אסיפה 31.5.2022

יו"ר ספי בארי

א. בחירת יו"ר תאגד "מי יגור" מועמד: רני טנא (ממשיך), בחירת ועד "מי יגור", המועמדים (ממשיכים): עופר בארי, ניר יובל, ניר קינן, מיכאל דור.

רני טנא: ראשית רוצה לומר תודה לחברי הוועד שעובדים בהתנדבות ועושים עבודה טובה ברצינות ואחריות. ההנהלה עובדת ביחד כצוות כבר למעלה משנתיים. בישיבות לוקחים חלק באופן קבוע גם עמוס המנכל ונועם גזבר הקיבוץ. חברי ההנהלה בעלי נסיון רב בתחומי המים והכלכלה.
לאחרונה פנו אלינו להמשיך לשנתיים נוספות ולשמחתי כל החברים השיבו בחיוב.

קצת על מי יגור: התאגיד אמון על תפעול ופיתוח תשתיות המים והביוב בקיבוץ יגור. כמו כן התאגיד מפעיל מספר מאגרים בשטחים הקרובים לקיבוץ. באמצעותם מספקים מים לחקלאות יגור (גד"ש ומטעים) ולחקלאים נוספים בסביבה הקרובה (פעילות עסקית).
בבעלות התאגיד מערכת סולארית צפה על מאגר פ"ק.
התאגיד רווחי ומעביר ליגור 500 אלף ש"ח "דיווידנד" מידי שנה.
מחזור המכירות של התאגיד הסתכם השנה ב-8.5 מליון ש"ח.
התאגיד משקיע כ-700 אלף ש"ח בשנה, בפיתוח תשתיות בעיקר.
האתגר הגדול העומד לפתחנו בשנתיים הקרובות- הקמת בריכת מים חדשה בהיקף של כ-500 קוב שתחליף את מגדל המים הישן. הפרויקט יוקם באזור הסכר לאחר שיושגו כל האישורים הדרושים.
את התאגיד מוביל המנכ"ל עמוס שולנר ועימו צוות חברים מנוסה: עומר קול אחראי על המאגרים, יעל שאחראי על כל תחום הביוב והמט"ש ורות שאמונה על המשרד.

גבי קרדוש: יגור צריכה להקפיד על הפרדת רשויות. המקור אולי היחידי לבקרה על עבודת הענפים, התאגידים, והמזכירות, הוא המשרד הכלכלי. מנהל המשרד הכלכלי לא יכול להיות יו"ר תאגיד כמו שהגזבר לא יכול להיות יו"ר בתאגיד, או ענף. ניגוד העניינים כאן מובנה, הרי מנהל המשרד הכלכלי הוא המפקח על התנהלות בתאגידים ובענפים, תמחור משרות וכו. הניגוד היה פחות חריף כאשר רני היה מרכז משק, אבל בתור מנהל המשרד הכלכלי הוא לא מתקבל על הדעת. חייבים לשמור על על העמדה והיוקרה של המשרד. לאורך השנים ניהלו את המשרד הכלכלי אנשים מאוד בכירים ביגור, עוזי בארי, דבלה ישורון, חנוך בנארי, סונקה. בדיונים ציבוריים ובדיוני ועדות, הם קמו ודברו מבלי שהיה ניגוד עניינים. הבעתי את הדברים בפני רני באופן אישי. בזמנו היה "נוהל ניגוד עניינים ביגור". שם נאמר, "החשש לניגוד עניינים הוא אובייקטיבי, אין צורך שניגוד העניינים יתקיים הלכה למעשה, די בקיומה של אפשרות כזאת. פסילת אדם מלמלא תפקיד עקב החשש לקיום ניגוד עניינים, אין בה משום הטלת דופי באותו אדם". כשרני היה מרכז משק, הדברים התנהלו היטב. פעילות בתוך ניגוד עניינים, מסוכנת לתאגיד, לחברי התאגיד ולדריקטוריון וליגור. על הצוות שפנה לדריקטוריון להמשיך, היה להציג את הדברים בפני הציבור ואולי אפילו לבקש בדיקה משפטית של הנושא.

הצעה לסדר של גבי קרדוש: לעצור את התהליך, להחזיר את הדיון לצוות שעסק באיתור, יבדוק את הצדדים המשפטיים, ויביא מועמד/ת ללא ניגוד עניינים.

אהוד ס"ט: תומך בדברים של גבי קרדוש. כל נושא הפרדת הראשויות ביגור, נצטרך לעסוק בו. לא מספיק חשבנו על זה. צריך להיות גם אצלנו הפרדה ברורה. העובדה שמזכיר יושב בועדת אסיפה מנוגדת להפרדת ראשויות, ולכן זה לא תקין.

