צומת יגור המקום של חברי יגור
ראשית, אבהיר שאני מאוד מכבד את שלמה מורן ואת דעתו. המחלוקת כאן היא עקרונית, מהותית, חשובה אבל אני מאוד שמח על הצגת הסדר העומד מול חלופת שיוך הדירות.
שלמה ואני מסכימים, כך אני מבין, על דבר אחד – חלופת גן העדן (המצב הנוכחי) אינה אפשרית. יגור תקועה ותשאר תקועה עם היתרי בניה מחד ויש לתת את הדעת לזכויות חברים ותיקים מאידך, כפי שהובטח בחוברת השינוי.
מכאן והלאה – אנחנו חלוקים.
נתחיל, לפי סדר הדברים ברשימתו של שלמה מורן באתר צומת יגור.
תחילת המאמר היא רצף של כמה שורות עם מה שנראה כמו הפחדות ש "הצד השני" מעלה כטענות. רובן לא הועלו על ידי מעולם אבל אנסה להתייחס:
"הסדרי דיור לא נוסו מעולם והם יקרסו לנו בפנים"
הסדר שכר דירה כפי שמוצע ביגור אכן, עובדתית, לא נוסה ולא קיים בקיבוצים אחרים, ודאי לא במצבה של יגור. אשמח לדוגמאות אם יש מקיבוצים במצבה של יגור שיישמו הסדר דומה.
"הסדר דיור הוא חזרה לקיבוץ הישן. בואו נתקדם הלאה"
זאת טענה פחות עובדתית. לדעתנו היא נכונה שכן יש בה חזרה של יגור למימון הבנייה. נעמוד על כך בהמשך.
"בהסדרי דיור יגור תממן דירות לחברים ללא בדיקה כלכלית נאותה"
ברור שאין בהצעה התמודדות עם הקושי הכלכלי של החברים הבונים. יש בה לקיחת סיכון של יגור במקום שלהם ולכן יגור תהפך לזאת שחייבת לגבות כספים מהחברים כדי לא לפשוט רגל.
"הסדרי דיור יעכבו את התור לבניית שיכוני קבע"
לא זכור לי שטענתי את זה. הם יעכבו את הבנייה זה בטוח מול חלופת השיוך ועל כך אין מחלוקת. בלי בנייה חדשה – התור יכול להתקדם לכל מקום אחר אבל לא לבתים חדשים.
"אין זה צודק לחייב חברים ותיקים לשלם שכר דירה"
טענה שלא טענתי אבל אני, ככלל, מסכים איתה, קל וחומר מבלי לתת להם זכויות הורשה אמיתיות.
ומכאן להתייחסות לגופן של טענות בפרסום של שלמה:
"טענת הוזלת הבנייה"- ובכן, הטענה שגויה. אין בכל הפרסום ולו נתון אחד שמבסס הוזלת הבנייה. הטענה היא שאם חברים לא ישלמו על הקרקע אז הסדר שכר הדירה זול מהסדר השיוך. זה כמובן נכון אבל שלמה משווה תפוחים לתפוזים – עלות הבנייה תהא זהה בהסדרים, אלא שבהסדר שוך הדירות משלמים יותר לכאורה (טעון הוכחה ותלוי התכנות כלכלית של מודל שכר הדירה, אבל נניח) ומקבלים בסוף תמורה – נכס קנייני ששווה מיליונים. בהסדר שכר הדירה מקבלים בסוף החברים, במקרה הטוב, שלט תודה על דלת הדירה שמוסרים לקיבוץ חזרה אחרי 25 שנות תשלום שכר דירה.
"עלויות נוספות שלא דווחו לנו" –יש כאן רמז להעלמת/הסתרת מידע ולכן אני מוצא צורך להגיב לטענה. אנחנו לא מתיימרים לכלול כל שקל עלות ומן הסתם גם להסדר שכר הדירה יש עלויות נוספות לקיבוץ. יש אי ודאות וכל המספרים בדוגמאות הם מספרים להמחשה בלבד. אבל זה נכון גם לגבי הסדר שכר הדירה שלא יכול לצפות עלויות בנייה עוד עשור, עלות אחזקת בתים וכיוב.
"חסכון משכנתא" –ודאי שיש חסכון לכאורה כי יגור היא זאת שתיקח הלוואות של עשרות מיליונים לבניה ותצטרך לגבות מהחברים עשרות שנים החזר. ההצעה הזאת, אתנסח בזהירות, מופקרת כלכלית לדעתי ומעמידה את יגור בחשיפה כלכלית מסוכנת מאוד. האם כדי לחסוך הוצאות של אחוז ריבית אתם מוכנים לסכן את הקיבוץ בהלוואות כאלה במקום שהחברים הבונים ייקחו אותן? אני לא.
"הסדר שכר הדירה הוא פתרון מועדף משפטית" – אזהר מלהכנס לעניינים משפטיים אבל אומר זאת כך – מעולם לא ניתנה חוות דעת ליגור על ידי מי שמלווה את ההליך שהסדר שכר הדירה עדיף ליגור משפטית. יתכן ששלמה הבין כך או רצה להבין כך, אך אשמח לנייר שתומך בהבנתו זאת.
"היורשים ייקחו לנו את הבתים החדשים" – למעשה, שלמה מציע שכדי שלא תהיה טענה ליורשים של חברים שנפטרו לאחר היום הקובע להקצאת דירה – עדיף שיגור תיקח התחייבות לשלם להם 100 אלף שח לכל אחד (מאיפה? מה המקור? הלוואות?). ובכן, אני כופר בטענה הזאת מכל וכל משתי סיבות: האחת, 100 אלף שח הורשה זה סכום מגוחך. אנחנו מציעים באמצעות הצפת הערך לתת להם (ומי זה "הם"? לחברים הוותיקים שלנו!) פי כמה וכמה. שנית, הדבר תלוי החלטות של יגור ואין שום חובה לקבוע קדימות כזאת.
"ניתן לבנות הרבה בתים גם מחוץ למסגרת תקציבית כי חברים ייבנו וילוו ליגור את הכסף " – ניתן להציע (כפי שדב הציע בפרסום שלו להבנתי) שיגור תבנה יותר מ-7-8 יחידות בשנה שאפשריות לפי ההתכנות הכלכלית של מודל שכר הדירה, אבל זה יחייב את יגור לקחת הלוואות של מיליונים מהבנק ולשמש "גובת חובות" מהחברים הבונים משך עשרות שנים.
אני חושב ששלמה רואה בשיוך הדירות "הרפתקה חברתית" (וזו זכותו, אני מאוד מכבד את הפחד הבסיסי מהליכים של שינוי משמעותי) ובמקום זה הצעתו היא "הרפתקה כלכלית" של ממש ליגור.
מדוע אין דיון על חלופת האגודה והאם היא אפשרית ביגור? תודה
זה הדיון בשלב הבא לאחר אישור עקרוני (אם יהיה) לשיוך דירות. חלפות האגודה, עקרונית, אפשרית גם ביגור. נושאח בחירת חלופות השיוך הוא סבוך ומורכב ודורש כמובן הליך נוסף וחשוב לאחר ההצבעה הקרובה ב6.10.
שלום יואב אני חושב שאתה לא מדייק בהשוואה שאתה עושה.
במודל ששלמה מורן הציג ההלוואה מוחזרת לחבר בכל מקרה, ולא רק אם הוא עוזב את הקיבוץ או מפנה את הדירה.
להבנתי פסיקת בגץ לא פוסלת הסדר כזה.
אין די פרטים בהצעה כדי לדעת אם היא מעט שונה מחלופת הפקדון, שגם לה היו אגב כמה ורסיות. בסופו של יום – ההצעה היא שהקיבוץ יממן את הבניה. אחרת אין היתרים. הדרך להגיע לזה, לפי הצעתו של שלמה – שכר דירה מחברים. אם אני מבין נכון – ההצעה היא שהחברים הבונים לא ישלמו שכר דירה משך עשרות שנים (אגב – גם החברים שכבר בנו מכספם ויגור הופכת חייבת להם מיליונים ברגע קבלת ההחלטה…). אני כן מסכים על כך שניתן תמיד לנסות להתחכם בדרך שטרם התחכמו לה ולבדוק אם הפעם זה יעבוד.
למערכת שלום
למה פרסמתם את תגובתו של יואב שמשי לרשימה של שלמה מורן כמאמר נפרד? גם ככה די קשה לעקוב אחרי כל מה שנכתב בנושא, בלי שכל תגובה מתחילה אשכול חדש.
כאשר מובא פירוט ארוך מאוד שהוא מאמר כשלעצמו, בעייתי להכניסו כתגובה.
מערכת האתר מאפשרת להגיב, אך היא איננה פורום רציף ונוח למעקב כפי שנהוג בפורומים בהם בכל רגע נתון וע"י כל אחד עולות תגובות ברצף.
מתוקף היותה של המערכת "עיתונאית" במובן זה שהיא מפעילה עורך או עורכים (כך החליטה יגור בזמנו שהיא מעוניינת לפעול על מנת לשמר את ענייניות וכבוד החברים הנחוצים בכאשר רוצים לאפשר גם אנונימיות… בקיצור, תגובות שהן בעלות אופי של מאמר כשלעצמם, ובודאי אם נתבקשו כך, מובאות כטור דעה, בקטגוריית דעות.
