אסיפה 9.2.2022 – הצגת מועמדים להנהלת קהילה ופרוייקט פיתוח קרקעות המפרץ

יו"ר ספי בארי

א.הצגת מועמדים, נציגי ציבור להנהלת קהילה: מועמדים: נבו גולדשטיין, אמנון מאירי, איילת סווטיצקי, אורלי מורן, חנה פלגי, רותם ענבר, קרן אוחנה, סער גרעין, שחר פוגל, עמיחי בשן.

ייבחרו 4 המועמדים, שיקבלו את מירב קולות "הבעד" (ובלבד ש"הבעד" שלהם יותר מ"הנגד"). אורך הקדנציה 4 שנים.

 

חסיק ברבר (מנהל כח אדם): בהמשך להקמת ועד ההנהלה של יגור שהתחיל כבר לעבוד אני בוחרים היום 4 נציגי ציבור להנהלת הקהילה. הנהלת הקהילה, אמונה על השוטף: ענפי השירות, חינוך, בריאות, ועדות, ושאר ענייני היום יום.

ב. פרוייקט "פיתוח קרקעות המפרץ" הקמת מרכז לוגיסטי משותף ליגור וקבוצת "יצחקי".

נוקי נויפלד (יו"ר אחי"ג), יגור מעורבות בפרוייקט הזה מעל עשר שנים, דיברתי עליו כאן באסיפת אחי"ג לפני כמה חודשים, והצגתי אותו במועדון המבוגרים. אלון חגי עמל על הפרוייקט כל השנים האלה ויכול להיות שיראה אותו בקרוב מתגשם. במשך העשור האחרון הכינו במשותף עיריות נשר וחיפה ומועצה איזורית זבולון תוכנית מתאר מחוזית, לחלקה הנמצאת בשטח חקלאי שלנו, בקצה המערבי שלו,  הנושק לתחנת המיתוג של חברת חשמל ואיזור "לב המפרץ". בגד"ש יגור קוראים לחלקה הזאת " 450". גודל החלקה, 520 דונם. על פי התוכנית הזאת ומתוקף הסכמי החכירה מול רמ"י, חל עליו "דין השבה". המשמעות, שיישום הפרויקט על ידי רמ"י ושלושת השותפות על יישום הפרוייקט מחייב הפקעה של השטח מיגור, ויגור זכאית לפיצוי אבל לא יכולה להתנגד – כמו בקרקעות שהופקעו לטובת מסילת הרכבת, החלקה תחזור לבעלות רשות מקרקעי ישראל. אנחנו אמורים לקבל "פיצוי חקלאי" על פי שני ערכים "גד"ש" ו"מטעים". הראשון מקבל פחות כסף לדונם. אנחנו במו"מ עם הרשות שילכו לקראתנו, ומעריכים שנקבל לפי הערך הגבוה, כ 25 אלף ₪ לדונם. לזכותו של אלון, יגור התעקשה לא למסור את השטח סתם, אלא דרשה ש"יצא לה מזה משהו", בגלל ההזדמנות הכלכלית הגדולה שטומנת העסקה הזאת. אחרי כמה שנות מו"מ קשות ומאבק  מול המנהל, יגור תקבל  בנוסף לפיצויים, כ –  60 דונם, על פי בחירת יגור, שלא ייספרו בסך הדונמים של יגור לפיתוח .   השטח רווי עמודים וכבלי חשמל, הוא גם קרוב מאוד לכביש התעסוקה, יש בו חלקים יותר נגישים למערכת הכבישים וכאלו שיידרשו בניית מחלפים. זכות הבחירה של יגור לבחור את הקרקע על פי שיקוליה וצרכיה היא יתרון גדול, וגם יאפשר לנו ליזום שם ראשונים. תנאי ההשבה מול רמ"י נסגרו בעל פה, ואנו מחכים למסמך הכתוב. על פיהם יגור קיבלה כ- 60 דונם לייזום עצמאי, ללא מכרז,  , עלות הקרקע תהיה  כ- 40% ממחיר הקרקעות שיוקצו ע"י רמ"י וישווקו על ידה . הערכת המחיר נעה בין 1.2- 2 מליון ₪ לדונם. לאורך השנים היו קבוצות יזמיות  גדולות שהתעניינו. רשויות חיפה ונשר היו לעיתים מעורבות ולעיתים לא. בסוף השנה האחרונה הגיעו 5 קבוצות לגמר, בדקנו חקרנו, ובחרנו בקבוצת "יצחקי", הנציגים והבעלים נמצאים כאן הערב. התוכנית היא להקים תאגיד משותף, בבעלות 50% יגור ,50% קבוצת יצחקי . יגור תגלם (תזרים) את סכום הפיצויים הכולל, סדר גודל צפוי להתקבל מרמ"י   12 ל 15 מליון ₪, לחברה המשותפת, על זה נקבל "בונוס" מיצחקי כ 10 מליון ₪ שייכנסו לפרוייקט. סה"כ יגור תכניס למייזם כ 25 מליון שקל מכספי הפיצויים והבונוס מיצחקי, שיצטרפו לסכום דומה שתזרים קבוצת יצחקי. סה"כ 50 מליון ₪. מדובר בסכום קטן לעלות הפרוייקט בסדר הגודל הזה, את יתרת הסכומים החברה המשותפת  תקח הלוואות, שלהן תיהיה ערבה קבוצת יצחקי. הפרוייקט לא מסכן את יגור בשום צורה ויגור לא תערוב לכל סכום שילקח כהלוואה . טרם הגענו לסיכום הסופי עם השותף, כמה שנות החזר אנחנו רוצים על הפרוייקט, כי אנחנו מתעקשים, וזה מקובל על השותף, לקבל כסף מהיום הראשון . אנחנו מדברים על 2-3 מליון ₪ בשנה בתקופת ההחזר (עד 20 שנה) ו 7-8 מליון שקל בשנה. לאחר שישולמו כל ההלוואות, ככל שתקופת ההחזרה תיהיה קצרה יותר, יהיה הסכום שנקבל לשנה, בתקופת ההחזר, קטן יותר.

