הסכם סימון הבתים ביגור – פגישת הסבר (תקציר המפגש)

הבהרה: מדובר בתקציר הדברים וחלק מהדברים שעלו במפגש כגון שאלות ותשובות.

עופר אדר: אנחנו ממשיכים להתקדם עם הצדדים המעשיים של שיוך הדירות. קיבלנו שתי החלטות ב 11.11.2022 החלטה על הזיקה של החברים לדירות, והחלטה על סימון הדירות ב 14.7.2023. על בסיס שתי ההחלטות האלה אנחנו רוצים להתחיל לסמן לחברים את הדירות לשיוך.
בחלק הראשון של הפגישה היום, אריאל לווינגר, היועץ המשפטי שלנו בתהליך יציג את ההסכם שכל משפחה שנסמן לה דירה תצטרך לחתום עליו.
בחלק השני ניפגש עם שני רואי חשבון, שיציגו את הצד המיסויי של שיוך הדירות, ונלמד את הדברים קצת יותר לעומק.
אריאל לווינגר: "הסכם הסימון" הוא האופן שבו יגור אומרת לראשות המיסים שהקיבוץ מסמן דירות לחברים, אם וכאשר יושלם תהליך השיוך, ואם החברים יעמדו בתנאי הזכאות לשיוך, בדירה הזאת
תמומש הזכות שלהם לשיוך.

להסכם שני צדדים.
צד א' שבין הקיבוץ לחברים
סימון מגרשים או חלקי מגרשים (בבתים משותפים), החברים יקבלו את מפה או שרטוט עם סימון המגרש שלהם. ההסכם גם יציין שהועדה המקומית או רמ"י עשויים לדרוש שינויים קטנים בסימון שנעשה. חברים שהולכים לעולמם, יורשיהם יזכו ב"זכויות כלכליות" קרי, אפשרות להמיר "זכות" בהווה לעתיד, לכסף. כל הסעיפים הנ"ל יהיו כפופים להחלטות שיגור עדיין צריכה לקבל.
עד השלמת תהליך השיוך ורישום הזכויות האישי בפועל ברמ"י אין לחברים שום זכויות, וכל נכסים נשארים ברשות הקיבוץ. אי חתימה של חבר על הצעת הסימון לנכס שלו, לא מעכבת את התהליך לקיבוץ כולו, יש לקחת בחשבון שככל שיימשך התהליך, מצאי המגרשים לחלוקה ילך ויפחת. חבר שיקנה דירה שניה ישלם עליה את מלוא המס לדירה שניה ולא יוכל להירשם למכרזי מדינה לאנשים שאין בבעלותם דירה "מחיר למשתכן" וכו..
צד ב' שבין הקיבוץ ורשות המיסים
משתתפים: רו"ח רביב ישי "ברית פיקוח", יועץ מס לקיבוצים בענייני שיכוך דירות), עו"ד מיכל סופר, עו"ד עופר סקלר, שעבדו בראשות המיסים.
רביב ישי, רקע כללי: כל עסקה של רכישה או החלפת בעלות על מגרשה או דירה נדרשת במס, לפעמים המס מושת על שני הצדדים ולפעמים רק על צד אחד, לצד המיסים יש גם פטורים והקלות שונות. המס על מי שמוסר הוא "מס שבח", המס על מי שמקבל הוא "מס רכישה".
משמעות הסימון שלכל משפחה הקיבוץ מעביר ללא תמורה את הזכויות על המגרש המבונה (הדירה) למשפחה. לכן הקיבוץ צריך לשלם מס שבח והמשפחה מס רכישה.

שלב א' (העברת "הזכות" בקרקע, לא את הקרקע עצמה, מול רשות המיסים)

"שיוך חוזי" –  הסכם הסימון, נקרא "מכירת זכות במקרקעין", החברים רוכשים את זכויות הקיבוץ במגרש, פיתוח, ולעיתים גם מבנה מהקיבוץ, מחייב דיווח תוך שלושים יום, משני הצדדים, הקיבוץ והחבר, לרשות המיסים. המהלך נקרא "הגשת שומה עצמית", והוא כולל גם הערכה של גובה המס המשולם, משמעותו רישום המגרש או הדירה ברשות המיסים על ידי החבר.

לאחר מכן מתבצע תהליך של בדיקת השומות העצמיות על ידי מיסוי מקרקעין: דיונים והסכמות, שווי העיסקה (מגרש ומבנה), סכום מסים שבח ורכישה, יכול לקחת כמה חודשים וכלול מו"מ עם רשות המיסים. המו"מ כולל – הוצאת שומות על ידי מיסוי מקרקעין שהן מס שבח לקיבוץ מס רכישה לחבריםיחול  רק אם יש לבית האב דירה נוספת. אם אין הסכמה על השומות מתקיים דיון על גובה השומות.

מתי משפחה פטורה ממס רכישה?
אם זו הדירה היחידה שלה ("דירת יחיד"). יש הקלות נוספות הקשורות למצב בריאותי או לעולים חדשים. משפחות שברשותן דירה נוספת ישלמו 8% מערך הדירה.

המיסוי על הקרקע עצמה שייך לשלב הבא בתהליך זהו הסכם השיוך של החבר מול רמ"י. שני התהליכים עצמאיים ולא תלויים זה בזה.

לסיכום: תהליך השיוך כולל שני הסכמים ושתי שומות, הראשון על המבונה – הסכם סימון הדירות מול ראשות המיסים ובו אנחנו עוסקים עכשיו, והשני על הקרקע מול רמ"י.

כבר אחרי ההסכם הראשון אתם רשומים ברמ"י כבעלי הדירה מבחינה מיסויית, גם אם בפועל הדירה עדיין שייכת לקיבוץ וכפופה להחלטות שיתקבלו באסיפה. ההמלצה שלי, רק אם אתם בטוחים שזאת באמת הדירה שאתם רוצים לגור בה תחתמו על הסכם הסימון. אם אתם מתלבטים, תתייעצו עם מובילי התהתליך ואל תחתמו עד שתהיו בטוחים בהחלטתכם..

אודי קינן: הצוותים עובדים קשה, הסיטואציה מול רמ"י לא פשוטה. הכי חשוב להמשיך כל הזמן להתקדם. הזמן לרעתנו. הקיבוץ לא מתכוון להשיט על החברים את מס השבח. אבל לא יקח על עצמו את המיסוי במקרה של חבר שמחזיק דירה נוספת.

ביום ראשון ושני הקרובים 20-21.8 אנחנו מקיימים פגישות עם המתכננים של הפרצלציה, מוזמנים