צומת יגור המקום של חברי יגור
יצירת קשר בין בית אב למגרש לשיוך ("זיקה") – תמלול של הדיון הפתוח לקראת ההצבעה
7.9.2022
הערת העורך: הדברים נאמרו במפגש חברים, בהנחיית רחלי ברנדשפט ועופר אדר ובהשתתפות אודי קינן. במפגש ההוצגה הצעת ההחלטה ליצירת קשר בין בית אב למגרש לשיוך ("זיקה") והוצגה מצגת שמטרתה לפשט את הטקסט המשפטי של הצעת ההחלטה. קטעים מהמצגת כלולים בדיווח כאן, תחת הכותרת "הסבר נוסף". מסמך ההסבר המפורט נמצא במזכירות וזמין לכולם.
רחלי ברנדשפט: מזמינה את החברים להשתתף במפגשים שיערכו להסברת ההצעה ולהיות מעורבים בחשיבה ודיון.
עופר אדר: לפני שלושה חודשים אושרה ביגור תכנית עבודה לשיוך. על בסיסה אנו מביאים לדיון את נושא יצירת הזיקה בין המשפחות לדירות הקבע ("דירת השיוך"). מדובר רק בצעד ראשון במהלך שלם של שיוך מגרשים, שבסופו יסומנו דירות לכל בתי האב הזכאים לשיוך ונוכל להתקדם לשיוך מול מנהל מקרקעי ישראל.
איפה אנחנו נמצאים בתהליך השיוך? ב 1.5.2014 הוחלט על השינוי, כחלק מהחלטה זו נקבע גשם שזהו היום הקובע לצורך שיוך הדירות. מבחינה מעשית מאז ועד סוף 2021 הקיבוץ לא קידם מהלכים ליישום ההחלטה. הצעד הראשון היה ב 24.10.2021 כשהוחלט ברוב של 75% להיכנס לתהליך השיוך. ב 15.4.2022 הוחלט על החלופה הקניינית לשיוך (לעומת חלופת האגודה), ב 10.6.2022 אושר מתווה השיוך והפרוייקטור. כפי שהוצג במתווה אנחנו מפרקים את ההחלטה הגדולה לצעדים מעשיים למימוש שיוך הדירות. התהליך הוא מסע מאוד ארוך של קבלת החלטות שיבטיחו את מימוש שיוך הדירות.
במתווה שהתקבל ב – 10.6.2022 נאמר שהשלב הראשון של התהליך הוא סימון דירה לכל משפחה.
רקע להצעת ההחלטה
מטרת שיוך הדירות היא העברת הדירה מהקיבוץ למשפחה, כדי לחזק את הביטחון של המשפחה.
לצורך כך, צריך לייצר קשר ברור ולא הפיך בין כל משפחה לדירה שנשייך לה בהמשך הדרך. או במילים פשוטות: לחבר בין כל משפחה, לדירה הספציפית שתשויך לה בסוף התהליך.
הקשר הזה נקרא "יצירת זיקה בין בית אב למגרש" וזהו הנושא בו אנחנו עוסקים בשלב זה של התהליך.
האתגר המרכזי:
על מנת לבצע שיוך דירות, לכל אחת ממשפחות החברים צריכה להיות מסומנת דירה/מגרש לשיוך. לא יכול להיות מצב בו במועד שיוך הדירות תהיה משפחה ללא דירה מסומנת לשיוך. במילים אחרות, הקיבוץ לא יוכל לבצע שיוך אם יהיו משפחות חברים ללא דירה מסומנת!
נכון להיום יש ביגור כ – 620 משפחות זכאיות לשיוך, ולהערכתנו יש כ 490 דירות שניתן היום לשייך !
130 דירות חסרות
230 משפחות ללא דירה מסומנת
את פער הדירות החסרות ניתן לצמצם במקביל
על ידי הגדלת מצאי הדירות/מגרשים לשיוך (עבודה תכנונית).
על ידי השהיית הגידול במספר המשפחות הזכאיות לשיוך.
כדי לממש את מהלך סימון הדירות לכל המשפחות הזכאיות אנחנו מציעים להתקדם במספר שלבים
השלב הראשון עליו אנחנו רוצים להחליט עכשיו: יצירת קשר בין המשפחה לדירתה העתידית, בהתאם לאפשרויות הקיימות היום
מה המטרה של הצעת ההחלטה הנוכחית ?