כמו שאמרתי ופרטתי בעבר, עקב הפעילות הגוברת בנמל חיפה, הפעלת הנמל הסיני החדש והמדיניות הלא רציונלית של עירית חיפה לדחוף את הלוגיסטיקה והתעבורה והאחסון מחוץ לתחומי השיפוט של חיפה , נחשבת היום יגור למרכז הפעילות הלוגיסטית בצפון. השטחים האלה מבחינתנו הם אוצר. העסקה הזאת, היא "שובר שוויון" לטובת מצבנו הכלכלי והעסקי,  והרבה יותר משמעותית, משאר עסקים ומיזמים אחרים שאנחנו מנהלים. היא תתן לנו אפשרויות להמשיך וליזום ביחס לשטחים הנושקים לחלקה והתקווה בעתיד להמשיך ולפתח את האזור הצמוד לחלקה הנ"ל .

(בתגובה לשאלה) יגור תמשיך לגדל בשטח עד תחילת הפרוייקט. התוכנית לא מתנגשת עם תוכנית הפארק המטרופוליני, ולא כלולה בשטחיו. היא לא כוללת שטחי מגורים ומשרדים אלא מחסנים לוגיסטיים. המחירים הנדלנ"יים עולים במהירות כל הזמן.

יורם ברנע: מברך  לדעתי החמצנו הזדמנויות בעבר, בפרוייקט בית האבות, וההתקשרות עם "טופולסקי". צריך לברך על המקום שלנו ועל העבודה הרבה שהושקעה כאן.

אחי טימור (מנהל קבוצת "יצחקי"): אני ב"יצחקי" כבר כ 15 שנים. אני מאוד שמח על המיזם המשותף עם יגור. יש לנו מספר שותפים שהולכים איתנו שנים ארוכות בפרוייקטים מעניינים ומאתגרים שעושים תיאבון וחשק ועניין לשותפות מהסוג שמוצג הערב. קיבוץ גליל ים שותף שלנו מאז שנת  1995,בפרוייקט גדול בהרצליה ובמקומות נוספים, וזה עושה רק טוב לשני הצדדים. הקבוצה שלנו מתמחה בייזום והשבחת נדל"ן, אנחנו פועלים בכל תחומי הנדל"ן, מגורים, משרדים, לוגיסטיקה, מסחר ועסקים. אלון חגי השלים את פעולת השבחת הקרקע, אז אנחנו פטורים כאן מלעסוק בזה. אנחנו יודעים לקחת את הקרקע מהשלב של תב"ע (תכנית בניין ערים, אישור משפטי לפיתוח) מאושרת, לקבל מהר אישורי בניה, לבנות מהר בנינים טובים ונכונים, להביא שוכרים חזקים ולהתחיל להרוויח כסף כמה שיותר מהר. אנחנו מאוד מאמינים בצוות שעובד מולנו כאן ביגור. כיף לעבוד מולכם. מדובר בשותפות ארוכת טווח, כדי להשביח את המקום כמה שיותר ולהרוויח ממנו בהתאם. זה יכול להיות פרוייקט מצויין, והתחלה לפרוייקטים נוספים. הבעלים רוני יצחקי התחיל מייזמות נדל"נית בשטח שלו בבאר יעקב ומשם צמח. דרך מאוד דומה למה שאנחנו רוצים לעשות כאן.

לפרוייקט תקום מנהלת עם שני נציגים מיגור ושני נציגים שלנו, אני ומהנדס נוסף. המנהלת תקדם סגירות מול רמ"י בתנאים הטובים ביותר, השגת היתרי בנייה בהקדם, מציאת שוכרים טובים, השגת מימון טוב, והוצאת הפרוייקט לפועל.