רני טנא: הנושא אכן עלה לפני כמה שנים, כשהייתי מועמד לתפקיד יו"ר חברת בא-לגן, וירד מסדר היום לאחר קבלת ייעוץ משפטי ששלל ניגוד עניינים. לעצם העניין, ייעודו של המשרד הכלכלי הינו לספק נתונים שונים לצורך קבלת החלטות עבור המנהלים בעסקים ובקהילה. בשום שלב לא הוגדר שהמשרד הכלכלי ממלא את מקום ועדת ביקורת. העבודה באגף הכספים מתבצעת בשיתוף פעולה הדוק ובשקיפות מלאה בין מנהל המשרד הכלכלי לבין גזבר יגור (נועם) ומנהל הנהלת חשבונות (רואה חשבון יוסי בקר). כך שמאוד לא ברור לי החשש מניגוד, אם כבר יש פה יתרון מקצועי ותועלת. ברצוני להדגיש כי הגורם המוגדר כמבקר של תאגיד מי יגור הינו משרד רואי החשבון "ברית פיקוח". לאחר שלאחרונה עלה באתר האינטרנט של יגור הנושא של ניגוד עניינים לכאורה, ביקשתי מאודי קינן ונוקי נויפלד לחשוב שוב על הסוגיה. משקבלתי שוב את ברכת הדרך הצגתי את מועמדותי. אני מתכוון להמשיך לתרום ככל יכולתי ליגור ולתאגידיה.

דבלה ישורון: לדעתי אין ניגוד עניינים, בכל הגופים הגדולים במשק מחפשים אנשים שבאים מתוך התחום ומבינים את המטריה. עם זאת, כדאי להעביר את ההצעה לאישור ועדת ביקורת, כדי שתבדוק משפטית ותקבע אם לאשר או לא.

ספי בארי: ההצבעה תיהיה עוד שבוע וחצי, השאלה תובא בכל מקרה לפני היועצים המשפטיים.

הצעה לסדר של דבלה ישורון: להעביר את הנושא לועדת ביקורת, ולחכות לאישור משפטי. ולאחר מכן להחזיר לאסיפה ולקלפי.

הוחלט: לעצור את ההצעות לעצור ולהחזיר את הנושא לועדת ביקורת לבחינה מחודשת.

 

ב. אישור עופר אדר כפרוייקטור לשיוך:

עופר אדר: אני בן וחבר געתון. אני עוסק בשיוכי דירות למעלה מעשרים שנה. געתון היה הקיבוץ השלישי שעשה את זה בתחילת 2007. עבדתי במטה לשיוך דירות בתקצ. הייתי מנהל המטה, עד שנסגר. והמשכתי לעבוד כפרוייקטור בעוד מקומות: שער העמקים, דפנה, אלונים, כפר בלום. שני הפרוייקטים האחרונים שלי, שהכינו אותי למורכבויות של יגור: כפר גלעדי קיבוץ מאוד מורכב, ואפיקים שהיא חצי מיגור היום, אבל בהחלט קיבוץ גדול, עם מגרשים מרובי דיירים ומשפחות. עשרים שנה הם היו תקועים, ותוך שנתיים חילצנו אותם. הם בשלב השומות ועוד מעט חותמים. למרות שעשו את חלופת האגודה, ההבדלים ליגור לא מהותיים. אני יודע היום מה קורה בקיבוץ אחרי השיוך.

 

ג.אישור המתווה עבודה לשיוך:

מהות העניין היא שאנו לוקחים את הרכוש המשותף של כלל חברי יגור, קרי הדירות, ומפרקים אותו ככה שלכל משפחה תיהיה דירה. כל חבר מקבל בסוף רכוש פרטי בערך גבוה מאוד. מצד אחד מדובר בתהליך מאוד מורכב, אבל בסוף כל אחד זוכה בנכס. החברים המבוגרים מקבלים נכס להורשה והצעירים יכולים לבנות ולהרחיב את הבית.