זה לא תמיד נוח לקורא, גם האפוציה של שרשור רציף ארוך מאוד יש לה חסרונות אחרים…
תודה על ההבנה וגם על ההשתתפות בדיון.
שלום יואב ותודה על הרשימה שלך.
את טענותיך אפריך, אחת לאחת, לאחר שאסיים לענות לטענויתיו של חבר טרי.
אך למען שמירה על דיון נקי ברצוני להבהיר כבר עכשיו שלעולם לא חשדתי ש"תומכי השיוך" מסתירים עובדות באופן מכוון. ודאי שלא.
מה שאני חושש שמתקיים בכם הוא התופעה הידועה כ wishful thinking (אשמח לשמוע על מונח עברי מתאים): להיטות יתר להגיע למסקנה הרצויה לחושב גורמת לו להתעלם מסימני אזהרה המעידים על טעותו. יותר בהמשך הדרך.
כל טוב
–שלמה
הי שלמה
מקבל את ההבהרה.
לגבי אבחנות מה מתקיים בנו-מציע להשאיר בחוץ.
אשמח שתמקד התגובה בנקודות החשובןת באמת:
1. האם יגור תיקח בהצעתך הלוואןת של עשרות מיליונים ותנסה לגבות אותן מחברים שייבנו באמצעןת החזר חןדשי בעוד שיגור תהיה חייבת לבנקים עשרות מיליונים?
2. כמה יחידות אתם מציעים בשנה לבנות כך?
3. כיצד תחזירו עשרות מיליונים לחברים שכבר בנו מכספם? מדוע שהם לא יידרשו החזר מיידי? האם יגור הופכת לחייבת להם 40 מיליון שח ותחזיר בתשלומים כזיכוי שכר דירה?
4. אם התשובה ל2 ו3 חיובית בעקרון-האם אתם מציעים שיגור תגדיל חובותיה ב60 מיליון ומעלה-חצי לחברים שבנו וצריך להחזיר להם וחצי לבנקים לבניה חדשה במימון יגור שתנסה להיות גובת חובןת מחברים אחכ עדרות שנים?
5. זכות ההורשה-האם אתם מכניסים את יגור לחוב של 100 אלף ליורש-כלןמר של 5 מיליון בערך כבר עתה ועוד כמיליון שניים בשנה להחזר ליורשים? כלומר בעשרות שנים הקרובות יגור חייבת עוד 2-3 מיליון שח בשנה ליורשים ממקורות הקהילה? יש מקור אחר?
שלום חבר טרי
השלמת תגובותי לנקודות שהעלית:
חבר טרי כתב: "הדרך הקיצונית הזאת שמבכרת מסלול התנגשות חזיתית עם רשויות המדינה ובעיקר עם המציאות – נראה שלא תעבור, כי הציבור חכם דיו, ביטאה זאת ביושר הדס, שתיארה דרך זאת כ”לא פופולרית”.
תשובה: גם לדעתי אין מקום להתנגשות חזיתית עם מוסדות המדינה. אם אמנם היו בעבר נסיונות להסדרים בהם קיבוצים ניסו לשייך דירות בפועל ובו בזמן להראות כלפי חוץ כאילו אינם משייכים ("הקבוץ המסתתר" במצגת של רותם וניר), יש להצטער על כך.
בהסדר הדיור המוצע המטרה היא להבהיר שהקיבוץ בוחר שלא לשייך דירות, ושייעשה כל מה שנדרש כדי לשכנע שזו אמנם כוונתו האמיתית.
——————– –
חבר טרי כתב: הבעיה, שהיא צובעת באדום עתיק גם את האופציה השפויה, השקטה, שסניגוריה שקטים, כי כנראה עדיין אינם מכירים אותה – חלופת האגודה, הזולה שבאופציות והוצאותיה נמוכות (יחסית) שאגב, בניגוד לאמירתך, ממש לא מחייבת פרצלציה. אופציה שאותה אפשר עדיין לתפור למימדי יגור, גם אחרי בדיקות ההיתכנות ה”ליברליות” לאלה שבנו לאחר השיוך, שסיבכו את אופצית השיוך הקנייני המלא (בחכירה ישירה. גם ח. האגודה מהווה דיוך קנייני). עשרות רבות של קיבוצים בחרו בחלופת האגודה. נכון, רובם בקו עימות ובאיזורי עדיפות, אבל דווקא בשל כך, דיון אינטליגנטי מחייב להעלות גם אותה לדיון ולהכירה לציבור.
תשובה: אם יש נתונים המראים כי חלופת האגודה זולה משיוך קנייני – אנא העלה אותם, ויפה שעה אחת קודם. כל זמן שאין נתונים כאלו לא נכון להסתמך עליהם. יתר על כן – לזכרוני אחד הדוברים אמר שחלופה זו דווקא יקרה יותר, משום שהיא דורשת תשלום מידי גבוה יותר – 11% במקום 3.75%. בקיצור – דרושים נתונים!
כך או אחרת, גם חלופת האגודה תחייב את הקיבוץ לשלם עבור דירות מעבר, וקרוב מאד לודאי שגם היא תקפיץ לראש רשימת ההמתנה לדיור קבע את יורשיהם של נפטרים.
—————— –
חבר טרי כתב: בהתייחס לניתוח הכלכלי שלך (מבוסס על זה של דב)
הוא מתעלם לגמרי מפיתוח כלכלי טיפיקאלי של זוג צעיר ישראלי נורמלי, כזה שעובד, שחוסך קצת לפני שהוא רוכש/בונה דירה. שיכול למשכן את הבית ולקבל משכנתא בתנאים שפוים ולא בריבית רצחנית, ממנה “נהנים” היום אלה שבנו, ועל ה3000 שח הכרה למס איזון עינם של חלקנו צרה.
תשובה: אני מאמין שאתה מתאר נכון את המצב בארץ, אך לאחרונה גם בישראל נשמעים קולות לייצר פתרונות של דיור זול על ידי בניה להשכרה.
תחת הסדרי הדיור המוצעים, שכר דירה ביגור צפוי להיות נמוך באופן משמעותי מאשר שכר דירה לדירה דומה בסביבתנו, ולכו הפיתרון של שכר דירה אמור להיות אטרקטיבי יותר ביגור מאשר מחוצה לנו. משמעות יתרון זה ששכר הדירה שחבר.ה תשלם לאורך כל שנותיה ביגור – החל מדירות מעבר ועד דירת קבע – יהיה נמוך במאות אלפי ש"ח (מיליון ש"ח על פי הערכת דב ישורון) מהוצאות אותה משפחה אם יוחלט לשייך דירות. וכמו שכתבתי להורשת מזומנים יש יתרונות על הורשת דירה (לפחות לדעתי – ולא אפרט).
שלמה מורן.
שלום יואב וכולם
אביא ציטוטים מרשימתו של יואב, ובצידם תשובותי (כל ציטוט של יואב מתחיל גם הוא בציטוט מקווה שלא יבלבל).
בחרתי לענות במפורט, וכתוצאה מכך כתיבת התשובות מתעכבת – אשתדל לענות "בהמשכים" על כל השאלות שיואב ואחרים העלו, לפני שהנושא יגיע לקלפי:).
————– -.
יואב כתב: נתחיל, לפי סדר הדברים ברשימתו של שלמה מורן באתר צומת יגור.
תחילת המאמר היא רצף של כמה שורות עם מה שנראה כמו הפחדות ש “הצד השני” מעלה כטענות. רובן לא הועלו על ידי מעולם אבל אנסה להתייחס:
תשובה: ה"רצף של ההפחדות" הנ"ל הופיע בפוסטים לא מעטים (אנונימיים בדרך כלל) שפורסמו פה. להערכתי הם הטרידו חברים לא מעטים ולכן חשוב להתייחס אליהם בפרוט – כפי שאעשה בהמשך.
——————————
יואב כתב: “הסדרי דיור לא נוסו מעולם והם יקרסו לנו בפנים”
הסדר שכר דירה כפי שמוצע ביגור אכן, עובדתית, לא נוסה ולא קיים בקיבוצים אחרים, ודאי לא במצבה של יגור. אשמח לדוגמאות אם יש מקיבוצים במצבה של יגור שיישמו הסדר דומה.
תשובה: הסדר הדיור מבוסס על מודל של דירות להשכרה שקיים בכל העולם, והיישום שלו בקיבוץ לא אמור להיות שונה באופן מהותי. כמו כן הבאתי מודל די מפורט שמבהיר שכל הוצאות ההסדר בשנה מסויימת יכוסו על ידי שכר הדירה שייגבה באותה שנה. כך שהסכנה לקריסה נראית לא מבוססת.
————————— –
יואב כתב: “הסדר דיור הוא חזרה לקיבוץ הישן. בואו נתקדם הלאה”
זאת טענה פחות עובדתית. לדעתנו היא נכונה שכן יש בה חזרה של יגור למימון הבנייה. נעמוד על כך בהמשך.
תשובה: הטענה אינה נכונה. הסדר הדיור הוא למעשה הפרטת דיור, וכמו בכל הפרטה החברים הם אלו שמשלמים עבור המוצר המופרט. בהסדר דיור התשלום הוא באמצעות שכר הדירה שהקבוץ גובה.
