פאנל שיוך דירות

בועז אוחנה: בהמשך לפגישות הפתוחות שהתקיימו החליט הצוות להיפגש עם ממלאי תפקידים בקיבוצים שונים, חלקם עשו כבר שיוך, חלקם בתהליכים וחלקם מציעים חלופות אחרות. עו"ד רותם ליכטנשטיין, שמלווה את הצוות שלנו והתארח כבר ביגור באסיפה ינחה את הפאנל שיכלול את איציק באדר, יאיר מרום ושי חזן.

יש אלטרנטיבה לשיוך דירות

איציק באדר (גבעת חיים מאוחד, מוביל תהליכי שיוך בקיבוצים, בינהם קיבוצים שהחליטו, בתוך קיבוץ מתחדש על האופציה של "לא שיוך"): אני בא לקיבוצים שיושבים על אדמה יקרה ושואל אותם, נניח שיש לכם 100 מליון שח לקנות את האדמה מהמדינה, לא הייתם מעדיפים לחלק אותו בין החברים כבר עכשיו? רבים מעדיפים את האופציה השניה. בגבעת חיים היינו תקועים הרבה שנים בין אלה שרצו לשייך ובין אלה שרצו לקלוט כמה שיותר בנים חזרה. שתי הקבוצות שלהן אינטרס מנוגד יצרו מצב של קיפאון. בינתיים לא קיבל הקיבוץ היתרי בניה, כי לא היה ברור אם הוא "משייך" או לא "משייך" והתמלא הקיבוץ בבנים ובנות שחזרו וחיכו שהקיבוץ יחזור לבנות או יאפשר להם לבנות בעצמם.
כלומר, בתוך נושא השיוך נמצאת סוגיה אחרת, דחופה בכל הקיבוצים של "היתרי בניה". לקיבוצים שיתופיים לא קשה לקבל היתרים כאלה, וגם לקיבוצים שלא החליטו על שיוך. לעומתם, קיבוצים שכבר החליטו על שיוך, מקבלים אותו רק אם חתמו על אחת החלופות הקיימות, או על הסדר ביניים שיביאו אותם בסופו של דבר לאותן חלופות.
אני, בתחילה ב"נצר סירני", ואחר כך ב"גבעת חיים מאוד, הובלתי ביטול של החלטות שיוך שאיפשרו בשני הקיבוצים קבלת היתרי בניה לשכונות חדשות שמתמלאות במהירות.
הקיבוץ צריך להחליט מה הוא רוצה להיות ישוב קהילתי או קיבוץ. אפשר תמיד לעבור מקיבוץ לא-משייך לקיבוץ משייך. שיוך קנייני הופך את הקיבוץ שאנחנו מכירים, על כל היתרונות שבו, לדבר בלתי אפשרי.
בגבעת חיים ניסחנו על מה אנחנו לא רוצים לוותר כקהילה: שוויון בחובות ובזכויות (לא תקציב שווה!), וערבות הדדית במובן הדאגה לחיים בכבוד של החברים. שני הדברים האלה לא אפשריים כשהערך העליון הוא זכות הקניין הפרטי על הנדל"ן.
ברוב המקרים מה שהחברים רוצים זה:

"זכויות" – פנסיה, חיי קהילה, חלוקת רווחים, ירושה, זכות המשך לצאצאים. בנושא הירושה צריך לתקן את העוול שבו יצרנו מצב שחבר מקבל פיצויי עזיבה אם הוא חי, ולא מקבל וגם משפחתו לא, כשהוא עוזב – במותו.

"יחסי חבר –קיבוץ" – חיי קהילה, הבטחת קיום הוגן לחברים (בריאות, חינוך, נוי), עזרה הדדית, תרבות.

קשה מאוד לשמור על הערכים האלה כשמחילים שיוך דירות. במיוחד שרכישת זכויות השיוך הם במחיר דמיוני מבחינה כספית.