אלון חגי: מדובר בפרוייקט שאנו עובדים עליו 15 שנים. אני מוחא על הקרדיטים הבלעדיים לי, יש כאן קבוצה גדולה מאוד של אנשים שעשתה דרך ארוכה. זה התחיל שעמירם מצנע עמד כאן וביקש שיגור תסכים ל"הסכמי גבולות", דיונים בועדות הפנים של הכנסת. התוצאה קצת מאכזבת. היו שלבים שחשבנו שנשיג יותר. בסוף מצאנו את השותף שנכון לנו. בשמונה שנים הראשונות בדקנו את כל האופציות לניצול השטח, ללוגיסטיקה הגענו בסוף. בחרנו ביצחקי כי חשבנו שהם שותפים שנדע להסתדר איתם, לעומת "יזראלי" לדוגמה. יש להם נסיון של שותפות טובה עם קיבוץ. מבחינה עסקית, מעטים השותפים שהסכימו להכניס את יגור כשותף חצי חצי. הבונוסים שיצחקי נותנים לנו כאן, מחזקים מאוד את גידור היכון עבור יגור. המטרה שלנו שיגור לא תסתכן ולא "תביא כסף מהבית". יצחקי מעמיד את ההון לפרוייקט שאנחנו היינו צריכים להביא. ויש לנו תזרים מזומנים מההתחלה. 14 שנה אחרי ההתחלה הגענו לאן שרצינו. בואו לא נחמיץ את ההזדמנות.

דב ישורון: כשאלון היה מרכז גד"ש התחילה התוכנית להתגלגל, ולא היו לו שערות שיבה, הוא בא אלי פעם ושאל "בשנה הבאה עוד אפשר לזרוע?". הדברים קורים לאט. אמרתי לנוקי כשנכנס לתפקיד לפני 4 שנים, שייקח אוויר. הכלכלה היהודית בנויה על הפרוייקטים האלה. הליבה עולה לנו הרבה כסף. הוא בא מהעסקים שלנו. העסקים שלנו צריכים להיות בנויים על מערכות לטווח ארוך. נדל"ן זה אפילו ארוך מאוד. בשנים הראשונות משקיעים הרבה ומקבלים מעט. בסוף לאחר החזר ההלוואות, זה רץ לעשרות שנים. הרווחה שלנו היום זה בזכות השקעות לפני עשרות שנים.  אני מכיר את יצחק מלפני עשרות שנים, יענקלה קול, חיבר אותי אליו. בסקר מול היזמים האחרים, מצאנו שהקבוצה הזאת הכי מתאימה. העולם לא הולך לקראתנו. זאת הזדמנות שחבל להחמיץ, למרות שרצינו יותר.

אודי קינן (יו"ר ועד הנהלה):  מדובר ב שטח 500 דונם, שהיום הוא נכס מניב באמצעות הגד"ש ואנחנו צריכים שימשיך להניב. זאת הדרך היחידה. אם אנחנו לא נכנסים, נקבל פיצוי ודי. אם נכנסים, עצם הכניסה שווה 10 מליון ₪ בגלל הצפת הערך. ומשם הנדל"ן רק עולה. גם נבחר את השטח וגם נקבל אותו במחיר נוח. הקבוצה מתאימה לנו ותייצר תזרים קבוע ומשמעותי ליגור לטווח ארוך. לא ברור לי האם השותפות של יגור או של אחי"ג.

נועם שפיגלר (גזבר) מדובר על הלוואה שפרושה על עשרים שנה. בתקופת ההלוואה התזרים כ 2.5 מליון ₪, ואחריה כ 7-8 מליון שקל.

נוקי נויפלד: מאכזב אותי, ולא נוח לי, שרק עשרים חברים הטריחו את עצמם לדיון בהיקף פרויקט שמוערך ב –  250 מליון שח. זה מזכיר לי שבלגין פעם אישרנו ליין של 3 מליון דולר בדקה, וטוסטוסים לקח לנו 6 ישיבות לאשר. לא נעשה שום פרוייקט בלי אישור אסיפה ואישור בקלפי. אני מבקש מכולם להשתתף בהצבעה ולתת לנו רוח גבית להמשך סגירת הפרטים האחרונים מול רמ"י ומול קבוצת יצחקי . עוד מילה על השותף. לקבוצת יצחקי, מלבד היתרונות הפיננסיים. יש גם קשרים פוליטיים מהסוג שפרוייקט כזה דורש. הם מחוברים לרמ"י ולמשרד השיכון. ועוד נהנה מזה. אנחנו לא הולכים בצורה עיוורת, העיקר מה שיגור תרוויח לאורך שנים רבות .

הצעת החלטה (טיוטה שעוד תתוקן לקראת הקלפי): האסיפה מאשרת התקשרות יגור בהסכם השבה ופיצוי מול רמ"י, ובהסכם מיזם משותף מול היזם למימוש האופציה לרכישת מגרשים בפטור ממכרז בתחום התוכנית (מכ/777/חפ/2311   זב/238) והקמת מבנה לוגיסטי / מסחרי במגרשים הנ"ל, בנוסח אשר יהיה מבוסס על העקרונות שהוצגו לאסיפה לעיל, ואשר יאושר על ידי הנהלת אחי"ג.