———————– –
“יואב כתב: בהסדרי דיור יגור תממן דירות לחברים ללא בדיקה כלכלית נאותה”
ברור שאין בהצעה התמודדות עם הקושי הכלכלי של החברים הבונים. יש בה לקיחת סיכון של יגור במקום שלהם ולכן יגור תהפך לזאת שחייבת לגבות כספים מהחברים כדי לא לפשוט רגל.
תשובה: צריך להפריד בין הדירות שנבנות במסגרת תכנית המשק – שהן ממומנות במלואן מכספי שכר הדירה שמשולם באותה שנה, ובין הדירות שנבנות "מחוץ למסגרת" – שזהו הסדר דומה למה שקיים היום, בו חברים שיכולים להרשות לעצמם ממנים על חשבונם (חלק) מהעלות של דירתם. יש לציין גם שבהסדרי דיור העלות של הבניה תהיה זולה יותר לחברים יחסית לעלות אם יוחלט על "שיוך דירות" (ראו תחשיב דב ישורון).
המשך יבוא. כל טוב, שלמה.
יואב כתב:" “הסדרי דיור יעכבו את התור לבניית שיכוני קבע”
…. הם יעכבו את הבנייה זה בטוח מול חלופת השיוך ועל כך אין מחלוקת. בלי בנייה חדשה – התור יכול להתקדם לכל מקום אחר אבל לא לבתים חדשים."
תשובה: אם בודקים את הפרטים, מסתבר די בקלות שהסדרי דיור דווקא יאפשרו להאיץ בניה של שיכוני קבע חדשים, ולא רק משום שיחסכו את תשלום הקנס לרמי (קרוב ל400,000 שח כולל מעמ לבית אב, אחרי הנחה). וזאת מהסיבות הבאות:
א. בשיוך דירות ייבנו דיור קבע חדש רק חברים שיוכלו להרשות לעצמם את ההוצאה הנדרשת. אותם חברים יוכלו להגיע לאותו דיור קבע גם בהסדרי דיור (בהוצאה קטנה יותר), במסגרת הבניה "מחוץ למסגרת": כלומר להלוות את הכסף ליגור , שתבצע את הבניה ותחזיר את ההלוואה לפי תוואי מוסכם. **אבל בהסדרי דיור ניתן יהיה לבנות דירות נוספות במסגרת תכנית המשק – וכך לאפשר גם לחברים שמצבם הכלכלי פחות משופר אבל מוכנים לשאת בשכר דירה גבוה יותר לעבור לדירות קבע חדשות.**
ב. אם לא יהיה שיוך, כל דירת קבע שתתפנה תשאר ברשות הקיבוץ שיוכל להקצות אותן לבניית דירת קבע לא חדשה. בשיוך כל דירת קבע שתתפנה תשאר ברשות היורשים. יש מצב שאותם יורשים לא יהיו מחוייבים לצרכי החברים ויעשו בדירה שימוש אחר.
הסתייגות מתבקשת: עם או בלי שיוך, כל הנכתב לעיל הוא תחת ההנחה שיהיו מספיק התרי בניה.
————– –
יואב כתב: ":אין זה צודק לחייב חברים ותיקים לשלם שכר דירה”
טענה שלא טענתי אבל אני, ככלל, מסכים איתה, קל וחומר מבלי לתת להם זכויות הורשה אמיתיות".
תשובה: כפי שכתוב במודל, חברים ותיקים יקבלו זיכוי על שכר דירה בגין שנות הותק שלהם, כך שמה שישלמו כשכר דירה יוחזר להם (אולי לא מיד). בנוסף יופקדו לזכות כל חבר בעל ותק מלא 100,000 שח בגין ירושה.
.
המשך יבוא, שלמה
שלום כולם
אפתח במעין התנצלות: אני מתכוון לענות על כל השאלות שעלו (ואולי עוד יעלו) פה, אך אעשה זאת באופן סדרתי – אחת לאחת. אחרי שאסיים לענות ליואב אעבור לאנונימי 12, אנונימאיש ואריכות ימים – כולםן העלו שאלות חשובות לדעתי, ואשתדל לספק תשובות ראויות, אך כאמור לא מיד. עם החברים.ות הסליחה.
המשך תשובה לרשימה של יואב:
יואב כתב:
ומכאן להתייחסות לגופן של טענות בפרסום של שלמה:
“טענת הוזלת הבנייה”- ובכן, הטענה שגויה. אין בכל הפרסום ולו נתון אחד שמבסס הוזלת הבנייה.
תשובה: לא מדוייק: הפרסום שלי מפנה לפוסט של דב ישורון, שהביא חישוב מבוסס נתונים שהראה על הוזלה כוללת של כמיליון ש"ח ליחידת דיור חדשה. מכאן שהטענה אינה שגויה.
אביא כאן גם חישובים בלתי תלויים משלי, שמגיעים למסקנה די דומה לזו של דב. בדוגמה שאביא אתייחס בעיקר לתשלומים שישולמו לאוצר המדינה (בעיקר לרמ"י) – שמבחינת יגור וחבריה אלו כספים שירדו לטמיון (תרתי משמע, שכן טמיון = אוצר המדינה).
כל החישובים מסתמכים על הערכות ונתונים עכשויים שיכולים להשתנות (לטוב או לרע):
נתונים מוערכים: השווי המלא של הקרקע ליחידה ביגור הוא 1.2 מליון שח. המנהל נותן הנחה, ודורש סה"כ רק 33% מערך הקרקע (396,000 שח) בתוספת מע"מ (17%)..
חבר שיקבל את ההקלות המקסימאליות יוכל גם לדחות תשלום של 29.25% מהסכום. הוא ישלם תשלום ראשוני של 3.75% מערך הקרקע (45,000 ש"ח) + מעמ על כל העסקה (67,320 ש"ח) +עלות פרצלציה (כ50,000 ש"ח). סה"כ 162,320 ש"ח לתשלום מידי.
את שאר התשלום – 29.25% מערך הקרקע (351,000 שח) יוכל אותו חבר לדחות למועד "הצפת הערך", אך אליה וקוץ בה: הדחיה כרוכה בריבית של 4% לשנה (+הצמדה שאתעלם ממנה). בריבית דריבית של 4% לשנה הסכום מכפיל את עצמו תוך פחות מ18 שנים. המשמעות היא שחבר שירצה להחזיר את שאר התשלום כעבור 25 שנה יצטרך לשלם במקום 351,000 ש"ח יותר מ931,000 שח.
סה"כ מתקבל: אם יהיה שיוך דירות, מי שיוכל לשלם את מלוא הסכום מיד ישלם יותר מחצי מיליון ש"ח. אם היה מפקיד את אותם חצי מליון ש"ח אצל יועץ השקעות בניירות ערך, ערכם כעבור 25 שנה צפוי להיות יותר מכפול.
מי שירצה לדחות את תשלום ה29.25% ישלם סה"כ יותר ממיליון ש"ח (מהם יותר מ160,000 בתשלום מידי).
***ולא יזיק לחזור ולהדגיש: כל התשלומים הנ"ל מועברים למדינה, בלי שהינחנו לבנה אחת וחפרנו מטר אחד***. תשלומים אלו נחסכים במלואם בהסדרי דיור.
לכך יש להוסיף את ההפרש בין עלויות הבניה והמגורים בדירות מעבר בשני המודלים, שיראו חיסכון נוסף של עוד כמה מאות אלפי שקלים במודל הסדר דיור. אם אתבקש אפרט.
———————– –
יואב כתב: "הטענה היא שאם חברים לא ישלמו על הקרקע אז הסדר שכר הדירה זול מהסדר השיוך. זה כמובן נכון אבל שלמה משווה תפוחים לתפוזים – עלות הבנייה תהא זהה בהסדרים, אלא שבהסדר שוך הדירות משלמים יותר לכאורה (טעון הוכחה ותלוי התכנות כלכלית של מודל שכר הדירה, אבל נניח) ומקבלים בסוף תמורה – נכס קנייני ששווה מיליונים. בהסדר שכר הדירה מקבלים בסוף החברים, במקרה הטוב, שלט תודה על דלת הדירה שמוסרים לקיבוץ חזרה אחרי 25 שנות תשלום שכר דירה."
תשובה: עם ה"שלט תודה" על הדלת או בלעדיו, בהסדרי דיור אותם חברים יוכלו לחסוך יותר ממיליון שח, כפי שפורט לעיל. חברים בעלי ותק מלא יקבלו תוספת של 100,000 שח כל אחד. ולכך יש להוסיף תשלומים נוספים שיוטלו ככל הנראה על הקופה הציבורית אם נשייך דירות – כגון תשלומים לרמ"י עבור דירות מעבר, תשלומים ליורשי חברים שנפטרו, ועוד יד הטמיון נטויה.
המשך יבוא. כל טוב, שלמה.
