דיון בחינת חלופות בניה לשכונת הבריכה

שיחה פתוחה בתאריך 29.3.2022

אודי קינן: הועד המנהל רואה חשיבות גדולה בבנייה חדשה ביגור, בתוך המחנה ובהקמת שכונות חדשות. זה מתחבר לתהליך השיוך. אנו עומדים ערב תחילת העבודות להקמת השכונה החדשה בבלוקונים.  יצאנו למכרז קבלנים שאמור להסתיים תוך 3-4 שבועות, ואז גם יעלו טרקטורים לשטח ויתחילו לעבוד. במקביל נצא למכרז לבניית הבתים. להערכתי הבניה הזאת תחל תוך 6-7 חודשים. אנחנו גם מתחילים את תכנון שכונת הבריכה. מדובר שם על 46 יחידות דיור. עוד במחשבות, הקמת בניין דירות במגרש שמתחת לארכיון. הפנטזיה שלנו היא בניין שלוש קומות עם דירות גן למטה ודירות פנטהאוז למעלה. הקומה האמצעית תאוכלס בדירות קטנות וזולות יותר, בנות השגה. השלב הבא הוא להמשיך לרדת לבנייני שכונת הכרמל ולהחליט אם לבצע שם "פינוי בינוי" או הרחבה ושידרוג דרמטי שלהם אחרי שיפוץ עמוק כדי לייצר עשרות דירות רבות לחברים. לגבי שכונת הבריכה, אני מקווה שבינואר 2024 כבר יהיו לה היתרי בניה. זה קרוב מאוד. מהלך השיוך שהחלטנו עליו עשוי לעכב את השגת ההיתרים, כיוון שהוא עלול לגרום למינהל לדרוש מהדיירים מקדמה, פיקדון על הקרקע, בהיקף נניח, 200 אלף ₪, כתנאי לקבלת היתר. זה חלק ממנגנון השיוך ומתישהוא יגיע. מבחינה זאת, ואני כבר גולש לדיון "שיוך ישיר" מול "חלופת האגודה", זו האחרונה, אם נבחר בה, תקשה עלינו להגשים את הפנטזיות לבניה מזורזת כיוון שיגור תצטרך להשקיע עשרות מליונים לרכישת מגרשים ריקים, לעומת זאת, בשיוך הישיר העלות הישירה על הקיבוץ קטנה יותר, ונוכל לעזור בדברים אחרים כמו מימון תשתיות לבניה חדשה . אני אישית מחוייבת לקידום וזירוז הבניה ביגור . בדיון שייפתח כאן, יציג שחר לולב, שנבחר להיות אדריכל הפרוייקט בבריכה, רעיונות כלליים לתכנון השכונה החדשה. אנחנו לא בשלב התוכניות המפורטות, אלא רוצים לפתוח דיון רחב יותר שיבטא את הרצונות והשאיפות של הדיירים. בעקבות השיחה, נעשה גם סקר בין החברים, ועל בסיסו נייצר תוכנית מפורטת.

שחר לולב (משרד "אס. או. אדריכלים", אדריכל השכונה החדשה): המשרד שלנו, "ארכיטקטור", נמצא בשער העמקים. אני וגם השותף השני במשרד יוצאי קיבוצים, מכירים את הסביבה ואת הקהילה הקיבוצית המשתנה. יש לנו נסיון בתכנון "שכונות קיבוציות" להבדיל מ"הרחבות", בכפר מסריק, רמת השופט ומזרע. אפשר ללמוד ולהתרשם באתר שלנו.

התוכנית על פי תב"ע מאושרת  ל 46 יחידות דיור שהרן תכנן. יחידות של 4 דירות, שתים בקרקע ושתיים מעליהן.

חלופה א "גן גג": התכנון המקורי שנעשה על ידי המשרד של הרן ילין,

חלופה ב', "בניה טורית", יש פחות כיווני אויר לכל דירה אבל מאפשרת לכל הדירות לקבל גינה, גינה מרכזית, אפשרות גדילה לכל דירה תוך שמירה על ניצול כל 46 היחידות.

(בתשובה לשאלה, בכל החלופות, על פי התב"ע, מדובר בשלוש יחידות דיור לדונם שתופסות עד 40% ממשטח. גודל הדירה מוגדר בנפרד. אפשר לבנות יותר צפוף או פחות).

חלופה ג: שילוב של שתי החלופות, בגלל השיפוע של הקרקע אפשר שחלק מהיחידות יהיו בטור וחלק בגן גג.

חלופה ד: "בניה מרקמית", בניה סמי-רוויה, מבוסס על התפישה שהייחוד בקיבוץ הוא לא הבתים אלא השטח הפתוח, לכן מצופפים את הבתים כדי שיהיה יותר מרחב פתוח. הבתים בגובה שלוש קומות (עם מעליות) ומרחב פתוח פנימי בתוך הבניין.

אנו נכין בקפידה את השאלון לדיירים, ובעקבותיו נדע יותר על רצונות וצרכי החברים.

מבחינת עלויות, יש יתרון מסויים לבניה מרוכזת. במזרע המחיר היה 7000 ₪ למטר. היום זה יותר. יש מרחב תמרון מסויים בדיאלוג התכנוני. המחירים עולים כל הזמן.

בתגובה לשאלה: יכול להיות שהקיבוצים בעתיד לחשוב על מודלים של בנייה חסכונית וצפופה יותר כדי לאפשר דיור בר השגה לחברים ולבנים. החלופה הרביעית שלנו היא קצת בכיוון הזה.

בתשובה לשאלה: לא תכננו מרתפים. מרתף הוא בנייה יקרה מאוד. היא גם נחותה לעומת בניה רגילה. אין לנו כרגע סיבה לתכנן מרתפים.

בתשובה לשאלה: אין אפשרות לבנות 46 יחידות, בבנייה דו משפחתית בגודל השטח הזה.

אביהו קול: בכל תכנון צריך שתיהיה מעלית לקומה השניה. מציע ללמוד מהבניה החדשה ב"קרית חרושת" (טבעון מערב) בנינים יפים מאוד של 3-4 קומות. אנחנו בחוסר שטח, וצריך לבנות כמה שיותר צפוף. יש לנו שתי יחידות שטח לפינוי בינוי ביגור, וגם את מתחם הקרוונים הישן.  צריך לעשות תכנון לבניה בתוך יגור. צריך לקחת בחשבון שהשכונה הזאת רחוקה יחסית ממרכז המשק. צריך לבדוק גם את מפגע הרעש לשכונה, מבא –לגן, לגין והכביש.

שחר לולב: לכל פרוייקט כזה יש יועץ אקוסטי שמתייחס לדברים שציינת וגם מציע פתרונות.

מבחינת התהליך, אחרי שנדע יותר טוב מהדיירים והחברים, בעזרת השאלון לאיזה חלופה נושבת הרוח, נגיש לאישור תכנון מפורט יותר. לאחר שהדגמים מאושרים, מגישים בקשות להיתר מהועדה המקומית. אז גם מתקשרים לחברת ניהול פרוייקט. בתהליך מזורז נצליח לקבל תוך שנה וחצי היתרי בניה, ואם הכל טוב, מגיעים תוך שנתיים לבניה. אכלוס צפוי עוד כ 4 שנים.

אודי קינן: מי שיקבל את ההחלטה לגבי החלופה תיהיה ההנהלה של יגור יחד עם ועדת תכנון. הרצון שלנו לשרת את הדיירים בצורה הטובה ביותר אך תוך התייחסות למשאב השטח ובהתייחס לתוכנית האב של יגור.