בשני הקיבוצים שהובלתי הוחלט לתרגם את החברות לסכום "פדיון זכויות (כולל דמי עזיבה)" בערך של כ 500,000 שח לזוג עם וותק מלא, סוג של חיסכון ששמור לזכותם בכל עת. זאת היתה פשרה בין החברים שרצו לקבל מייד כמה שיותר והציעו יותר, נניח 800,000 ואלה שחשבו על קליטת הבנים שלהם והסתפקו בפחות. מדובר על קיבוצים מופרטים וחברים המשלמים מס איזון. כל בית אב שמצטרף משלם 500,000 שח וזה גם מה שהוא מקבל אם הוא עוזב, בחייו או במותו. בינתיים ההון הזה שנכנס משלם את מה שזכאים לו החברים שיוצאים, משלם שיפור תשתיות והכי חשוב – מאפשר בניה חדשה שתאפשר לקבל הון נוסף ולהזין את המקור החדש שנוצר.

חבר ששיפץ את ביתו, יזכה בתוספת ל"פדיון זכויותיו" על פי הערכת שמאי. החליט אדם לעזוב, יש לו זכות להמליץ על המגורים שהתפנו לבין משפחה אחר.

כל עוד אנחנו ממשיכים להתנהל מול המדינה כקיבוץ, וזה מה שאני מציע(!) נשמרות לנו ההטבות הישנות במס הכנסה. אם אנחנו לא רוצים להיות קיבוץ שואלים אותנו למה מגיע לכם יותר מאחרים?

יצרנו מקור כלכלי חדש שנותן פתרונות לבעיות כלכליות וחברתיות.

לגבי חלוקת רווחים – מה שקובע זה שנות הוותק. חבר וותיק מקבל הרבה, חבר צעיר מקבל מעט. עוד עשרים שנה מי שהיום מקבל מעט יקבל יותר. חבר שהלך לעולמו, יורשיו ממשיכים לקבל את "משכורתו" עוד עשר שנים.

יצרנו תקנונים נלווים: גירושין, חופשה, שיפוצים.

ברור שאי אפשר לשכפל מגבעת חיים ליגור, כל קיבוץ צריך להתאים את המודל לדמותו יכולותיו וצרכיו.

(בתגובה לשאלות)

כשנכנס דייר לדיור קיים בקיבוץ ורוצה לשפץ ולהשקיע, יקבל את פדיון השקעתו, בנוסף ל 500,000 שמגיעי לו. נקלט יכול לבחור בין דירה ישנה וחדשה. עלות בניית יחידת דיור חדשה על ידי הקיבוץ 1,300,000 – 1,500,000 שח. בסוף הכל משולם על ידי החבר: הוא משלם 500,000 דמי קליטה, ועוד ב 350,000 בסוג של הלוואה שהוא לוקח מהקיבוץ, היתרה ממקורותיו שלו. אבל אנחנו חותמים למנהל שהכל נעשה במימון הקיבוץ.

אין בטחון מוחלט שזה יעבור בבית המשפט, אבל אנחנו מתייעצים כל הזמן עם עורכי דין ויועצים חשבוניים ומאוד מוגנים מבחינה משפטית, בודאי ברמה הפלילית וגם ברמה האזרחית.

 

האם יש קיבוץ אחרי שיוך דירות?