שלמה תודה על ההסברים אבל חייבת להגיד שזה מבלבל
אם הבנתי נכון את המודל שאתה מציע
חבר פלוני אלומוני שוכר את הדירה מהקיבוץ ומשלם עבורה שכר דירה מינימלי ונמוך
לאחר אי אלו שנים הוא מפסיק לשלם ואז גם הגלגל מתהפך והוא אפילו עשוי להתחיל לקבל כסף
תיאורטית, אם כאשה אני אצליח "לסחוב" עד 120 … אולי אפילו הקיבוץ ישלם לי הרבה יותר ממה שאני שילמתי לו עבור השכירות
ולבסוף גם תזקף לי זכות הורשה
איפה פה השינוי? מאיפה פתאום יתחילו לשלם לי על זה שאני קיבלתי דירת עמידר בעלות מינמלית , מיציתי עד תום את השימוש – ועוד כל הזמן משלמים לי על זה
זו גישה חדשה ומפתיעה שאכן תגרום למבוגרים יותר שבינינו לרצות את החלופה שאתה מציע – בעיקר אלו שילדיהם כבר לא בקיבוץ ויקחו מהילדים של השכן את הכסף כדי לשלם לי על זה שאני השכרתי בעברי דירה
אשמח אם תוכל להעיר את עינינו
אולי המנגנון צריך להיות כזה שהצעירים ישלמו עד לסיום ההחזר והמבוגרים יזכו למענק חד פעמי שיקוזז כנגד שכר דירה ומה שישאר מאותו מענק יועבר ליורשיהם (ואם אני אגיע בסוף ל- 120 אז יאלצו לא לקבל דבר כי ניצלתי את הכול כדי להשתמש בדירה שהועמדה לרשותי)
לאריכות ימים:
המודל שאת מתארת עלה לדיון בצוות, אך המודל שהצוות אימץ הוא אחר.
במודל שהתקבל שכר הדירה לא יורד עם הזמן. אנסה להסביר:
על פי המודל שהתקבל כל בית אב משלם שכר דירה לפי סוג הדירה שהוא גר בה. ואם בית אב צבר שנות ותק _לפני השינוי_, מחזירים לו חלק משכר הדירה לפי שנות הוותק שצבר לפני השינוי.
מאחר ושנות הותק שנצברו לפני השינוי לא משתנים יותר, שכר הדירה לעולם לא ירד (וובכלל לא ישתנה אם נשארים באותה דירה).
מקווה שעזרתי (שלמה אתה יכול לתקן…)
פונה לקברניטי הקיבוץ והמשרד הכלכלי לפרסם עמדה ונתונים בנושא, בתור אלו שהכי מעורים בתהליכים ובהתכנות כלכלית של הדברים. איזו דרך עדיפה מבחינה כספית לקיבוץ?האם נוכל לעמוד בעלויות ההליכה בדרך זו? האם זוהי השקעה כדאית למרות הסכום הראשוני שכל אחד יצטרך להביא ממקורותיו? סוחבי הדליים ושואבי המים של הקיבוץ צריכים הכוונה ועצה לקראת הכרעה משמעותית באורחות חייהם
כל אחד מאיתנו הוא היחיד שיודע מה נכון ומשתלם לו. הצבעה לטובת מה שנכון לך, משתלמת מכל בחינה גם לקיבוץ. הקיבוץ הוא אתה וכשאתה מוותר על חירות המחשבה אתה מחשיך את הקיבוץ.
סוחב דליים אתה צודק. וכדי להחליט מה טוב לך צריך להבין טוב את כל האפשרויות. לזה הדיון של יואב שמשי ושלמה מורן יכול לעזור.
אני זיהיתי קריאה נואשת לקברניטים – "בואו, חם לנו והמוח מבושל, תחליטו בשבילנו." זה בדיוק הרעיון הדמוקרטי, רק הפוך.
יואב ושלמה עושים שירות מצוין לקהילה, ואישית למדתי משניהם וכמובן תודה להם על כך. יחד עם זאת, שניהם מייצגים את גישות הקצה, כדאי ללמוד מהם, אבל כדאי לא פחות- שיהה זה באופן מבוקר. אישית, אני פחות מתחבר לז'אנר מאת יצחק לבנון, על כל שאלה תשובה. לדעתי, דיון פורה ומפרה יותר היה כולל חשיפת ספקות והסתייגויות. החיים מורכבים והקצוות עשירים בשכאלה…
שני הצדדים מגלים טפחיים ומכסים טפח. החלטה שגויה על ההצבעה הדיכוטומית באוקטובר, פעילות לא מוקפדת של ב"כ יגור ואידיאולוגיה לא מתפשרת מהווים מצע גידול לנימוקים מוצדקים מצדם להסתרה כזו. הבעיה שמה שמוסתר הוא בדיוק אותו הטפח – חלופת הביניים, הפשרה שמשלבת את יתרונות שני הקצוות, חלופת האגודה. פשרה שתנאיה הנוכחיים אפילו מקודמים בימים אלה, כחלק מההסכמים הקואליציוניים, תודות למפלגת העבודה. חלופה שתקדם את הקיבוץ לכדי קיבוץ מתחדש ולא ישוב קהילתי או מנגד, לקיבוץ שיתופי (הנה, גם אני נגררתי לפסקנות יתר). הטפח המכוסה הזה מהווה דרך מתונה שכדאי למצוא בה נתיב שיתאים ליגור וגם יעבור קלפי ברוב מיוחס. כהדיוט בנושא, אני שואל האם יקום כאן מומחה לנושא, כדוגמת יואב או שלמה, שיציג אותה לציבור באותה אינטנסיביות? שמעתי עליה מעט, ואשמח להכיר אותה יותר. מצפה מהממסד או מב"כ יגור שידאגו כי תוצג כאלטרנטיבה ממשית, בטרם החלטה על כיוון באוקטובר.
קשה מאוד להגיב פה. מציע שוב לכולכם לעבור לקבוצת הדיון שלנו בפיסבוק שם יש תשובות מסודרות, פורום ושרשורי שאלות נוחים ומידע זמין.
במילה-חלופת האגודה בהחלט על הפרק מבחינת השיוך ואנו מצביעים כעת על שיוך דירות או שכר דירה ולאחר מכן, אם תתקבל ההצעה לשיוך-יגור תבחר בין חלופת האגודה לשיוך ישיר. זו לא חלופת ביניים בין שכר דירה לשיוך אלא שיוך ממש.
לגבי מספרים ששלמה העלה כאן כולל חישובי ריביות-צר לי, אני מעריך את שלמה אבל מדובר במספרים שאפשר להגיע אליהם בכל אקסל כי הנייר סובל הכל. הם פשוט שגויים.
נתחיל מריביות ההיוון על דחיית תשלום-מי אמר שיהיו? חבר יכול לשלם הכל ובחלופת האגודה לשלם 12-15 אחןז כולל צעירים בבת אחת ולקבל הנחה של 85 אחוז לקרקע!!!!
שנית-שלמה לא מביא את עמדת הגזבר ויגור לשאלה איך יגור תממן 24 מיליון שח הלוואןת לבניה בשנה כל שנה (!!!!
מדובר בהצעה מסוכנת כלכלית מחד יכוללת ויתור על נכסים לחברים בהטבה של מאות מיליונים על הקרקע מאידך.
תשובה מהירה לפוסט של יואב מהיום 16.8:
בדבר אחד אנחנו מסכימים: יש ראשית כל להחליט בין "הסדרי דיור והורשה" שהצוות מציע ובין שיוך דירות. חלופת האגודה אינה רלוונטית בשלב זה.
בעניין המספרים שהבאתי:
א. הנתון של 4% ריבית על יתרת התשלום לרמ"י נמסרה לי על ידי חבר שאני מעריך את ההתמצאות שלו בנושאים אלו. אם יש לך נתונים אחרים אנא העלה אותם. וזה ש4% לשנה מצטבר לכמעט פי שלוש ב25 שנה זו עובדה חשבונאית עגומה שצריך להפנים אותה.
ב. כבר כתבתי זאת לא-זוכר-כמה פעמים, ואכתוב עוד פעם: **במודל הסדרי דיור יגור לא לוקחת כלל הלוואות** . כל המימון מגיע משכר דירה או מכספים שחברים מעבירים לרשות יגור כהלוואה, ויגור מחזירה להם באופן שייקבע. כל העברות הכספים הן בין יגור לחבריה- אין כל התערבות חיצונית. הכל כתוב במודל.
ג. מה שאתה קורא לו "הטבה של מאות מיליונים" אינו אלא תשלום קנס מופחת: המדינה, בטובה כי רב, מוכנה לגבות מיגור וחבריה "רק" 200-300 מיליון ש"ח (הערכה זהירה) במקום 600 או יותר מיליון ש"ח.
** הסדר דיור שהצוות מציע אומר לא לשלם גם את הקנס המופחת.**. כל מה שישולם ישמש לבניה או להחזרים לחברים ולהורשה.
נכון לך עכשיו הוא לאו דווקא נכון לילדיך בעתיד הרחוק ופה העיניינים מסתבכים. היחידים שיהנו בשני המקרים הם המבוגרים בבתים טובים בשכונת הכביש וכל השאר יצטרכו לספוג מפה ומשם בכל תהליך שייבחר.
שכר דירה משתנה בכל העולם. איך לא ישתנה פה?