לקבוע כללים ראשוניים ביחס לסימון המגרשים ואת מועד יצירת הזיקה (מתי תסומן דירה לכל משפחה).
מה יקרה לאחר אישור ההחלטה ?
לאחר אישורה באספה ובקלפי, צוות שיוך דירות, יתחיל סימון הדירות לחברים הגרים בדירות הקבע (דירה לשיוך), לאחר מכן נפנה למשפחות הגרות בדירות מעבר ונבדוק אתן האם הן רוצות לסמן את דירתן כדירה לשיוך והאם ניתן ליישם רצון זה תכנונית. במקביל נקבע (באסיפה) את הכללים לסדר בחירת הדירות שנותרו כך שנאפשר גם למשפחות שעדין אין להם פתרון לסמן דירה לשיוך בהמשך הדרך.
ביגור התקיימו עד היום שלושה מסלולי קליטה:
מסלול קליטת בנים עד גיל 30
מסלול קליטת בני זוג
מסלול קליטה רגיל לבני קיבוץ מעל גיל 30
בקיבוץ המשייך דירות החברות מותנית בבעלות על דירה.
כדאי לבצע זאת יש לסגור את הפער בין כלל בתי האב במשייכים דירות למצאי הדירות הקיים והעתידי ביגור.
נגזר מכך:
מסלול קליטת בני זוג נשאר פתוח
לשני המסלולים האחרים אנחנו מחפשים פתרון שיביא בחשבון את הנחת היסוד:
משפחה תיקלט לחברות כאשר ישנם דירה ומגרש מסומנים עבורה לשיוך עתידי.
שאלה: היום זכאיות לדיור 620 משפחות, במצב של המשך קליטת משפחות, מה המקסימום שהמנהל יאשר.
תשובה: מדובר בעניין תכנוני. יגור יכולה לבנות עד 700 יחידות. בהמשך הדרך יגור תצטרך לבקש מהמדינה הגדלה של המספר הזה. היום עובד צוות על תוכנית האב של הקיבוץ, מתוכנית זו ניתן יהיה בהמשך הדרך לבקש את הגדלת מספר יחידות הדיור.
שאלה: איך ישויכו דירות בבתי דירות (בתים משותפים) ביגור?
תשובה: בקיבוצים רבים יש בעיה דומה שנפתרה בדרך של בתים משותפים. מדובר בסוגיה תכנונית משפטית. בהמשך התהליך נביא לאסיפה הצעת החלטה שתעסוק בנושא זה.
שאלה: מה הנוהל לגבי חברים, שירצו לשייך דירה שאינה זו בה הם מתגוררים?
תשובה: עוד לא קיבלנו החלטות, בעתיד נביא החלטה ביחס ל"סדר סימון הדירות" החלטה זו תטפל גם בנושא זה. .
שאלה: למה דרוש נוהל הודעה למשפחות ואישור מצידן בכתב?
תשובה: כדי שיהיה אישור בכתב שהמשפחה באמת רוצה את הדירה, אנחנו מכירים מצבים שבהם משפחות לא רצו לשייך את הדירה בה הם גרים היום.
שאלה: נאמר שהמודדים התחילו בעבודתם, מה מודדים?
תשובה: המודדים מודדים בצורה מדויקת את כל מה שעל פני השטח, המבנים, העצים והשבילים והגדרות, ושאר דברים במרחב, כדי שבפני המתכנן יהיו כל הנתונים הנדרשים בצורה מדויקת. בהמשך נמדוד גם את הקירות החוצצים בין דירות.
שאלה: מה המשמעות המעשית לאמירה שעד שלא יהיו דירות קבע לכולם לא יהיה שיוך?
תשובה: גם אלה שכבר גרים בדירות קבע, לא יוכלו לחתום עם המנהל עד שלכלל המשפחות שזכאיות לשיוך דירות יהיו דירות או לפחות מגרשים לבנות עליהם. התהליך יהיה ארוך ומצפות לנו כמה שנים טובות של עבודה משותפת הכוללות החלטות רבות לקבל. הצפי האופטימי ביותר לסיום התהליך הוא לחמש שנים מהיום.