שי חזן (הבן של ציפורה תבד"לא וסנדר ז"ל, מנהל עסקי, תושב רמת השופט, מוביל את שיוך הדירות בקיבוצו): ברמת השופט אין דילמה, אצלנו כבר התקבלה ההחלטה על שיוך הדירות לחברים. כללית עדיף להימנע מראייה של שחור ולבן בתחום הזה. כל החלופות שאינן בדיוק "על פי הספר" של המנהל יוצרות סיכונים. כל מי שנותן לחברים זכויות בדירות יידרש על פי המנהל להשלים את שיוך הדירות. המקומות האפורים מסוכנים (ולמיטב הבנתי ביגור כבר היום נמצאים בתחום האפור). ברמת השופט אנחנו לקראת השלמת התהליך ומחכים שהשמאי יעביר את הערכותיו לשווי הקרקע למינהל. זה השלב האחרון. על אף שאנחנו לכאורה כבר קיבוץ "משויך" אנחנו בונים שכונת בנים, יש גם בנים שקנו נכסים בחצר הישנה. להערכתנו יתפנו עוד דירות עם השלמת השיוך כשיורשים ימכרו את דירותיהם. החלטנו שיורשים צריך להחליט תוך שלוש שנים אם אחד מבני המשפחה נשאר בקיבוץ כחבר (על פי כל הכללים לרבות קבלה לחברות) ונשאר בנכס או שנכס נמכר לצד שלישי, כלומר מישהו מבחוץ שיתקבל לחברות. אין הכרח שקיבוץ משויך יראה כמו שכונה בישוב קהילתי. כקיבוץ משויך לדוגמה הגדלנו לאחרונה את התקציבים לתרבות ולנוי. זה שיש לאנשים נכס בבעלותם לא אומר שכולם ירוצו למכור אותו. עולם כמנהגו נוהג, במידה רבה.

 

כדאי לשייך ומהר!

יאיר מרום: נקודת המוצא של איציק בדר ושלי כמעט זהה, המסקנות הפוכות. משהו על עצמי, נולדתי בדגניה א', עבדתי 5 שנים אצל עו"ד גיורא מיכאלי, אחר כך היי יו"ר שער העמקים, וכיום יו"ר הנהלת קהילה בשני קיבוצים: נחשון וגבעת השלושה. כל הקיבוצים האלה יושבים על קרקע יקרה ובכולם אני מקדם את השיוך. הכי חשוב זה לשמור לחברים על הפנסיה ועל המגורים. אלה שני הנכסים שמעמד הביניים בישראל צובר בשנות עבודתו. המטרה שלי היא להשוות את מעמד חברי הקיבוצים למעמד המקבילים להם בארץ בשני הפרמטרים שציינתי: תנאים סוציאליים ונכס קנייני. השיוך הקנייני מורכב וארוך. בקיבוצים שאיתם אני עובד, 15 שנים אחרי השינוי זאת אקסיומה. זה התפקיד שלי מולם. הרבע מאה שמציינים לתחילת מהלך שיוך הדירות בקיבוצים מוכיחה שהזמן עובד לרעתנו מבחינה זאת שהמדינה והמנהל הופכים פחות ידידותיים. המהלך ניהיה מורכב, מסובך, ויקר מול המדינה ככל שמתארך הזמן. גם במתן היתרי בניה המנהל הולך וניהיה קשוח וסרבן יותר.

להבדיל מאצל שי ברמת השופט, בגבעת השלושה נחשון ויגור הם באיזורי ביקוש שמייקרים את המהלך הן לקיבוץ והן לחברים. אבל כל הנכסים הכלכליים והאחרים שנוצרו כאן צריכים לשרת את היעדים שהצבתי קודם. זה אמנם לוקח 15 שנה, ובינתיים החיים ממשיכים ורוצים להתפתח ולהתקדם בעוד תחומים ולשמור על איכות החיים והשירותים שיש. זה אתגר גדול. חיי התרבות בכל שלושת הקיבוצים רק הולכים ומתחזקים. ברגע שממקדים את המטרות בדברים הספציפיים שהצגתי השירותים האלה רק משתפרים.

יגור נמצאת בנקודה קצת שונה משלושת הקיבוצים שאני מנהל. הם עברו את השינוי בתחילת שנות ה 2000. יחד עם חוברת השינוי הם כבר החליטו על שיוך נכסים. ההחלטת המנהל 751 שהיתה אז, נתנה בשיוך "סוכריה" לותיקים. בגבעת השלושה ושער העמקים התהליך כמעט גמור ואין דרך חזרה. ביגור אפילו לא החלטתם על שיוך. כיוון שזה כנראה יקרה צריך לחתור אליו. זה לא קל, פשוט או זול, אבל זה מה שנכון לעשות לדעתי.