שלמה מורן:
תשובה ליואב שמשי חלק רביעי ואחרון
יואב כתב: “עלויות נוספות שלא דווחו לנו” –יש כאן רמז להעלמת/הסתרת מידע ולכן אני מוצא צורך להגיב לטענה. אנחנו לא מתיימרים לכלול כל שקל עלות ומן הסתם גם להסדר שכר הדירה יש עלויות נוספות לקיבוץ. יש אי ודאות וכל המספרים בדוגמאות הם מספרים להמחשה בלבד. אבל זה נכון גם לגבי הסדר שכר הדירה שלא יכול לצפות עלויות בנייה עוד עשור, עלות אחזקת בתים וכיוב.
תשובה: כאן אני חלוק עליך:
לא מדובר בנתונים לא ודאיים, אלא בנתונים שקיימים כבר היום, בעלי משמעות כספית שמסתכמת במיליונים רבים של שקלים, **שחלקם יוטלו על כלל הציבור** -ואותם חייבים להביא לידיעת הציבור. לדוגמה תשלום עבור דירות מעבר – לפי תחשיב בסיסי לפחות 5 מיליון ש”ח לשנה. אם יש נתונים על פיהם התחשיב מוגזם – אנא הביאו אותם. אך אל תתעלמו. הגישה של “קודם נחליט על שיוך ואחר כך נסתדר” עלולה לעלות לכולנו ביוקר.
הערה דומה לגבי עלות שיכוני קבע לנפטרים. ורק לאחרונה (5.8.21) התפרסם בזמן הירוק על פסיקה חדשה המגדירה את עצם שיוך הדירה לחברים כמכירה של הקרקע בערך ריאלי, החייבת במס. ועוד הפתעות מחכות מן הסתם בהמשך הדרך.
——————— –
“יואב כתב: חסכון משכנתא” –ודאי שיש חסכון לכאורה כי יגור היא זאת שתיקח הלוואות של עשרות מיליונים לבניה ותצטרך לגבות מהחברים עשרות שנים החזר.
תשובה: לא נכון. במודל הסדרי דיור יגור לא לוקחת הלוואות מבנקים – ההוצאות מכוסות מתשלומי שכר דירה. הכל כתוב בדוגמה שהבאתי.
———————— –
יואב: ” ההצעה הזאת, אתנסח בזהירות, מופקרת כלכלית לדעתי ומעמידה את יגור בחשיפה כלכלית מסוכנת מאוד. האם כדי לחסוך הוצאות של אחוז ריבית אתם מוכנים לסכן את הקיבוץ בהלוואות כאלה במקום שהחברים הבונים ייקחו אותן? אני לא”.
תשובה: להפך – המודל שמרני מבחינה כלכלית. ההלוואות היחידות שיגור מקבלת בהסדרי דיור הן הלוואות מחברים שיבנו “מחוץ למסגרת” דומה למה שקורה כבר היום, בהבדל אחד – יגור תחזיר את ההלואות לחברים על פי יכלתה, כפי שמופיע בדוגמה.
—————— -.
יואב כתב: “הסדר שכר הדירה הוא פתרון מועדף משפטית” – אזהר מלהכנס לעניינים משפטיים אבל אומר זאת כך – מעולם לא ניתנה חוות דעת ליגור על ידי מי שמלווה את ההליך שהסדר שכר הדירה עדיף ליגור משפטית. יתכן ששלמה הבין כך או רצה להבין כך, אך אשמח לנייר שתומך בהבנתו זאת.
תשובה: למיטב הבנתי, חוות דעת שניתנה על ידי עו”ד רותם לצוות להסדרי דיור קובעת באופן חד משעי שכל הסדר בו הדירות נשארות ברשות הקיבוץ עדיף מבחינה משפטית – בתנאי שהדבר נעשה באמת ובתמים ללא הסתרות ו”סיבונים”.
. ————— –
“יואב: “היורשים ייקחו לנו את הבתים החדשים” – למעשה, שלמה מציע שכדי שלא תהיה טענה ליורשים של חברים שנפטרו לאחר היום הקובע להקצאת דירה – עדיף שיגור תיקח התחייבות לשלם להם 100 אלף שח לכל אחד (מאיפה? מה המקור? הלוואות?).
תשובה: פעם נוספת: לא נכון. המקור הוא שכר הדירה שחברים ישלמו. אנא קרא את ההסדר לדוגמה שהבאתי.
————-
יואב: ובכן, אני כופר בטענה הזאת מכל וכל משתי סיבות: האחת, 100 אלף שח הורשה זה סכום מגוחך. אנחנו מציעים באמצעות הצפת הערך לתת להם (ומי זה “הם”? לחברים הוותיקים שלנו!) פי כמה וכמה. שנית, הדבר תלוי החלטות של יגור ואין שום חובה לקבוע קדימות כזאת.
תשובה: כבר התייחסתי לזה: 100 אלף הש”ח לחבר (200 אלף לזוג) הם תוספת על יותר ממיליון ש”ח שיחסכו לכל בית אב אם לא נשלם לרמ”י. ולכך צריך להוסיף תשלומים עבור דירות מעבר, תשלומים ליורשי נפטרים וכו שיפלו על יגור.
אגב – כלל לא התייחסת לטענתי: בהסדרי דיור ניתן יהיה להקצות דירות קבע שיתפנו כדי לבנות שיכוני קבע. תחת שיוך דירות אי אפשר יהיה לעשות זאת. כלומר שיוך דירות יעכב בניית שיכוני קבע ולא יאיץ אותם.
—————— –
יואב : “ניתן לבנות הרבה בתים גם מחוץ למסגרת תקציבית כי חברים ייבנו וילוו ליגור את הכסף ” – כאן אין ברירה אלא להכיר לשלמה ולכל מי שמציע את ההצעה הזאת לקרוא את בג”צ על חלופת הפקדון, הסדר שהתנועה ניסתה לקדם ונפסל משפטית. ההצעה זו היתה בדיוק זאת – החברים ילוו לקיבוץ כספים לבניית ביתם והקיבוץ ישיב לחברים את ההלוואה הזאת עם עזיבתם או פטירתם.
תשובה: מכיר את הפסיקה. ההבדל הוא שתחת מודל הסדרי דיור ההלוואה מוחזרת לחברים ללא כל התנייה – כלומר גם אם הם נשארים לגור בדירה. לכן הפסיקה לא רלוונטית.
————- –
יואב: זאת הצעה יפה אבל, כאן כן אקבע חד משמעית, היא פסולה משפטית ואני מופתע ששלמה מעלה אותה.
תשובה לדעתי ולדעת מומחים ממני במשפט אתה טועה – ראה למעלה.
————– –
יואב: ניתן להציע (כפי שדב הציע בפרסום שלו להבנתי) שיגור תבנה יותר מ-7-8 יחידות בשנה שאפשריות לפי ההתכנות הכלכלית של מודל שכר הדירה, אבל זה יחייב את יגור לקחת הלוואות של מיליונים מהבנק ולשמש “גובת חובות” מהחברים הבונים משך עשרות שנים.
תשובה: אחזור פעם נוספת: אם המימון יילקח על פי המודל משכר דירה, אין צורך בלקיחת הלוואות מבנקים.
————– –
יואב: אני חושב ששלמה רואה בשיוך הדירות “הרפתקה חברתית” (וזו זכותו, אני מאוד מכבד את הפחד הבסיסי מהליכים של שינוי משמעותי) ובמקום זה הצעתו היא “הרפתקה כלכלית” של ממש ליגור.
תשובה: ראשית, התייחסות למניעים האישיים שלי או שלך מיותרת – בא נניח שכולנו רוצים את טובת יגור וחבריה.
שנית, כפי שהבהרתי בארבע תגובות לא קצרות, בעייתיות רבה קיימת דווקא בכניסה למהלך שיוך דירות תוך התעלמות מנתונים משמעותיים שמונחים לפנינו. התעלמות מבעייות לא פותרת אותן. והגישה של “כשנגיע לגשר נחצה אותו” (שלצערי מאפיינת חלק ניכר מהתגובות של תומכי השיוך) עלולה לתקוע אותנו ללא שיוך וללא בנייה.
בתגובותי הבהרתי גם שההסדר לדוגמה שהבאתי, המבוסס על המתווה שגיבש הצוות להסדרי דיור, מאפשר פיתרון סגור “בתוך הבית” שחוסך לחברים לפחות 200 מיליון ש”ח (400 אלף לכל בית אב ליותר מ500 בתי אב), ועוד הרבה מיליונים ליגור (בגין תשלום עבור דירות מעבר ותשלום ליורשי נפטרים). המתווה הזה מבוסס על הנחות כלכליות שמרניות (כל המימון בא משכר דירה שהחברים ישלמו, או מהלוואות של החברים ליגור – יגור לא לוקחת הלוואות בנקאיות), ועל פניו אפשרי מבחינה משפטית.
אתה פוסל כל זאת על הסף, בנימוקים שהפרכתי אחד לאחד. אני מקווה ומאמין שאתה ותומכי השיוך תסכימו לפחות לבדיקה רצינית של האפשרות. כל טוב, שלמה.
