קרקעות המפרץ-עסקת עזריאלי – דף הסבר לחברים

דף הסבר לאספת חברים – פרויקט פיתוח קרקעות המפרץ                                     מרץ 2017

כללי

פרויקט פיתוח קרקעות המפרץ, מקודם מזה 11 שנה, בשילוב מהלכים בתחום המוניציפאלי, תכנון ובנייה, קניין והתקשרויות עסקיות. להלן תמצית הליכים שהביאו להבשלת המיזם:

1. הסכמי העברת גבולות מוניציפאליים בין זבולון, חיפה, נשר (כיום עולה כוונה לצירוף רכסים ואחרים) שהעבירו את שטחי השיפוט במערב קרקעות יגור, לשטח השיפוט המוניציפלי של חיפה ונשר, קבעו הסכמי חלוקת ארנונה והיטלי השבחה בין כלל השותפים – יצר "רוח גבית", (ללא ניגודי עניינים אופייניים) למקסום הפוטנציאל.
2. תוכנית מתאר מחוזית ( ת.מ.מ 6 ), תוכנית מתאר לפארק המטרופוליני (ת.מ.מ 6/6 ), ותוכנית מתאר חיפה : אשר ייצרו תא שטח גדול (כ 300 דונם) בשטחי יגור הצמודים לצ'ק פוסט ביעוד לתעסוקה. תוכנית מתאר מפורטת אשר קודמה ביוזמת יגור, נשר וחיפה (מכ/777 חפ/זב/238 להלן "התוכנית") המאפשר הקמת מבנים בהיקף של 800,000 מ"ר ביעוד רחב של שימושים לתעסוקה. מאפשר ביצוע עסקאות והוצאת התרי בנייה.
3. הליכי ערעור על קביעת רשות מקרקעי ישראל לזכות למספר קיבוצים בעלי חוזה חכירה לדורות, לפיתוח עסקאות לתעסוקה מעל מכסת השטחים המותרים בהחלטות המנהל (יגור סיימה את המכסה), ללא מגבלה אך בכפוף להוראות החוזה (החלטת הנהלת רמ"י מס1054, הוראות אגף 102 ), דיונים מקדימים עם הנהלת המחוז ובעלי העניין על המודל המוצע, פנייה משולבת לאישור הנהלת המנהל למתווה המוצע.
4. תאומי עמדות מול העיריות, משא ומתן מסחרי עם שותפים אסטרטגיים.

עקרי המודל המוצע

1. אישור הרשויות למתווה המשולב, הכולל את עסקת עזיראלי, עסקת כלל, השבת שטחים בפיצוי חקלאי, ויתור על טענה לחסר משבצת כחלף תעסוקה, השתלבות במערך עורף נמל חיפה החדש.
2. יגור (חוצות יגור) יקימו עם עזריאלי איגוד מקרקעין באחזקת 51% הקיבוץ, שיקבל את החזקה בקרקע (133 דונם) ויעמידה לפרויקט – מתחם לוגיסטיקה, מסחר ומשרדים.
3. עזריאלי תקים חברת תפעול בהשתתפות איגוד המקרקעין להקמת הפרויקט, החברה תגייס את ההון הנדרש להקמה מעזריאלי (מוערך ב 400 מיליון ₪ ) כהלוואת בעלים הפרוסה להחזר לתקופה של 15 שנה. חברת התפעול תקים את התשתיות והמבנים ותשכיר את הנכסים לשוכרי משנה.
4. יגור תקבל 15% מתוך תזרים המזומנים הפנוי של החברה, תהייה זכאית "למקדמות ע"ח רווח", מיום ביצוע העסקה בר"מי – שלא יפחתו מסך של 5,000 ₪ לדונם לשנה. יגור תהיה מוגנת ולא תידרש, בכל רגע נתון להעמיד מימון לאיגוד או לחברת התפעול.

עקרי המשמעות

1. הכנסות נטו לשנה מיום ביצוע העסקה – 665,000 ₪ (מובטח).
2. הכנסות נטו לשנה מיום הפעלת המיזם – 1.6 מיליון ₪.
3. הכנסות נטו לשנה מיום סיום החזר הלוואת הבעלים – 6.65 מיליון ₪ .
4. שיעבוד הקרקע לליווי הפיננסי.
5. גידור סיכונים נוספים כשותף מוגבל.
6. זכויות ניהול בתאגיד המיזם והגנה על זכויות מיעוט.
7. ללא השקעה.

כאמור, המיזם מותנה באישור הנהלת רמ"י, עסקה נוספת ליתרת השטח תובא בנפרד.