שי חזן: שימו לב, גם בנושא התכנון, ולא רק בקניין, הזמן פועל לרעתנו. המדינה נהיית אגרסיבית ונוקשה גם בתחום הזה. שיוך נותן ביטחון אישי לחברים. לגבי המימון, ברמת השופט חברים ותיקים בחצר הישנה יוכלו לשלם בסביבות 50,000 ₪ בחתימה ואת היתרה כשימכרו יום אחד את הנכס (צריך לזכור שברמת השופט חלה הנחת אזור ואין לנו שמאיות עדכניות עדיין). גם לחברים ותיקים יש פתרונות מימון דרך הבנקים בגלל שהתשלום יחסית קטן ביחס לשווי הנכס. אנחנו יודעים שבסוף הקיבוץ יצטרך לסייע לחלק מהוותיקים, בתמורה לזכויות בנכס כמובן.

רותם ליכטנשטיין: בשביל הבנק, בעלות החבר על הקרקע או הנכס היא בטוחה וערבון גדולים שמאפשרים לו להלוות את הכסף להשלמת רכישת הנכס. עדיין החבר צריך לשלם את ההלוואה.

איציק בדר: בחלק מהקיבוצים שעשו שיוך מגיע מחיר המגרש למליון וחצי שקל, למי שחשוב לו, שהבנים והבנות יבנו היום את ביתם לידו, זאת לא אופציה. בגבעת חיים איחוד סיפרו לחברים שערך שמאות יחידת דיור 800,000, אחרי שהחליטו על שיוך הגיעו למנהל שקבע שערך יחידת הדיור 1.800,000 ₪. והם תקועים. הקנייניות גדולה עלינו, היא בסכומים שאין לנו, ובסופו של דבר תכריע את הקיבוציות.

הדרך שלי מאפשרת לקבל היום היתרי בניה. וגרמנו להחלטה במנהל שקיבוץ שביטל את החלטת השיוך וקיבל לכך את אישור הרשם, יקבל היתרי בניה ללא הזדקקות להסדרים נוספים. אף אחד לא מבין עד הסוף את המשמעות של כניסת המינהל לחצר הקיבוץ. אתם צריכים להחליט מי אתם רוצים שיחיה איתכם, הילדים שלכם או אנשים זרים עם כסף. מה שמעניין אותנו בגבעת חיים זה שהבנים שלנו יבנו את ביתם איתנו. הניסיון שלי הוא שכמה שנרחיק את הרגולציה מחצר הקיבוץ ייטב.

רותם ליכטנשטיין: המספרים שהבאנו לחברי יגור מבוססים על הערכה שמאית בדוקה. ברור שהיא לא אחרונה ויכולה להשתנות אבל בודאי שהיא לא מצוצה מהאצבע.

יאיר מרום: הרגולציה כבר מזמן בחצר שלנו. מדינת ישראל אוכפת באגרסיביות גדולה תקנות בניה במושבים, ובקרוב גם בקיבוצים. אין לנו הנחות. בקיבוצים שאני מכיר, שעושים שיוך, קיבלו היתרי בניה ובונים. זה לא אידאלי קוראים לזה "הסדר ביניים" המשמעות היא שהקיבוצים הללו ישלימו את השיוך. זה קשה ויקר ומעצבן אבל זה חיובי.

תכלית השיוך היא העברת הזכויות הקניניות מהאגודה לחבר, אני חולק על זה שזה שיפגע במרקם הקיבוצי. בעיני זה כמו הויכוח על הקומקום בראשון בדגניה. יש מנגנונים שמאפשרים שמירת המרקם עם שיוך ובלי שיוך.