שלמה מורן תשובות לחברים חלק ראשון
שלום כולם. כמובטח אני ממשיך בתשובות לשאלות שעלו בענין מודל הסדרי דיור והשכרה:
יואב שימשי כתב ב9 באוגוסט 2021 (בתגובה לעורך דין בדרך): "…. בסופו של יום – ההצעה היא שהקיבוץ יממן את הבניה. אחרת אין היתרים. הדרך להגיע לזה, לפי הצעתו של שלמה – שכר דירה מחברים. אם אני מבין נכון – ההצעה היא שהחברים הבונים לא ישלמו שכר דירה משך עשרות שנים (אגב – גם החברים שכבר בנו מכספם ויגור הופכת חייבת להם מיליונים ברגע קבלת ההחלטה…). אני כן מסכים על כך שניתן תמיד לנסות להתחכם בדרך שטרם התחכמו לה ולבדוק אם הפעם זה יעבוד."
תשובה: ההבנה שלך אינה נכונה. כל הדיירים ישלמו שכר דירה מדי חודש בחדשו – זה נחוץ לצורך שמירה על המסגרת התקציבית. ההחזרים לחברים ישולמו במסלול נפרד. אין כל כוונה להתחכם – עצם העובדה שההלוואה תוחזר לחברים ללא תנאי תבהיר שהדירה היא אכן רכוש הקיבוץ.
——————— –
אנונימי 12 כתב ב10 באוגוסט 2021 4
שאלה: האם יגור תיקח בהצעתך הלוואןת של עשרות מיליונים ותנסה לגבות אותן מחברים שייבנו באמצעןת החזר חןדשי בעוד שיגור תהיה חייבת לבנקים עשרות מיליונים?
תשובה: ממש לא .
קו מנחה בהסדרי דיור והורשה הוא שיגור לא לוקחת הלוואות ממקורות חיצוניים – הכל ממומן במסגרת תכנית המשק מול שכר דירה, או "מחוץ למסגרת" מול כספים שחברים בעלי יכולת יעמידו לרשות יגור כהלוואה.
——————– –
2. כמה יחידות אתם מציעים בשנה לבנות כך?
תשובה: מספר הדירות שייבנו "מחוץ למסגרת" יהיה תלוי במספר החברים שיהיו מעוניינים ויוכלו להלוות את הסכום הנדרש ליגור (וכמובן אם יהיו התרי בניה).
שים לב שאם ישייכו דירות, רק החברים האלו יוכלו לבנות דיור קבע חדש, וזאת בתנאי שיוכלו להוסיף מעבר לעלות הבניה עוד 400 אלף שח לטובת אוצר המדינה.
מסתבר אם כך שכל דירה נוספת שתיבנה במסגרת הסדרי דיור היא בונוס. בהנחה של 1.2 מליון ש"ח לדירה ועשרה מיליון ש"ח לסעיף 1 (כמו בדוגמה), מספר הדירות ינוע בין 0 ל 6-7 (למשל אם יבנו 5 דירות חדשות אז מתוך 10 מיליון יוקצו לכך 6 מיליון, ואז ישארו 4 מיליון ש"ח להוצאות אחרות הקשורות בדיור, כגון שדרוג דירות קבע ישנות. אפשר יהיה גם להחליט שכל התקציב של 10 מיליון הולך לתחזוקה ושדרוג דירות קבע ישנות).
————- –
3. כיצד תחזירו עשרות מיליונים לחברים שכבר בנו מכספם? מדוע שהם לא יידרשו החזר מיידי? האם יגור הופכת לחייבת להם 40 מיליון שח ותחזיר בתשלומים כזיכוי שכר דירה?
תשובה: חסרים נתונים רבים מדי כדי לענות על שאלה זו, ולדעתי יהיה מקום להתייחסות מיוחדת לקבוצת חברים שבנו אחרי השינוי, משום שההסדר, אם יוחלט עליו, יתקבל לאחר שחתמו על הסכמים מול יגור. בכל מקרה הסכום לא יוחזר כזיכוי שכר דירה אלא במסגרת סעיף 2 בהסדר – "החזרים לחברים". 2.5 מיליון ש"ח בדוגמא שהבאתי.
שים לב שאם יהיה שיוך דירות, אותם חברים יצטרכו להחזיר ליגור את מה שהשקיעה בדירתם (כולל החזר הנחות שקבלו במס איזון) – שכן אין היגיון שהציבור יסבסד בניית דירות שישויכו לבעלי היכולת.
————————– –
4. אם התשובה ל2 ו3 חיובית בעקרון-האם אתם מציעים שיגור תגדיל חובותיה ב60 מיליון ומעלה-חצי לחברים שבנו וצריך להחזיר להם וחצי לבנקים לבניה חדשה במימון יגור שתנסה להיות גובת חובןת מחברים אחכ עדרות שנים?
תשובה: התשובה ל2 ו3 אינה חיובית. אציין פעם נוספת שיגור לא תגדיל חובותיה כי לא תלווה כלל כסף מהבנקים במסגרת הסדרי דיור.
——— –
5. זכות ההורשה-האם אתם מכניסים את יגור לחוב של 100 אלף ליורש-כלןמר של 5 מיליון בערך כבר עתה ועוד כמיליון שניים בשנה להחזר ליורשים? כלומר בעשרות שנים הקרובות יגור חייבת עוד 2-3 מיליון שח בשנה ליורשים ממקורות הקהילה? יש מקור אחר?
תשובה: תשובה המפורטת לכך ניתנה ברשימתי המקורית, בתאור הסדרי דיור: המקור להחזר החוב הוא אותו סעיף 2 בהסדרי דיור. עוד פרטים שם
המשך יבוא. כל טוב, שלמה
שלום שלמה
קראתי בעיון את מה שכתבת, הבנתי את הרוב אני מקווה.
יאני חושב שיעזור אם תפרט לגבי האופן בו יוחזרו לחברים "בעלי יכולת" הלוואות שהם יתנו ליגור כדי שתבנה עבורם. תודה.
========
תשובה: ראשית, תודה על שלא שאלת פעם נוספת "איך יגור תחזיר את ההלוואות שהיא לוקחת בהסדר שאתם מציעים" בזמן שבהסדר הנ"ל יגור לא לוקחת אפילו שקל אחד בהלוואות.
התנאי הבל-יעבור של הסדר הדיור, על פיו יגור לא לוקחת הלוואות ממקורות חיצוניים, מכתיב את הקצב בו יוחזרו לחברים התשלומים שהם זכאים להם: דמי הורשה לותיקים, החזר שכר דירה לותיקים, והוצאות הבניה שאתה מזכיר. כך שהתשובה לשאלתך תלויה בהחלטות שעוד לא התקבלו ובנתונים לא ידועים (כמה חברים כאלו יהיו? כמה התרי בניה? כמה חברים יעדיפו שדרוג דירות מעבר? וכו').
אבל כדי להמחיש את המודל, ולהסביר מדוע המודל מאפשר ליגור לא לקחת הלוואות גם אם יהיו יחסית הרבה שיבנו מחוץ למסגרת, בא נסתכל על התרחיש הבא (כנראה דמיוני):
נניח שמיד עם היכנס ההסדר לתוקף 25 חברים מלוים ליגור מיליון שקל כל אחד, ויגור משקיעה אותם בבניית שיכוני קבע באותה שנה.
יגור צריכה להחזיר להם 25 מיליון ש"ח. אפשר לעשות זאת על ידי פרישת ההלוואות ל 25 שנה – יוצא שצריך להחזיר מיליון ש"ח כל שנה. זהו סכום שיגור תוכל להכניס להסדר הדיור, אפשר תוך התאמות מתבקשות: למשל להגדיל את החלק של "החזרים לחברים" מ 2.5 מיליון ש"ח למשהו קרוב ל3.5 מיליון ש"ח (כתוצאה מכך לקצץ בבניית קבע במסגרת התכנית). או לחילופין להעלות את שכר הדירה בפחות מ10% – עדיין יהיה נמוך יחסית לשכר דירה מחוץ לנו. וגם אם שכר הדירה לא ישתנה, ההכנסות ממנו יגדלו כי יהיו יותר דירות שמשלמות שכר דירה גבוה.
למען הפרופורציה: אם שכר הדירה שישלמו כלל חברי יגור יהיה 12.5 מיליון ש"ח בשנה, הרי סך שכר הדירה שישולם ב25 השנים הראשונות יהיה בערך כגודל "הקנס המופחת" שיגור וחבריה ישלמו אם נלך לשיוך דירות. ושכר הדירה הזה ינוצל כולו לרווחת חברי יגור, ולא ייעלם באוצר המדינה.
הדוגמאות האלו רק באות להמחיש שההסדר אינו משתמש בהלוואת מבחוץ, ושפרישת תשלומים לאורך זמן מאפשרת לא לחרוג מהמסגרת.
אגב: להערכתי בין אם יוחלט לשייך או לא, חברים רבים יעדיפו לשדרג שיכון קבע ישן על שיכון קבע חדש ויקר יותר.
יואב,
תוכל בבקשה להביא מספרים לתמוך בשיוך?אנא החל בבקשה באיך נשלם על דירות המעבר.
תודה.
שלמה מורן: תשובות לחברים המשך שני.
התייחסתי רק לחלק מהשאלות, כדי לקצר
אנונאימי
10 באוגוסט 2021 בתוך 14:28
שלמה, תוכל להביא את המספרים על עלות התשלום שהקיבוץ יידרש לו בהשכרת דירות מעבר ממקור מוסמך? [היה המשך לשאלה, שהציע שהמחירים יהיו נמוכים יותר בפועל]
תשובה: לא ידוע לי על מקור מוסמך שכן השמאות עוד לא בוצעה. הסתמכתי על הערכות שפורסמו באתר (גם על ידי תומכי שיוך), וגם מפי אנשים שלדעתי מתמצאים בנושא. (למשל הנתון שדב ישורון הביא ברשימתו, אם אינני טועה, הוא 1.2 מיליון ש"ח למשבצת.)
