודאי שלא תוכל לעשות "פינוי בינוי" בשכונות ישנות. האפשרויות הן הסדר שישנה את המצב הקיים ויאפשר לקבל היתרי בניה.

כאן מי שמציע הסדר שכר דירה טוען שיוכל להציג מימון מלא של הקיבוץ ולכן לקבל היתרי בניה מחד ומאידך, לטענתם, ניתן לאגם מקורות מספקים מתשלומי שכר דירה של חברים. אנחנו חלוקים על עמדה זו אבל היא לפחות מייצגת פתרון אחד אפשרי לכאורה למצב.

אנחנו טוענים שאפשר להשיג מטרה דומה בוודאות רבה יותר מהסדר בעייתי כלכלית וחברתית ולקבל ערך מוסף גבוה לאין שיעור – נכס קנייני לחברים בתשלומים לא גבוהים בהרבה (אם בכלל, תלוי לכמה שנים מחשבים שכר דירה…) עבור שיוך.

הטענה לפיה יגור תהפך לישוב לעשירים בלבד היא טענה שקשה להתמודד איתה משום שהיא מציגה תפיסת עולם שמשתמע ממנה שכסף וקניין פרטי הוא דבר רע בהכרח. אנחנו כופרים בהנחת המוצא הזאת. התקופה בה נכס לחברים היה מילת גנאי – חלפה לבלי שוב לעמדתנו.

גם לגופה של טענה היא מתעלמת מעניין פעוט אחד – גם היום מי שיכול לבנות ביתו בקיבוץ הוא רק מי שיש לו יכולת כלכלית. יעידו על כך עשרות משפחות צעירות שויתרו על התור שלהם לבניית בית קבע. יראו לי הטוענים טענה זו כמות כזאת של חברים שויתרה על בניית בית הקבע שלהם בקיבוץ השיתופי.

אפשר להתווכח על התפיסה. אפשר לבקש לחזור לקיבוץ השיתופי ולבנות בתים לחברים צעירים מהכנסות העבודה של החברים שיועברו לקופה המשותפת או מרווחי המפעלים (אמן). אבל אי אפשר להציג טענה שנהפוך לישוב לעשירים בלבד כאשר כבר היום המצב הוא כפי שמתואר לעיל.

לשאלה 2 – פינוי  בינוי ומגרשים שלא יהיו ליגור בעתיד להקצאה "בחינם" לחברים צעירים – זאת טענת השלמה לטענה הראשונה. לפי טענה זו השיוך "מבזבז" ליגור את כל המגרשים ובעתיד היא לא תוכל להרוס בתים ישנים, לבנות ולהקצות אותם.

ובכן, טענה זו מדוייקת. זאת בדיוק המטרה. לאפשר לחברים צעירים לעשות בדיוק את זה! להעביר לרשותם נכס ישן (לפי סדרי הקצאה שייקבעו ואם אין להם אפשרות לבנות כיום למשל), לשייך אותו ובעתיד לבנות שם את ביתם במקום הבית הישן. זה קורה בקיבוצים רבים – שיפוץ/הריסת בית ישן והשבחתו לבית חדש ומגורים בו או מכירתו במחיר שוק.

יגור אכן לא תוכל להקצות "בחינם" מגרשים ישנים לפינוי בינוי. אבל לשיטתנו, במצב הקיים, יגור ממילא לא תוכל לעשות פינוי בינוי בדור הקרוב ואחריו – לא יהיו לה היתרי בניה אם היא לא תאמץ הסדר כלשהו חלף המצב הקיים ואם תאמץ הסדר שכר הדירה – היא תגיע למקורות שיאפשרו בניה כזאת, לדעתנו, בעוד עשרות שנים. בכל מקרה לא יהיה מדובר בבתים ששייכים לחברים בהצעה כזאת והמימון לבניה, כן כן, יבוא מכספי החברים הותיקים דרך שכר דירה כזה או אחר.