קיבוץ יקום שעבדתי בו, דומה מבחינת ערך הקרקע ליגור, אפיקים דומה ליגור מבחינת קיומם של בניני דירות גדולים. לשיוך אספקטים רבים: תכנוני, משפטי, כלכלי ועוד ועוד. בסוף מדובר במהלך חברתי: לתת לכל אחד רכוש פרטי. השאלות המרכזיות הן חברתיות, לדבר עם החברים. להגיע לשיוך ולחשוב מה יקרה אחריו. אנחנו מכירים קיבוצים שלקח להם 15-20 שנה. היום זה לא המצב כי אנחנו מבינים הרבה יותר איך לנהל את זה. לא יקח שנתיים אבל גם לא עשר שנים. אנחנו יודעים מה צריך לעשות ומתי. עדיין יש דברים שתלויים בגורמי חוץ, שאין לנו שליטה עליהם. היום אנחנו יודעים לדבר דברים במקביל, 4 צוותים, כל צוות עובד עצמאית. השאלות עולות מהן לצוות שיוך מרכזי שמנווט ומוביל. זה גם תלוי בקיבוץ. כמה שיתקבלו הסכמות יותר נתקדם יותר מהר.

עיקרי המצגת

נתונים עקריים

משפחות זכאיות שיוך כ– 615, מתוכן 420 "וותיקות" (חברות מלפני 27.3.2007), 195 "חדשות",
משפחות שגרות בדירות קבע כ-365
משפחות שאינן גרות בדיור קבע (חלקן רואות בדירתם דיור קבע) – 190
משפחות שלא מסומנת להם דירה 55, (כולל מי שנפטרו אחרי 23.7.2007)
5 משפחות בדירות מיוחדות.
מספר יחידות דיור בהתאם לתמ"א 35 – 700
זכויות בניה למגורים 17,000 מ"ר.
חלק מהדירות במצב תחזוקה בעייתי – כ 145 דירות.

מסקנות לאור הנתונים למעלה

מצד אחד פוטנציאל ההתפתחות של יגור על פי התקרה של 700 יחידות דיור בתמ"א 35 הוא לא גדול, מצד שני יש לנו זכויות בניה גבוהות, דבר שמקל מאוד על הפרצלציה, דבר שיכול לקצר את התהליך בכמה שנים.
ליגור עודף התחייבויות על נכסים, יותר חברים זכאים מדירות. זאת אומרת שמראש יש הרבה דילמות. מצד שני ליגור יש מספיק זכויות בניה לצורך השיוך ויותר מזה.
נושא הדיור מאוד רגיש ביגור, ומחייב רגישות גדולה.

 

הערות כלליות לגבי התהליך

המסע לשיוך הדירות ארוך מאוד, מורכב וקשה, ברמה האישית והקיבוצית…. בקצה הדרך מצפה לכל משפחה רכוש שערכו גבוה
מורכבות התהליך מחייבת אותנו "לפרק" אותו לפרקי משנה, כדי למקד את המאמץ באופן אפקטיבי.

מתווה השיוך בארבעה פרקים עיקריים ושניים משניים

פרק ראשון : סימון דירה ו/או מגרש מתוכנן לכל משפחה. דירה אותה תשייך בהמשך התהליך. אי אפשר לעשות שיוך דירות במנהל אם אין מגרשים מסומנים למשפחות.

 

החלטות מקדימות לפרק ראשון שעל יגור לקבל:

החלטה הקובעת מהו היום הקובע: מה ההבדל בין היום הקובע של רמ"י,( 23.7.2007) ליום הקובע של הקיבוץ (1.5.2014) ומה הזכאות לכל משפחה הנובעת מכך.
החלטות על תקופת הביניים: מהיום ועד השלמת תהליך השיוך בנושאים כגון – קיום מגרשים, חברים בחופשה מיוחדת, גרושים; עוזבים; סיעודיים שנכנסים לדירות מיוחדות; נפטרים, איחודי דירות ועוד. מה קורה עם הקליטה ועוד.
הגדרת גודל מגרש לשיוך וזכויות הבנייה לשיוך, לצורך הנחיית המתכננים לתב"ע: ההגדרה תכלול גם התייחסות לנושאים כגון קווי בנין, חצר, מחסן, חנייה ועוד. הדיון יכלול החלטות לגבי ניצול ושימוש בחלק מדירות המעבר.

מסלולים מקבילים בפרק הראשון: תכנון (פרצלציה ופרוייקטים) ובאותו זמן –קבלת החלטות

א.תכנון פרצלציה

שלב ראשון – בחירת הצוותים המקצועיים וחלוקה לשני מסלולי עבודה משיקים:
מסלול סימון דירות מעבר לדירות קבע כולל – קביעת שכונות מתאימות לשיוך, בחינה של כל מגרש בהתאם להחלטה על מה היא דירה לשיוך, חלוקה של המבנה/מגרש לדירות.
מסלול תב"ע מקומית הכוללת פרצלציה כולל – הכנת תוכנית ראשונית, עיבוד התוכנית עם צוות התכנון המקומי, הצגה לציבור, דיון פרטני עם כל משפחה על הדירה שלה, אישור התוכנית באסיפה.