——————– – .
מכיוון שדירות לחיילים משוחררים עד 5 שנים מיום השיחרור ודירות של מועמדים לא נזקקים לתשלום, מספר הדירות הנדרשות לתשלום קטן יותר,
תשובה: המנהל ידרוש תשלום עבור כל הדירות: על סמך מה שנאמר על ידי אחד הדוברים (ברק ניר), הקיבוץ יידרש לשם 5% מערך הקרקע כל שנה עבור כל הדירות שלא ישוייכו לחברים. אם החיילים והמועמדים לא ישלמו אז הקבוץ ישלם. מאיפה יבוא הכסף?
————————-.
כמו כן, חשוב להבין שהמספרים ששלמה הציג מספיקים בקושי לבניית 3-4 יחידות דיור חדשות בשנה
תשובה: חושב שכתבתי זאת, אבל אחזור: יחידות שייבנו במסגרת תכנית המשק (10 מילון ש"ח בדוגמה) הן תוספת לאלו שייבנו מחוץ למסגרת, על ידי הלוואות של חברים בעלי יכולת ליגור.
אם יהיה שיוך רק אותם בעלי היכולת לבנות מחוץ למסגרת יוכלו לבנות (ויצטרכו להוסיף 400 אלף שח ליחידה כקנס למנהל). כך שכל יחידה שתיבנה במסגרת התקציב היא דירה אחת יותר ממה שייבנה אם נלך לשיוך דירות.
המשך יבוא, כל טוב, שלמה.
שלמה מורן: תשובה לאריכות ימים
שלום אריכות ימים. להלן התייחסותי לשאלותיך:
אם הבנתי נכון את המודל שאתה מציע
חבר פלוני אלומוני שוכר את הדירה מהקיבוץ ומשלם עבורה שכר דירה מינימלי ונמוך
לאחר אי אלו שנים הוא מפסיק לשלם ואז גם הגלגל מתהפך והוא אפילו עשוי להתחיל לקבל כסף
תשובה: לא זה המודל שהצוות אימץ . במודל של הצוות ובהסדר דוגמא שהבאתי, שכר הדירה נקבע רק לפי סוג הדירה. לחברים עם ותק לפני השינוי ירשם זיכוי על שכר דירה (ותק מלא = זיכוי לשכר דירה בשכונת הכביש הישנה). הזיכוי יוחזר להם במסגרת החזרים לחברים (סעיף 2 בהסדר). קצב הזיכוי תלוי בהרבה משתנים לא ידועים כרגע, אך מובטח שבסופו של דבר כל הסכום יוחזר.
———————– –
תיאורטית, אם כאשה אני אצליח “לסחוב” עד 120 … אולי אפילו הקיבוץ ישלם לי הרבה יותר ממה שאני שילמתי לו עבור השכירות
תשובה: מאחל לך שתגיעי ל120 ויותר – אבל מה שאת כותבת אינו מדויק. ראי למעלה.
—————– –
ולבסוף גם תזקף לי זכות הורשה
תשובה: רק בגין שנות ותק לפני השינוי. 100,000 ש"ח לותק מלא.
————— –
איפה פה השינוי? מאיפה פתאום יתחילו לשלם לי על זה שאני קיבלתי דירת עמידר בעלות מינמלית , מיציתי עד תום את השימוש – ועוד כל הזמן משלמים לי על זה
תשובה: השינוי הוא שהדיור מופרט. וכמו שכתבתי לא ישלמו לך מעבר להחזר שכר דירה בגין שנות ותק לפני השינוי. ראי למעלה.
———————
שם: שלמה מורן: תגובה לצופה מהצד.
צןפה מהצד כתב:
שלום שלמה
קראתי בעיון את מה שכתבת, הבנתי את הרוב אני מקווה.
יאני חושב שיעזור אם תפרט לגבי האופן בו יוחזרו לחברים “בעלי יכולת” הלוואות שהם יתנו ליגור כדי שתבנה עבורם. תודה.
תשובה: ראשית, תודה על שלא שאלת פעם נוספת "איך יגור תחזיר את ההלוואות שהיא לוקחת בהסדר שאתם מציעים" בזמן שבהסדר הנ"ל יגור לא לוקחת אפילו שקל אחד בהלוואות.
התנאי הבל-יעבור של הסדר הדיור, על פיו יגור לא לוקחת הלוואות ממקורות חיצוניים, מכתיב את הקצב בו יוחזרו לחברים התשלומים שהם זכאים להם: דמי הורשה לותיקים, החזר שכר דירה לותיקים, והוצאות הבניה שאתה מזכיר. כך שהתשובה לשאלתך תלויה בהחלטות שעוד לא התקבלו ובנתונים לא ידועים (כמה חברים כאלו יהיו? כמה התרי בניה? כמה חברים יעדיפו שדרוג דירות מעבר? וכו').
אבל כדי להמחיש את המודל, ולהסביר מדוע המודל מאפשר ליגור לא לקחת הלוואות גם אם יהיו יחסית הרבה שיבנו מחוץ למסגרת, בא נסתכל על התרחיש הבא (כנראה דמיוני):
נניח שמיד עם היכנס ההסדר לתוקף 25 חברים מלוים ליגור מיליון שקל כל אחד, ויגור משקיעה אותם בבניית שיכוני קבע באותה שנה.
יגור צריכה להחזיר להם 25 מיליון ש"ח. אפשר לעשות זאת על ידי פרישת ההלוואות ל 25 שנה – יוצא שצריך להחזיר מיליון ש"ח כל שנה. זהו סכום שיגור תוכל להכניס להסדר הדיור, אפשר תוך התאמות מתבקשות: למשל להגדיל את החלק של "החזרים לחברים" מ 2.5 מיליון ש"ח למשהו קרוב ל3.5 מיליון ש"ח (כתוצאה מכך לקצץ בבניית קבע במסגרת התכנית). או לחילופין להעלות את שכר הדירה בפחות מ10% – עדיין יהיה נמוך יחסית לשכר דירה מחוץ לנו. וגם אם שכר הדירה לא ישתנה, ההכנסות ממנו יגדלו כי יהיו יותר דירות שמשלמות שכר דירה גבוה.
למען הפרופורציה: אם שכר הדירה שישלמו כלל חברי יגור יהיה 12.5 מיליון ש"ח בשנה, הרי סך שכר הדירה שישולם ב25 השנים הראשונות יהיה בערך כגודל "הקנס המופחת" שיגור וחבריה ישלמו אם נלך לשיוך דירות. ושכר הדירה הזה ינוצל כולו לרווחת חברי יגור, ולא ייעלם באוצר המדינה.
הדוגמאות האלו רק באות להמחיש שההסדר אינו משתמש בהלוואת מבחוץ, ושפרישת תשלומים לאורך זמן מאפשרת לא לחרוג מהמסגרת.
אגב: להערכתי בין אם יוחלט לשייך או לא, חברים רבים יעדיפו לשדרג שיכון קבע ישן על שיכון קבע חדש ויקר יותר.
מידע מהפגישה עם ניר מאיר
הביא נתונים עדכניים על תהליך השיוך בקיבוצים. להלן תקציר. ייתכן והחמצתי משהו אשמח לתיקונים/ עדכונים:
כ 200 קיבוצים החליטו על שיוך
50 סיימו את ההליך על סמך החלטה 751 מלפני כמעט 20 שנה. רובם ככולם קיבוצי פריפריה ששלמו קנס קטן מאד אם בכלל לרמי. לא ממש רלוונטיים אלינו.
8 סיימו שיוך קנייני. 4 חלופת האגודה
3 החליטו לבטל את ההחלטה.
שאר ה150 (בערך?) בהליך. חלק תקועים עם השמאות כבר 15 שנה אבל עכשיו יש התקדמות.
כאמור תיקונים/עדכונים יבורכו. הנושא חשוב.
שלמה מורן
בקבוץ ללא שיוך הבת יכולה לחזור לגור בקבוץ ליד ההורים אחרי הטיול אחרי צבא. תגור בהתחלה בדירת מעבר קטנה ולאט לאט תתקדם. ואם יש עוד בת או בן גם הם יכולים. זה העזרה לבנים.
בקבוץ עם שיוך הם לא יכולים. צריך מיליון או שניים כדי לקנות דירה בקבוץ כזה.
כל התורה – ראית פעם את מצב הדירות והגידול הדמוגרפי? אני לא יודע בת כמה הבת שלך, אבל להרבה בנים ובנות לא יהיו דירות לעבור אליהן מהסיבה הפשוטה, כבר המון שנים לא בנו דירות לרווקים, אלא איחדו דירות רווקים לדירות משפחה. לא, באי שיוך לילדים שלך לא יהיה יותר טוב.
שלום כל התורה על רגל אחת…
אני נוטה להסכים עם הטענה שהעלת, אבל לומר שזו כל התורה על רגל אחת? טענתך היא חלק מסויים מתוך צד אחד של המטבע.
