סיכום שלוש פגישות פתוחות עם חברים לפי שכונות

סימון דירות
20-22.8.2023

דברים כלליים

עופר אדר: לפני 9 חודשים התחלנו כצוות היגורי (דפנה דורפמן, סיגל עמיר, שני זהבי, דובלה ישורון, אודי קינן) בשגרת פגישות קבועות אחת לשבועיים. בחרנו  צוות מתכננים: אדריכל שוהם בן ארי מוביל את התכנון, ערן געש אדריכל נוף, אברי קדמי מתכנן כבישים, והתחלנו לתכנן את הפרצלציה, והתכנון שקשור לשייך הדירות. היום נציג את התפישה הכללית. הדיון הוא בינתיים דיון לימודי. בהמשך יתקיימו פגישות מפורטות יותר וכמובן גם אפשרות לכל בית אב לפגישה אישית. בסוף תעבור תוכנית גדולה באסיפה ומשם לאישור בגופים החיצוניים: הועדה המחוזית, ורמ"י. המטרה שלקראת סוף אוקטובר להתחיל להחתים את החברים, בתחילה את דיירי השכונות הפשוטות יותר לסימון ובהמשך גם את המסובכות יותר. כמו שנאמר על ידי יועץ מס באסיפה קודמת, משפחה שלא שלמה עם ההצעה של התכנון, שלא תמהר לחתום. מצד שני, הזמן כידוע לרעתנו, כמה שנצליח להתקדם מהר ולריב פחות, נשיג בסוף תנאים יותר טובים מהמדינה.

 

פעם בשבועיים אנחנו יושבים ומתקדמים צעד צעד.

שוהם בן ארי: מרגש לפגוש פה שכונה שלמה. הנושא הוא המהלך הכללי, לא רק השכונה. המטרה היא שיחה שום דבר לא מונחת או מוכתב לכם.

המתווה הכללי

מה עברנו? שלב א: ההחלטה על קיום התוכנית על בסיס התב"ע, שלב ב: "טרום חלוקה": מדידה קרקעית כולל חוצצים ועצים בוגרים, רישום בעלי  הזכאותח והתפלגותם, קביעת עקרונות ואמות מידה לחלוקה,

מה כרגע? "גיבוש חלוקה": גישה, חניה, תשתיות, שימור מבנים ועצים, מענה להרחבה עתידית, שמאות, עמידה בנהלים, כללי הרשויות, הצגת החלוקה להערות החברים, תיקון והגעה להסכמות עד כמה שאפשר.

בעתיד: הצגת החלוקה לאישור האסיפה, קבלת אישור רשויות: רמ"י, ועדה מקומית, ותיקון על פי הערות, רישום החלוקה.

 

מדובר בסך הכל בשטח 350 דונם, שטח "המחנה", שנמצא בחכירה מול המדינה.

חוץ מהדירות שצריך לסמן, צריך גם לסמן חניות, התקן בארץ הוא של 2 מקומות למשפחה ו 0.2 לאורחים, וביגור נצטרך להוריד את התקן הזה לרכב אחד ו 0.2 לאורחים, כי אין מספיק מקום, ולא היינו רוצים להקריב דירות בשביל חניות.

ביגור הצליחו כל השנים לשמור על איזה שלד, מבנה בסיסי של הישוב ולא לערבב או לבלגן אותו, וחשוב מאוד שכך גם יהיה להבא.

מפוזרים גם כ 830 עצים בוגרים שאנחנו רוצים לשמור את רובם, במיוחד את המיוחדים. זה לא עניין פשוט וקל.

אי אפשר לשייך שטח של מבני ציבור.

"יחידות קטנות" – בנוסף למגבלה של 700 דירות לבתי אב, מותר ליגור להחזיק עוד 100 "יחידות קטנות", המשמשות אוכלוסיה מתחלפת, חיילים למשל, או אנשים בגיל השלישי. הצוותים קבעו שלושה מתחמים, העיקרי יהיה באיזור שכונת "הכרם".

