שאלות ותשובות בנושא שיוך – והסדר דיור ללא שיוך

שאלות בנוגע לחלופת הסדר דיור ללא שיוך

לחברות ולחברים שלום רב,
במהלך המפגשים הציבוריים להצגת נושא השיוך והסדרי הקבע לדיור וכן המפגשים עם ממלאי תפקידים מחוץ ליגור, עלו שאלות רבות. ניסינו לרכז במסמך אחד את השאלות וכמובן התשובות שהופנו במהלך המפגשים הללו. התשובות נכתבו על ידי עורך דין רותם ליכטנשטיין, אשר מלווה את התהליך. היה ועולות שאלות נוספות מוזמנים להפנותן לצוות.

כיצד החלופה המוצעת (של תשלום בגין שימוש) פותרת את הבעיה?

ההצעה משקפת תפיסה שכל נושא הבינוי ומימון הבניה מבוצע על-ידי הקיבוץ. השתתפות החבר (תשלום השימוש) מהווה למעשה חלק מתשלומי החובה הפנימיים שכולנו משלמים אל מול השירותים המשותפים והערבות ההדדית. במקרה זה כוללים כחלק מהשירותים שהקיבוץ מספק גם את מרכיב הדיור.

איך חושב גובה התשלום החודשי לחבר?

ההצעה שהובאה לציבור היא החלטה רעיונית. ההצעה בחנה מה צרכי מימון הדיור של יגור לפי המצב כיום (קצב בנייה ועלות תחזוקה של הקיבוץ ותוספות שונות) והציעה ביצוע תשלום המביא בחשבון את "טיב" הדירה בה עושה החבר שימוש אל מול הוותק. הדוגמאות שהמודל מציע הן עקרוניות ובמודל מפורט עוד יחולו דיוקים שיושפעו מהחלטות שנקבל וגם מקצב הבנייה שיוחלט.

מה הזכות שמקבל החבר על-פי המודל?

החבר מקבל זכאות למגורים. סוג המגורים ומעבר לדירות קבע יתבצע בדומה למצב כיום – תלוי בהחלטות שנקבל. המודל לא נועד לייצר זכאות קניינית כלשהי וגם לא את הזכות הכלכלית המתלווה לה. עם זאת – המודל מציע כן לייצר זכאות כלכלית מסוימת למי שהיו חברים ביום הקובע. זכאות זו צריכה להילקח בחשבון במסגרת המתווה הכלכלי הכולל.

איך המודל יתמודד עם מי שכבר בנו בתים?

כחלק מהמודל יידרש להביא בחשבון את החלק שמימן החבר ולהביאו בחשבון בין בהחזר ובין בדרך של הכרה בסכומים שהוצאו על-חשבון הסכומים שהחבר נדרש לשלם לפי המודל.

האם לחבר מגיע החזר בגין הסכומים שמשלם על-פי המודל?

לא. התשלום הוא כמו כל תשלום פנימי אחר של הקיבוץ.

לפי מה ייקבע מה הקיבוץ בונה?

בדומה להיום – הקיבוץ יקבע סטנדרט דיור בסיסי לגביו יחולו הוראות המודל.

מה קורה אם חבר מבקש לבנות מעבר לסטנדרט הבסיסי

במסגרת ההסדר המפורט נידרש להתייחס לסוגייה ולקבוע כללים ביחס לאפשרות זו וגבולותיה. כמובן שהבניה מעבר לסטנדרט אמורה להיות מינורית ולא להוות את עיקר הבית על-מנת שנוכל לעמוד בעיקרון שהבניה היא על-ידי הקיבוץ.

שאלות בנוגע לחלופת השיוך

מהן האפשרויות לביצוע שיוך דירות:

שיוך דירות הוא כינוי לתהליך במסגרתו מוסדרות זכויות חברי הקיבוץ במגרשים/דירות המגורים בקיבוץ. שיוך דירות מתבצע על-פי החלטות מועצת מקרקעי ישראל המקובצות בקובץ החלטות:
האפשרות הקבועה בסימן ד' לפרק 8.4 לאותו קובץ החלטות – "שיוך ישיר"
או על-פי האפשרות הקבועה בסימן ה' באותו פרק – "חלופת האגודה"

האם חלופת האגודה עדין קיימת?

חלופת האגודה היא החלטה תקפה ועדיין קיימת. עם זאת, במסגרת המלצות שניתנו במסגרת דו"ח שהכין צוות שמינתה מועצת מקרקעי ישראל הוצע לשנות את החלופה באופן מהותי. כרגע אין וודאות ביחס לשאלה מה התנאים שיחולו ביחס לקיבוץ שיאמץ את החלופה בשלב זה. בשבועות האחרונים קיבוצים שבחרו בחלופת האגודה מצליחים להשלים עסקאות מול רמ"י. זה לא מבטיח מה יהיה בעתיד אבל זו האינדיקציה הכי עדכנית בשלב זה.

מדוע במסגרת התהליך פחות מפרטים על חלופת האגודה?

גם במסגרת ההסבר הציבורי (וגם במסמך זה) אנחנו פחות נכנסים לתנאי חלופת האגודה בגלל אי-הבהירות האופפת אותם. אם האסיפה תבחר שהכיוון האסטרטגי הוא שיוך ונידרש לבחור בין החלופות נביא בפני החברים את כל הפרטים הכי עדכניים שיהיו ביחס לחלופת האגודה בטרם ההחלטה.

מי הוא חבר ותיק?

מבחינת רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) – חבר ותיק הוא מי שהיה חבר ב- 27.03.07.
מי שנקלט אחרי מועד זה הוא חבר חדש וחלים לגביו תנאי תשלום שונים (ראו בהמשך).

כמה משלמים בחלופה הישירה?