הנושא מורכב עם הרבה מאוד שיקולים לכל צד.
את/ה מודע לכך שיש כיום רשימת המתנה (עשרות?) במגמת גידול (עשרות רבות?) שממתינים לדירה, אפילו קטנטנה? כולל משפחות עם ילדים. קרא יומן. בקרוב יערערו כאן על הקצאת מדף לקפואים במרכולית.
במקרה של אי שיוך, ממליץ בחום לבת שתמשיך בינתיים לטייל.
על דבר אחד אנחנו מסכימים. על הלאט לאט. ללא דיוך-מאוד לאט.
חבר טרי: אנא שים לב ששיוך דירות רק יחמיר את מצוקת הדיור, הרבה יותר מהסדר דיור. כבר פרטתי זאת מספר פעמים:
א.בשיוך דירות פחות אנשים יוכלו לבנות כי הבניה תהיה יותר יקרה
ב. בהסדרי דיור יגור תוכל להתאים דירות קבע שהתפנו למגורים לחברים, לפי צרכיה. בשיוך הדירות האלו לא יהיו ברשות יגור.
ואם יוחלט על שיוך, יגור וחבריה צריכים לשלם מאות מיליוני שקלים לרמי. מקווה ששמעת את הרצאתו של ניר מאיר בעניין השותף הבכיר והשותף הזוטר. שיוך דירות במקורו היה חלק מתהליך פרוק קיבוצים חדלי פרעון והפיכתם לישובים קהילתיים. אנחנו לא שם.
לאור כל הספקולציות שהועלו משני הצדדים הטוענים, כאשר אי הוודאות שולטת במספרים האמיתיים והקנסות והמיסים וההתכנות המשפטית למהלך זה או אחר, איך ניתן לקבל החלטה ברגע זה? למה לקבל החלטה ברגע זה? רצוי לגבש את הדרך ולא שצד כלשהו יבצע מחטף בדעת הקהל וימשוך את ההדיוטות לכיוונו. יש לדחות את ההצבעה על השיוך עד כאשר כל צד יביא אוגדן מסודר בו מפורטים לפרטי פרטים הצדדים המשפטיים והכלכליים של המהלך.
כרגע רוב החברים יצביעו ביד רועדת ולא בטוחה במהלך היסטורי שישנה את חייהם לנצח!
אין לנו הרבה אפשרויות
שיוך זו בכל מקרה הדרך היחידה שתתאפשר. זאת המטרה של מתנגדי השיוך – שתילחץ מהמהלך, וכמו בשינוי נימרח שנים ונאבד את האפשרות להץבעלות על הדירות והורשת נכס לילדים
לא מבין למה הם עושים את זה, המספרים שלהם מתומרנים
אנונימי 15 אתה טועה ומטעה. אי אמת נשארת אי אמת גם אם חוזרים עליה ללא הפסק.
השיוך איננו הדרך היחידה האפשרית. עובדה שיש קיבוצים שהחליטו על שיוך וחזרו בהם. בזבזו זמן וכסף שלנו אולי אין.
עולות שוב ושוב בקשות לידע אותנו מהי מהות "חלופת האגודה" המסתורית.
האם מישהו מצוותי השיוך והאי-שיוך, או חבר שמתמצא יואיל בטובו לענות לנו –
מהי החלופה הזו?
האם היא עוד בתוקף?
מדוע לא מתייחסים אליה, לא צד השיוך ולא צד הסדרי הדיור?
האם נציגי העבודה בכנסת אמנם מנסים לקדם תהליך שינוי/תיקון שלה?
מצטרף לשאלותיך וגם לי לא ברור מדוע מתעלמים מחלופת האגודה ולא מעמידים חלופה זו להצבעה. להבנתי היא למעשה שיוך בתנאים שונים אמנם, אך נשמח לקבל הסבר, תודה
חלופה זו לא עומדת להצבעה כי בהצבעה הקרובה בוחרים:
אפשרות א': שיוך ישיר או חלופת האגודה
אפשרות ב': אי שיוך
אם נבחר באפשרות א', אז נלך לקלפי שבו נצטרך לבחור בין שתי אפשרויות:
אפשרות א'1: חלופת האגודה
אפשרות א'2: שיוך ישיר
אני סמוך ובטוח שלאחר שנבחר א', כבר ידאגו להסביר לנו טוב טוב למה כדאי לנו ללכת על חלופת האגודה ולא על שיוך ישיר, או אולי הפוך אבל כנראה שלא.
אם נבחר באפשרות ב': נלך לקלפי ונצביע על: לא ידוע באמת כי אין שום דבר קונקרטי כרגע, רק תגובות בפורומים וזריקת מספרים לא מחייבים ולא ריאליים בחצי מסך במצגת.
אנונאמי
צוות האי שיוך הביא מודל סגור ודי פשוט, וכשאין לך שום דבר לטעון נגדו אתה פשוט קובע שזרקו מספרים לא מחייבים.
צוות השיוך לעומת זאת לא הביא שום מודל, וגם לא עונה לשאלות שמופנות אליו: מאיפה ישלמו עבור דירות מעבר ועבור דירות ליורשי נפטרים.
וגם חוגי הבית שלהם לא פתוחים לכולם. נסה להצטרף אליהם.
פשוט לא רציניים.
שלא יעבדו עליכם. הממסד נגד שיוך מסיבות לא תמיד ענייניות. הדיוך הוא הבטחון הכלכלי שלנו
שלום שקיפות קיצית
כאשר מדובר על עזרה לבנים.ות שלנו, שזה הסבה העיקרית לשיוך דירות, מה שכתבתי הוא כל התורה: בלי שיוך העזרה הרבה יותר משמעותית מאשר עם שיוך.
ניר מאיר בהרצאתו אמר משהו דומה. כך שקלעתי לדעת גדולים.
לחלפון: מה כל כך מיוחד בחלופת האגודה? במה היא יותר טובה משיוך קנייני? בשתיהן משלמים מאות מיליונים למנהל.
לחבר ותיק, לא אמרתי שחלופת האגודה טובה יותר מהשיוך המוצע, תקרא בבקשה שנית את דבריי. רק תהיתי מדוע מתעלמים ממני ועדיין אשמח להסבר אודותיה.
לחבר ותיק,
גם אתה קצת מטעה.
לטווח הקרוב באמת יש לנו את יכולת הבחירה.
לטווח הארוך לא תיתכן אופציה של אי שיוך.
המהלך, עד כמה שהוא גדול ומסובך וקשה ויקר עכשיו, יהיה בעתיד קשה (יותר), מסובך (יותר) ויקר (הרבה יותר). זה כמו לנטוע חרובים ("לבניי אני נוטע")
מודאג: על סמך מה אתה קובע שבטווח הארוך חייב להיות שיוך דירות? אין שום חוק כזה!!!!
אולי כדאי שאנשי השיוך יפסיקו להפיץ מידע לא נכון. הנושא רציני מדי.
אין חוק. יהיה. כשרמ'י תחליט. ואז כבר אי אפשר יהיה. וכמו קיבוץ האון ישווקו כאן בתים למרבה במחיר. חפש בגוגל.
מה תשאירו לילדים? 100 אלף שקל? למה לא דירה שעם האדמה שווה 2 מליון?
בתור פנסיונר אני נוהג לבדוק מה ישאר לי אחרי שאשלם מה שצריך, ואם לא היה שימוש יותר מוצלח לכסף.
סוף סוף קראתי היום בחצר יגור תשובה של תומך שיוך לשאלה מי ישלם עבור דירות מעבר (5% מערך הקרקע כל שנה): הדירות האלו יושכרו!
רק שכחו לציין למי. למועמדים? לבנים חיילים? מי ישלם 5% מערך הקרקע לשנה על דירת מעבר?
תקתקשיבו – 5% מערך הקרקע לפי מ"ר בנוי, לא כולל חיילים משוחררים עד 5 שנים שלאחר השיחרור ומועמדים לחברות. לכל השאר (סטודנטים ורווקים) זה יעלה בערך כמו מה שהם יצטרכו לשלם גם במודל "אי שיוך – שכר דירה", רק שבשיוך, ההורים שלהם גם ישאירו להם איזה נכס קטנטן ששווה מיליונים.
אנונימי 16 – בהצבעה הקרובה לא מצביעים על שום מודל שצוות האי שיוך הכין או לא הכין, כי אין מודל כזה. יש הצעה למודל, שזה דבר אחר לחלוטין.
צר לי שלא הספקתי לעקוב אחרי כל הדיון פה. אם מי מכם מעוניין לערןך קובץ של שאלות וטענות שעלו פה ולשלוח אותנו אלינו לקבוצה-מבטיחים התייחסות לכל עניין.
יש תחושה שיש כאן 2-3 ח ברים בכמה שכאילו מיייצגים חברים רבים.
קדימה, אתגרו אותנו בסיכום שאלות וטענות בקבוצת הדיונים שלנו שם אנחנו מתייחסים להכל.
יואב: יש רק חבר אחד שכותב באתר בשמו המלא בעד שיוך (אתה). נגד שיוך יש שלושה: הדס ילין דב ישורון ושלמה מורן. מחוץ לאתר גם הלל לויתן.
רק אומר
אין חובה לכתוב באתר בשם מלא ואין חובה שלא. הלאה הצדקנות