הדרכים בתוכנית צריכות להבטיח גישה נוחה לכל מקום, לרכבי חברים ורכבי חילוץ והצלה.

ערן געש (אדריכל נוף) הקו המנחה שלנו היה "לא לשפוך את התינוק עם המים", ולשמור על הרוח הקיבוצית והכפרית של המקום. יש ביגור הרבה "תנועה רכה" של קלנועיות ורכבי גולף. שאפנו לשמור על מתחמי המגורים מחוץ לתנועת רכב ממונע, ולהפנות את מרבית החניה להיקף, כדי שלב השכונות ישאר ירוק.  השתדלנו לא לגעת בשבילים הקיימים. התלבטנו, מה רוחב שביל קיבוצי? מצד אחד, כל היופי הוא הדשא סביב הכביש, מצד שני החברים רוצים לשייך גם "חצרות". החלטנו שהרוחב יהיה 4-4.5  מ', המאפשר מעבר למשאיות קטנות בשעת הצורך. ולשמר תשתית גינון בצידיהם.

זיהינו ביגור כמה איזורי שצ"פ (שטח ציבורי פתוח,), ליד חדר האוכל, הלול, בשכונות הכביש והמשתלה, וחשוב מאוד לשמור על הירוק הזה ולא לאבד. מתחמים נוספים שאפשר יהיה לטפח בעתיד יהיו אפיקי שני הואדיות, והרצועה הקטנה הפנויה בהר.

שוהם בן ארי: התכנון חייב להתחיל מהנוף. לא מדובר רק בדשאים ועצים אלא גם בצירים ובמרחבים פתוחים. להגן עליהם משיוך בעתיד. יגור קיבוץ ירוק ויפה, והשטחים השונים מחוברים טוב. על זה צריך לשמור.

החלוקה כוללת את כל השטחים בהם מתגוררים היום חברים.

ניתוח שכונה לקראת שיוך כולל: הגדרת הגבולות שלה, סימון השבילים, איתור השלד הירוק, יש שונות גדולה מאוד בין השכונות. מדדנו דירה דירה בדיוק, מה הגודל שלה והאם אפשר להגדיל אותה בעתיד, הוספת מקומות חניה.

סימנו 616 יחידות דיור קיימות וראויות לשיוך. כדי להגיע ל 640, כדי שיתאפשר השיוך, נצטרך בשלב ראשון להוסיף יחידות, למשל באזור שכונות האזדרכת והטניס (בבניינים של 4 קומות), ובהמשך אולי גם באיזורים נוספים כדי להגיע ל 700 דירות. סה"כ יגור במצב לא רע מבחינה זאת שלרוב המכריע של הדירות אפשר לעשות שיוך בלי לשנות את התב"ע.

נתונים מקדימים ומצטברים לקביעת דירה כניתנת לשיוך

שטח דירה קיים הינו לפחות 60 מ"ר

ניתן להרחיב הדירה, ללא הריסה, ל 120 מ"ר, לכל הפחות

ניתן להרחיב הדירה בתחום קווי בנין לשטח 140-160 מ"ר (למעט חריגים)

קיים ממ"ד או שניתן להוסיף ממ"ד קדמי.

גובה הדירה מרצפה לתקרה לפחות 180 ס"מ

קיימת גישה בלתי תלויה לדירה

ניתן להבטיח חניה אחת לפחות, לשימוש הדירה במרחק שלא יעלה על 70 מ'.

 

בסוף כל אחד מקבל מפה עם המגרש שלו, את השבילים והשכונה, לאחר שזה יאושר, אפשר יהיה לרשום סופית. לכל מ"ר של דירה יש משמעות כספית גדולה, לא לכולם כדאי מגרש גדול, אנחנו מתייעצים עם השמאים, לפעמים זה לטובתכם, ולפעמים לרעתכם, ניסינו לקחת את כל זה בחשבון. היעד הוא להגיע כמה שיותר מהר ליעד תכנוני של 700 בתי אב, מתוך זה 640 לזכאים. אנחנו רוצים לקבע מצב פתיחה שיאפשר שיוך, מעבר לזה כמובן החיים ממשיכים ויהיו שינויים.