כל חבר [גם ותיק וגם חדש] אשר ישויך לו מגרש ב"חלקת המגורים" יהיה זכאי לשלם 33% מערך המגרש.
התשלום בכל מגרש בחלקת המגורים מחולק לשלושה חלקים:
בגין הזכויות עד 160 מ"ר [זכויות בניה – ללא קשר אם בנוי בפועל או לא] משולם:
3.75% מערך המגרש.
29.25% – חבר ותיק יכול לדחות תשלום זה כמפורט בהמשך.
בגין הזכויות מעל 160 מ"ר [ועד למלוא פוטנציאל הזכויות במגרש] –
גם בגין הזכויות שמעל ה- 160 מ"ר ישולם 33% וגם כאן זה יש הבדל בין ותיק לחדש:
חבר חדש משלם באופן מיידי [ולמעשה ניתן לומר בפשטות שחבר חדש משלם 33% בגין מלוא הפוטנציאל התכנוני במגרש וללא אפשרות לדחות].
חבר ותיק יכול שלא לרכוש – המשמעות היא שזכויות אלו ירכשו בעתיד לעת מכירה או בניה שתעבור את ה- 160 מ"ר – בתשלום של 33%.
אם הבית המשוייך עולה על 160 מ"ר המשמעות היא שבגין חלק זה החבר הוותיק יידרש לשלם מיידית עד היקף הבניה הקיים.

עד מתי חבר ותיק יכול לדחות את מרכיב התשלום הנדחה?

חבר ותיק יכול לדחות את מרכיב התשלום הנדחה עד להעברת זכויותיו.
העברה למי שמוגדר בהחלטה "קרוב" מאפשרת להמשיך בדחיית התשלום.
"קרוב" – בן זוג, הורה, אח, צאצא וצאצא בן הזוג, מאומץ ומאומץ בן הזוג, ובן זוגו של כל אחד מאלה. "בן זוג" – לרבות ידוע בציבור כבן זוג. "אח" – ביחס לזכויות עקב ירושה בלבד.

מהן האפשרויות העומדות בפני חבר ותיק לדחיית התשלומים בגין הזכויות המוטבות (עד 160 מ"ר)?

"תשלום נדחה" – כל הסכום הנדחה (29.25%) ישולם לעת העברת זכויות כשהוא נושא ריבית והצמדה.
"שומה נדחית" – במועד העברת זכויות ישולם המרכיב הנדחה (29.25%) לפי שומה עדכנית לאותו מועד.
* לחבר ותיק מעל גיל 55 קיימת אפשרות לאי-ביצוע עסקה. במצב זה הוא לא משייך ואינו בעל זכויות, אך יש להביא בחשבון שבמצב זה יידרש הקיבוץ לקבל החלטות מה יידרש לשלם בגין העלויות שיהיו על מגרשו (לדוג': כן יידרש תשלום 3.75% בגין אותו מגרש). ככלל זו אפשרות שכמעט ואינה מיושמת.

האם במסגרת "התשלום הנדחה" או "השומה הנדחית" ניתן שלא לשלם את מרכיב המע"מ?

לא. לשיטת רמ"י את מרכיב המע"מ (17% מאותם 29.25% נדחים) יש לשלם מיידית. כלומר: בחלופה הישירה חבר ותיק יידרש לתשלום 9.36% מערך הקרקע בגין הזכויות המוטבות [עד 160 / 135 מ"ר] גם אם יבחר באחד מבין המסלולים הנדחים.

כמה "מגרשים מוטבים" יש ליגור בחלקת המגורים (מגרשים ב- 33%)?

יגור זכאית ל- 585 "מוטבים" – בהם ישולם 33% בלבד.
אולם – יש ליגור אפשרות להגדיל את מספר המגרשים ל- 691 מגרשים.

מדוע מאפשרים לנו יותר מגרשים "מוטבים" ומה המשמעות?

לקיבוצים גדולים מאפשרים להגדיל את חלקת המגורים.
ה- "מחיר" בא לידי ביטוי בכך שלכל מגרש יחושבו פחות "זכויות בניה מוטבות".
הפחתת הזכויות המוטבות לא פוגעת בסכום הכולל שצריך לשלם על המגרש (נותר 33%) אבל ביחס לכל מגרש, הכללים שהסברנו בשאלות קודמות המתייחסות לעד 160 מ"ר יהיו נכונות ביחס ל- 135 מ"ר בערך (כלומר: חבר ותיק יידרש לשלם, ללא אפשרות לנדחה, 33% עבור המיוחס לחלק הבית הבנוי שעובר את ה- 135 מ"ר].

מה קורה כאשר מדובר בחבר ללא מגרש/בית קבע?

בחלופה הישירה התשלום הוא ביחס למגרש, ולפיכך חבר נדרש לשלם בגין המגרש שעתיד להיות משויך לו וכאשר טרם שייך לא יידרש לשלם מבחינת רמ"י.
עם זאת – נצטרך לקבל החלטות ביחס להשתתפות כלל החברים בתשלומים שיידרשו (למשל: את ה- 3.75% בגין כלל המגרשים נידרש לשלם בכל מקרה).

אז האם יכול חבר "חדש" לשלם 3.75% ולהמשיך לגור ללא תשלום נוסף?

לא. בשיוך רמ"י דורשת שהבתים המיועדים לשיוך אכן ישוייכו ואם לא אז נדרש תשלום קבוע של 5% בגין המקרקעין בו מצויה דירה שלא שוייכה. ככלל, נידרש לתהליך ליצירת זיקה בין החברים למגרשים. מטבע הדברים בחלק מהמקרים זה יהיה תהליך שייושם באופן מיידי ובאחרים ייקח יותר זמן. החבר בסופו של יום ישלם בעד המגרש שישוייך לו.