ב.תכנון פרויקטים נוספים (לא בסדר עדיפות)

קידום תוכנית האב ולאחר מכן תב"ע.
יצירת פתרונות זמניים לדיור.
קידום תכנון ולאחר מכן בניה ואכלוס של השכונות החדשות. בהחלט ייתכן שהמדינה תדרוש מיגור לצופף את הבניות החדשות.

ג. קבלת החלטות.

מנגנון יישוב מחלוקות על מגורים, וותק, שמאות וגבולות המגרשים.
סדר סימון הדירות לחברים הגרים בדירות מעבר וליורשים הכולל את הנושאים הבאים:
מנגנון הוותק, מועד תחילת וסיום צבירת הוותק והתאמתו למצב הקיים.
קביעת סדר הבחירה והתנאים לקבלת דירה לשיוך למי שאין דירת קבע.
סדר העדיפות בבחירת הדירות ע"י היורשים.
מנגנון פדיון זכויות השיוך (יורשים(.
שיבוץ דירות בריאות ובעלי צרכים מיוחדים.
שיבוץ דירות לגרושות וגרושים.
מנגנון אישור הפרצלציה ברמת הדירה/מגרש משותף והקיבוץ.
יישום של ההחלטה על מנגנון פדיון יורשים.
ארגון הקליטה מחדש.

מה כבר בוצע: ההחלטה על שיוך דירות, וההחלטה על שיוך קנייני.

פרק שני: מנגנוני האיזון

פרק שלישי: הסדרים כספיים

פרק רביעי: הסדר שיוך חתימה מול המנהל

 

מסלולים משניים לארבעת הפרקים למעלה

מסלול העברת האחריות על הדירות לחברים בהיבט של אחזקת הדירות, כשהן עוברות להיות רכוש פרטי.
מסלול בניית מסד נתונים – יאפשר לנו יצירת תמונת מצב מדויקת של רשימות הזכאיים לשיוך, הוותק שלהם, לאיזו קבוצה הם שייכים ביחס להחלטות רמ"י, דירות המגורים שלהם ומצבן הפיזי. ביחד עם זה נבהיר את תמונת המצב הפיזי והתכנוני של כל דירה וכל שכונה.

 

שיטת העבודה לניהול המתווה

צוות שיוך הדירות: צוות מרכזי וגדול העוסק בכל התחומים, מנוהל משולחן אחד ורואה את התמונה הגדולה. עם זאת, בכוחו לטפל במכלול הפרטים שיאפשרו את קידום התהליך כולו. הוא גם הצוות שינהל, יתכלל את כל הנושאים ויביא את ההחלטות לאסיפה. את הצוות הזה יש לחזק באופן משמעותי.

לצידו ארבעה שולחנות המקצועיים:
שולחן התכנון הפיזי – תפקידו להוביל את כל הפרויקטים התכנוניים.
השולחן המשפטי – תפקידו להכין לדיון את כל הצעות ההחלטה ולהוביל את כל המהלך בראיה המשפטית.
שולחן הפרטת הדיור ושיבוץ הדירות – תפקידו לנהל את שיבוץ דירות המעבר, מהלך פדיון היורשים והעברת האחריות על דירות החברים.
שולחן המיסוי – תפקידו לטפל בכל היבטי המיסוי העולים בתהליך.
האחריות לניהול כל הפרויקט כולל צוותי המשנה – פרוייקטור השיוך

סיכום: מהלך שיוך הדירות ביגור סבוך ומורכב, תמונת המצב אינה בהירה מספיק. על כן תוכנית זו מעלה בעיקר את הבעיות והנקודות המרכזיות לטיפול.

תוכנית עבודה מפורטת לפי המסלולים השונים תוצג לצוות השיוך בהמשך.
על מנת שנוכל להוביל את שיוך הדירות בקצב סביר יש צורך בהתגייסות של כל המערכת לקידום התהליך.
בהמשך יהיה צורך לחבר גם את החברים. התגייסות זו היא תנאי להתקדמות התהליך.
באופן אישי, עם כל הניסיון והידע שצברתי, אני מודה שביחס ליגור אני רק מתחיל ללמוד את החומר, ייקח לי כמה חודשים לדעת הכל בעל פה. וגם, כשהתחלתי לעבוד בתחום אמר לי מישהו "יש לכם שתי חלופות, לריב עד אין סוף ושאף אחד לא יקבל את המתנה, או להתפשר ולוותר אבל לצאת עם משהו ביד". בקצב עליית מחירי הקרקע, ככל שתצליחו פחות לריב ויותר לוותר תרוויחו כולכם.