 

בשכונת ההר, יש כעת 37 יחידות, 20 במרכז, 9 במזרח, 8 בצפון. כולן ניתנות לשייך. את ההגדלה של הדירות אפשר לעשות במרפסות. קושי אמיתי שקיים בשכונה הזאת הוא בנושא הממ"דים. ממ"ד הוא לא תנאי לשיוך, אבל הוא תנאי להרחבת הדירה בעתיד. בדירות הקיצוניות אין בעיה, אבל בדירות המרכזיות דרוש שינוי פנימי, הפתרונות יצטרכו להיות יותר יצירתיים ומורכבים.  "חדרי ביטחון" שהיו בעבר היום לא עומדים בתקן: אטום, נגיש, 9 מ"ר נטו, קירות בעובי מסויים, רציף לפחות ב 70% מהקירות לקרקע (לכן עדיף "מגדל ממ"דים).

דילמה אחרת, קשורה לחלוקה הפנימית של המגרשים בשכונת ההר האמצעית, האם להתייחס לגוש של כמה דירות, מבחינה תכנונית, כמגרש אחד או לחלק אותו, יש כאן יתרונות וחסרונות לכאן או ולכאן. והדיירים יצטרכו לדון ולקבל החלטה משותפת. 9

עוד בשכונת ההר, המגרשים מחולקים ל4, כל דירה היא רבע מגרש. מי שרוצה להתרחב צריך את הסכמת שלושת האחרים, ככה זה בכל בית משותף. השאיפה שלי שנגיע למצב, שערב החתימה על השיוך יהיו הסכמות בתוך המגרשים, שאם מישהו ירצה להגדיל את הדירה, לא יעמידו בפניו האחרים מכשולים.

במידה ושלושה "מגרשים" כאלה ירצו להתאחד ולבנות משהו חדש זה אפשרי, וייתכן ששלושים שנה מהיום החלוקה הפנימית בתוך השכונה כבר תיהיה אחרת.

(בתשובה לשאלה) לא נבדקה אפשרות ממ"דים יבילים, ייתכן שזה אפשרי. ייתכן שיידרשו שינויים ותיקונים בתוכנית הממ"דים שהרן ילין הכין לשכונה. עלות ממ"ד רגיל כ 140,000 ₪. אם בונים מראש יותר זול. בשכונות מורכבות ביגור זה עולה כפול. צריך לדעת. ברגע שיהיה שיוך, הקיבוץ לא יבנה יותר ממ"דים.

שאלות כלליות

עלות המגרש מחושבת משטח, כמות היחידות (אם הוא משותף) שטח בנייה נוסף אפשרי, ופרמטרים נוספים. יש שונות גדולה בין המגרשים ביגור, שתמצא ביטוי בעלות ובשווי של כל אחד. יש לזה יתרונות וחסרונות ככל ששוויו נמוך הוא זול עבורכם לרכישה, ככל שהוא יקר, שוויו גדול.

(בתשובה לשאלה) חניה שנמצאת בתוך המגרש היא פרטית ואסורה לאנשים אחרים, חניות שנמצאות במגרש חניה ציבורית לא. הקיבוץ יכול בהסכם, שמקומות ציבוריים יוקצו לבתי אב, אבל אי אפשר למנוע מאנשים אחרים לחנות שם.

אודי קינן: החלטנו השנה לבנות 6 מגדלי ממ"דים בשכונת לול מערב. בשנה הבאה, אם יאושר בתקציב, תימשך הבניה שם וכשהיא תסתיים, אם כך נחליט נמשיך לבנות בשכונת ההר.

