שאלות ותשובות בנושא שיוך דירות

עו"ד רותם ליכטנשטיין, מלווה הצוות ביגור
(הערת העורך: בהמשך למפגשי ההסברה שיזם צוות בחינת שיוך הדירות באמצעות עוה"ד רותם ליכטנשטיין ממשרד שלמה כהן בחודש שעבר, ביקשנו מרותם להתייחס לשאלות הנוגעות לנושאים העיקריים שהוצגו באותם מפגשים)

למה הכוונה במונח "חלופות שיוך"?

יש להבחין בין "הסדרים פנימיים" לבין החלופות המאושרות במסגרת החלטות מועצת מקרקעי ישראל, שהיא הגוף הקובע את המדיניות שלפיה ינוהלו מקרקעי ישראל.

בדיון הנוכחי כאשר אנחנו משתמשים במונח "חלופות השיוך" המדובר בחלופות המסדירות הענקת זכויות לחברי הקיבוץ במקרקעי הקיבוץ, בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל:

-החלטת "חלופת האגודה"
-החלטת "חלופת השיוך הישיר"

האם ניתן לקיים "שיוך חוזי" מבלי לשלם לרשות מקרקעי ישראל?

במהלך העשור האחרון אימצה רשות מקרקעי ישראל עמדה מחמירה, לפיה קיבוצים המאפשרים זכויות חוזיות לחבריהם בדירות המגורים בקיבוץ מחויבים בהשלמת תהליך שיוך הדירות בהתאם לחלופות השיוך המתוארות לעיל.
רשות מקרקעי ישראל אף הגדילה לעשות, ולשיטתה די במתן האפשרות למימון הבניה על-ידי החבר כדי לייצר קשר משפטי בין החבר לדירה, המחייב בהשלמת תהליך שיוך דירות.

כלומר: הסדרים פנימיים המעניקים לחברים זכויות באופן ישיר בבית, ויצירת הסדרים לפיהם החבר מממן בעצמו את בניית ביתו, נתפסים על-ידי רשות מקרקעי ישראל כמחייבים השלמת שיוך דירות בהתאם לחלופות השיוך המאושרות על-ידה.

מדוע לבצע שיוך – מה היתרונות?

-השיוך מאפשר לכל חבר זכאות קניינית במגרש. לזכות זו ערך כלכלי ניכר.
-התשלום שכל חבר נדרש לשלם עבור המגרש כולל הנחה משמעותית בקרקע.
-הנכס המשויך ניתן להורשה.
-חברים קיימים וחדשים יוכלו לבנות על-חשבונם, תוך קבלת משכנתא.
-השיוך מפחית את החיכוך שבין רשות מקרקעי ישראל לקיבוץ.
-חשש שבעתיד התנאים רק יורעו ונשלם יותר.

ומדוע לא לשייך – מה החסרונות בשיוך?

-למרות שהמגרשים משויכים לחברים בהנחה משמעותית עדין מדובר בסכומים ניכרים שיש לשלם.
-בעתיד כל מי שיבקש להתקבל לחברות לקיבוץ יידרש לשלם מחיר מלא בגין זכויות הדיור.
-תהליך שיוך הדירות כולל תהליך תכנוני/משפטי/כלכלי/חברתי לא פשוט.
-חשש משינוי פני הקיבוץ.
-השיוך מחליש את שליטת הקיבוץ.

האם שיוך דירות משמעותו שאין כל אפשרות של הקיבוץ להתערב בנכס המשויך?

אין חולק ששיוך דירות משמעותו חיזוק זכות החבר, ובמידה מסוימת החלשה של שליטת הקיבוץ. עם זאת, בכל קיבוץ שביצע שיוך דירות נקבעו מנגנונים המאזנים בין הרצון להעניק לחבר את הזכויות בנכס לבין הרצון לשמר כללים אחידים בין כלל החברים ובינם לבין הקיבוץ.

כללים אלו באים לידי ביטוי בהוראות הקובעות את אופן הסחרות (מכירה) של הנכס, מנגנון השכרתו, כללים לעת הורשה וכו'

במסגרת תהליך שיוך הדירות חותם החבר על הסכם בינו לבין הקיבוץ במסגרתו הוא מאמץ את אותם כללים ומתחייב לפעול על-פיהם.

מה עושים מרבית הקיבוצים המתחדשים?

מרבית הקיבוצים המתחדשים מתקדמים בתהליכי השיוך. רובם כבר אימצו חלופת שיוך וחלקם עוד בוחנים את האפשרויות שבפניהם.
עם זאת, קיימים מספר קיבוצים מתחדשים שעדיין מתלבטים האם אכן רצונם בשיוך דירות בהתאם לחלופות רשות מקרקעי ישראל. מרביתם ממוקמים במרכז הארץ באזורים בהם ערכי קרקע גבוהים מאד.

מה המשמעות הכספית לחבר בכל אחת מחלופות השיוך?

הנושא הכספי מאד מורכב ומשתנה בהתאם לפרמטרים שונים, ובראשם שאלת ערך המגרשים שלא ניתן לחזות מראש.

בחלופה הישירה כל בית אב ישלם 33% מערך מגרשו.
בית אב שהתקבל לפני 27.03.07 יהיה זכאי לדחות את מרבית הסכום לעתיד (עד למכירת הזכות).

בחלופת האגודה אין לבית האב אפשרות לתשלום נדחה אבל מי שהייתה לו אפשרות לתשלום נדחה בחלופה הישירה ישלם בחלופת האגודה סכום המתקרב כדי 50% מהתשלום המלא על-פי החלופה הישירה (כלומר: בערך מחצית מ- 33%).
בית אב שלא היה זכאי לתשלום נדחה בחלופה הישירה  (בית אב לאחר 27.03.07) ישלם סכומים מאד דומים למה שהיה משלם בחלופה הישירה עם הנחה מסוימת.

במסגרת ההסבר הציבורי הוצג תחשיב לדוגמה לצורך ההמחשה, ובהמשך התהליך יידרשו עוד עדכונים ודיוקים. כרגע התחשיב נותן תמונת מצב המסייעת בעיקר להבין את ההבדלים בין שתי החלופות.