הלל לויתן: פעם אמרת לגבי השיוך "אני לא בטוח שהייתי עושה את שוב", ומה אתה אומר היום?

עופר אדר: את ההחלטה על השיוך אתם קיבלתם, וברוב מסיבי וגדול. התפקיד שלי הוא לבצע אותה.

אביהו קול: לעופר, אין ליגור מספיק שטחי בניה יחסית לצרכים שלה. מהרגע שהחלטנו על שיוך צריך לבנות בנייה רווויה ולצופף את המגרשים והבניה עליהם. שני התהליכים האלה יוזילו את הדירות לחברים. בנוסף אי אפשר להתחיל את הדיונים לפני שנתנו לציבור מידע על הפרצלציה: כמה זה עולה ומי משלם. אני לא נכנס לפירוט שבין חבר בדירה בקומה השלישית לחברים עם צמוד קרקע. מדובר בנתונים כלכליים חשבוניים שצריך להעלות אותם. לא ברור מי משלם, הציבור? החבר? ביגור התקבלה החלטה שיגור עושה תשתיות לבתים החדשים. אם מחר ההחלטה הזאת תשתנה, כדי להשתמש בהם להשוואת תנאי דיור בין סוגי דירות ביגור, או לממ"דים. מדובר בסוגיות חשבוניות וכלכליות, ועוד יהיו הוצאות. צריך לדעת כמה בסוף ישלם הקיבוץ, וכמה ישלם החבר.

עופר אדר: באמת נצטרך לצופף ולבנות אחרת. אף אחד לא יודע כמה זה יעלה. נניח שנסיים ב 2027, מי יודע מה יהיה מחיר הקרקע, וכמה המנהל יחייב אותנו על בניית התשתיות. רק שתיהיה פרצלציה אפשר יהיה לדבר על גודל מגרשים וגודל הדירות. זה גם תלוי בהחלטות של יגור, כמו האם יגור תמשיך לשלם את התשתיות. סימון הדירות יציף חלק גדול מהשאלות ונוכל לקבל החלטות לגבי בניית שכונות נוספות. אנחנו באמת עוד לא יודעים הרבה, אפילו את מספרי החברים הזכאים לשיוך לוקח לנו זמן, והכל תלוי בהכל.

אבשלום שוחר: יגור חייבת לקבל החלטה שאין דירות ביגור בלי ממ"דים. חייבים ליישר קו עם פיקוד העורף. המיגון הוא אינטרס מהותי של חברי יגור. הזנחת העניין הזה מעשה שלא יעשה. אם נתמהמה לא ירחק היום שנשלם את המחיר.

גבי קרדוש: התהליך מורכב מאוד, המשמעויות לכל בית אב עצומות. המשפחות נבדלות מאוד ברמת היכולת שלהן להבין ולקבל החלטות. שאלתי את מרכזת הבניין החדשה מקיבוץ מזרע, שסיפרה לי שאצלם עצרו את הקליטה לכמה שנים, ואח"כ נקלטו רק אלו שיכלו לבנות בשכונה החדשה. עלות הבניה שם ב 2.5 מליון שח. קוראים לזה "ג'נטריפיקציה" או "התמיינות". מדינת ישראל מציעה היום כמה עשרות אלפי דירות, ב"דיור למשתכן". נרשמו למעלה ממאה אלף זוגות. ביגור, לשכונת הבלוקונים, דלגו על התור עד המקום ה 80 בגלל עלות הדירה. בשכונת הבריכה יהיו 46 דירות. לא כולם יוכלו להרשות לעצמם. יגור חייבת, תוך כדי תהליך השיוך, להפוך את הציפוף וההוזלה למטרה, כדי שמשפחות יוכלו לרכוש דירות של 1-1.5 מליון ₪.

אודי קינן: מספר הנוכחים כאן קצת מאכזב. אני מקווה שלאסיפות הבאות יגיעו יותר. אני עובד עם עופר כבר כמה שבועות. הבקיאות שלו בקיבוץ ובשיוכים, מתאימה לנו. תיהיה לו הרגישות והסבלנות, אבל הוא גם ידע להציב לנו גבולות. למרות האתגרים והמורכבויות אני מאמין שנצליח להגיע למנגנון נכון שישרת את כולנו. נצטרך להצביע על השלבים העיקריים: אישור המתווה, הפרוייקטור, הסדר הביניים ועל ההסדר הסופי. יהיו המון הסתייגויות בהמון נושאים. אלה יעלו לצוות השיוך שידון בהם, ובסוף נדון על הסכם אחד, מקשה אחת, אחרת לא נוכל להצליח ולסיים.