עופר אדר: בשכונות הוותיקות שאלת הממ"דים היא שאלה בוערת וחשובה. המנדט של צוות השיוך, ושל צוות התכנון שמתחתיו, הוא לתכנן את השיוך והפרצלציה. בתוך זה הוא נותן דעתו על שאלת הייתכנות התכנונית של פריטים שונים, בכלל זה ממ"ד. התשובה היא שזה אפשרי מבחינה תכנונית והנדסית, לגבי הביצוע, המשאבים ולוח הזמנים, זה לא עניין שלנו אלא של הקהילה ביגור לדון ולהחליט. אני חי בישוב קו העימות ומעולם לא הייתי בדיון כל כך סוער בממ"דים כמו ביגור.

שוהם בן ארי, במיוחד אצל חברים, או קבוצות דיירים, שכבר נתנו דעתם ותכננו שינויים בדירותיהם/במגרשים המשותפים,  על בסיס השיוך נכון יהיה שניפגש איתם באופן אישי ופרטי ונכניס איפה שאפשר את הרצונות והתוכניות שלהם בתכנון הכללי. אחת המטרות של הפגישה הזאת היא לעודד את הדיירים להתחיל לחשוב קדימה ולתכנן, אישית וקבוצתית, אפשר גם בעזרת אנשי מקצוע ומתכננים מטעם, שייזמו כמה שיותר פגישות פרטניות איתנו, הכל כדי שהתוכנית הגמורה תיהיה הכי מדויקת לכם(!) שאפשר. אבל חייבת להיות הסכמה בין הדיירים מראש. הכל מאוד מורכב.

מבחינת תשתיות, השאיפה שהתשתיות יעברו בשטחים ציבוריים ולא במגרשים פרטיים. זה מורכב ומסובך. בשכונת הכביש למשל, לא מיפינו אותם עדיין, אנחנו מניחים שהם תחת צירים ציבוריים, אם אנשים יודעים על תשתיות במגרש שלהם נשמח אם יידעו אותנו. בשכונת הכביש המצב יחסית פשוט, בשכונות הישנות והצפופות יותר המצב הרבה יותר מסובך.

הבית הפרטי שלי, יושב מכל כל התשתיות של המגרש, ובניתי והגדלתי, ועדיין הכל מעל התשתיות של כל המגרש. המטרה שלנו שכל אחד כאן יקבל את המגרש האופטימלי. תכנון התשתיות בעבר לא לקח בחשבון שיוך דירות. והניחו אותן בדרך הקצרה ביותר מנקודה לנקודה. קחו בחשבון שאחרי שנאחר את הפרצליה ויהיה שיוך, יגור, וזה הרבה יותר חשוב מהממ"דים , תצטרך להוציא את זה מתחת המגרשים הפרטיים ולהניח מחדש מתחת למרחבים הציבוריים. זה יעלה הרבה מאוד כסף. אבל זה יהיה חייב להיעשות. עד אז ניקח את זה בחשבון איפה שנוכל בתכנון, אבל זה ממש לא המנדט שלנו כצוות שיוך.

האם לבית משותף גם השטח מסביב משותף?

עופר אדר: כן. הבית המשותף הוא נושא מורכב, נעשה עליו דיון נפרד בשלב יותר מתקדם. אנחנו עוד לא שם. העניינים הקשים באת שם הם לא התכנוניים אלא המשפטיים, מה מותר ואסור לכל אחד לעשות.

האם אפשר לבצע את "העיבוי", הוספת יחידות דיור, מעבר ל 640 באזור מרוחק.

שוהם בן ארי: אפשר, ובלבד שזה יתאים מבחינת התב"ע. מבחינת הפוטנציאל לעתיד, יגור קצת חסומה. העתודות הן כנראה צפונה או בתוך המחנה. כרגע אנו מכוונים לשכונת האזדרכת-מגרש טניס, ובהמשך אולי באיזור הרכבת הישנה. ייתכן שבעתיד תצטרכו לוותר על הרפת. צריך לשמור על המשאבים בפנים. כרגע לא סביר להסב את מתחם כרמל זבולון הישן למגורים כי הוא כבר הוסב פעם אחת לעסקים.