חבר: ביגור ככל שאתה יותר ותיק הדיור שלך יותר גרוע. בכל בניין יש דירות בערכים שונים. נצטרך לחשב ערך הדירה של כל חבר ולעשות השלמות. איך פתרו את זה בקיבוצים אחרים?

שי חזן: ברמת השופט, כמו בקיבוצים אחרים בנינו מודל שמאזן את הוותק וערך הדירות (ה"בלוקים" והתשתיות) ומפצה את הוותיקים. בסוף דווקא הוותיקים נהנים מעוד כסף שקיבלו בשיוך ומצד שני, זה מכביד עוד יותר על הבנים שקנו בתים בקיבוץ. בעולם של שיוך דירות לא כל הבנים והבנות יכולים להרשות לעצמם לקנות נכס בקיבוץ.

רותם ליכטנשטיין: סוגיית המתודולוגיה השמאית, בהקשר לפיצוי הוותיקים בעלי הדירות הישנות ובהקשרים אחרים כולל העלויות שלה, עלתה בהמון קיבוצים וזכתה להרבה פיתרונות סבירים, מה גם שאין בעולם צדק מוחלט, וגם לפני השינוי והשיוך, לא התקיים פה שוויון מוחלט. מבחינת העלות, לצערנו, היא כמעט זניחה בסבך השאלות והעלויות של הפרוייקט הגדול של שיוך הדירות.

חבר: שאלה לאיציק בדר, האם נבדקה האפשרות לזכויות דמי מפתח של החברים כחלק מאותם הסדרים הפנימיים בקיבוצים שאתה עובד איתם?

איציק בדר: לא בדקנו. ההנחה היא שהדירות ישארו לחברי הקיבוץ עד יום מותם. המינהל דרש מחברים שבונים ומשקיעים בשיפוץ או הרחבת מגוריהם לחתום שהדירה תישאר בבעלות הקיבוץ.

יאיר מרום: אין השפעה ישירה והכרחית של שיוך קנייני למידת הלכידות והקיבוציות של הישוב. גבעת השלושה הלך לכיוון האישי והמופרט באופן קיצוני. בשנים אחרונות הוא חוזר למקום קהילתי יותר. שער העמקים הרבה יותר שיתופי. אני לא חושש שהשלמת השיוך יפגע בלכידות החברתית. אם זה יהיה חשוב לנו, נשמור עליה.

רותם ליכטנשטיין (בתשובה לשאלה על יכולת הבנקים להפקיע בתים ממי שלא משלם הלוואות וחובות בקיבוץ) כל עוד הקיבוץ שיתופי, הקיבוץ אחראי. בקיבוץ משוייך זה כבר סיפור אחר. הבנק באמת יותר מעורב.

(בתשובה לשאלה אחרת), אין התחייבות של יגור לאף גורם, לכיוון שיוך או לא-שיוך, מטבע הדברים כיוון הצוות הוקם לבדוק את סוגיית השיוך הוא עוסק בה. וודאי שלפני כל מהלך תובא השאלה לציבור אם ללכת בכיוון הזה בכלל או לא. כנראה שאי אפשר להימנע מקבלת החלטות בנושא הזה לאור עמדת המנהל, שאם חברים בונים על חשבונם בקיבוצים, ומקבלים אילו זכויות על בתיהם, יש לעשות שיוך דירות.

שי חזן: מבחינת המנהל, קיבוצים שהופרטו ונותנים לחברים זכויות בנכסים חייבים להשלים הליך של שיוך דירות.

איציק בדר: נכון שהמנהל רוצה שהקיבוצים ישייכו את הבתים וישלמו הרבה כסף למדינה. אולי המינהל היה מעדיף שלא יהיו קיבוצים. אבל נכון להיום יש החלטה שקיבוץ שביטל החלטות קודמות על שיוך, וקיבל את אישור רשם האגודות, יוכל לקבל היתרי בניה ללא הסכמי ביניים.