קבלת ההחלטה שלפנינו תאפשר את הכנת מכתבי הזיקה לחברי המתגוררים בדירות קבע (דירות שיוך). אבל ההליכה למנהל עם בקשת השיוך תתאפשר רק שכולם יהיו דירות או מגרשים.
שאלה: מה מעמדו של מי שקיבל מסמך זיקה לדירה אבל לא שילם את העלויות הכרוכות בשיוך?
תשובה: בשלב הזה המכתב אומר שכאשר השיוך ימומש זאת תהיה דירת השיוך של המשפחה. בעת השיוך ומתן הזכויות מהמדינה כל משפחה תצטרך לשלם מספר תשלומים. אנחנו עוד לא יודעים את מה יהיו העלויות. ביחד עם זה הניסיון אומר שהקיבוץ מוצא פתרונות לכלל החברים. אצל משפחות נפטרים, היורשים משלמים.
שאלה: אם בבניין משותף יש דייר אחד שלא מעוניין להיות בהסדר השיוך המשותף של הבניין, מה קורה?
תשובה:, כאשר נעסוק בהסדרים העוסקים בבתים משותפים נחפש את הפתרונות המתאימים.
שאלה: מה קורה עם איזונים?
תשובה: עד שאין תמונת מצב של כלל הדירות, אי אפשר להתחיל את הדיון, כי אין שום בסיס של שומות וערך לנכסים.
תהליך השיוך ביגור נבנה שכבה על גבי שכבה. כאשר נגיע לאיזונים נדע דברים נוספים שאיננו יודעים היום.זאת דרך עם תחנות רבות, וניצור את הפתרונות תוך כדי תנועה. אי אפשר היום לדעת מה איך ההסדרים יתעצבו בסוף הדרך.
שאלה: מי יקרה לאנשים שהשקיעו הרבה כסף בשיפוץ דירות מעבר, חלקן בבניינים ישנים במצב לא טוב, אם בסוף יוחלט שהבניין מיועד להריסה.
רחלי ברנדשפט: יש קיבוצים שוויתרו על עיסוק באיזונים ויש קיבוצים שלא. בכל מקרה מדובר בהחלטות שחברי יגור יצטרכו לקבל ויחייבו אותם.
ביחס למצוקת הדיור, ולמצב הבניינים, נכון שיש משפחות שלא רואות את האור בקצה המנהרה אבל יש גם מאות משפחות שכבר גרות בדירות הקבע שלהן. אני בטוחה שכאשר שכונות הבלוקונים והברכה יאוכלסו. יישארו "דירות המעבר" הישנות. מי שירצה לשייך את הדירה שהוא כבר גר בה, והדבר יתאפשר תכנונית, יקבל את המכתב המאשר את זיקתו לנכס. אנחנו בודקים עכשיו את נושא הבניינים הישנים ונדע בדיוק כמה מהם מיועדים להריסה וכמה לא. כדי להתמודד עם המצוקה, אנו בודקים את האפשרות להקים שכונת קרוונים מול לגין עם עשר יחידות דיור, וגם לפנות בניינים שהיום מושכרים. צריך למצוא פתרונות זמניים עד שאנשים יבנו. אנחנו בתהליך חשיבה על הפיכת חלק מבנייני המעבר לבנייני דירות קבע, ובניה של בנייני ארבע קומות, גם מטעמי בנייה ברת השגה. אנחנו מנסים לקדם את כל הדברים האלה כמה שיותר מהר.
נצטרך לקיים דיון ערכי וקהילתי על בנייני האולפן, דיירי בית ראשון במולדת, והחיילים הבודדים. לחיילים שלנו אין דירות! נצטרך לדבר על הכל כדי להקל על המצוקה ולמצוא פתרונות מהירים, אפילו זמנייים! אני רוצה לקוות שכולם ישתפו פעולה. המצוקה גדולה מאוד.
הערה: סעיף 2.6 בו נאמר, "הצוות יקבע את הכללים", מנוגד להחלטות האסיפה בחוברת השינוי, שסמכות ההחלטה על כללי השיוך בידי האסיפה בלבד.
תשובה: אני לא רואה את הניגוד שאתה מדבר עליו. האסיפה מאשרת היום את המתווה הכללי והצוות עוסק בביצוע. החשש מעקיפת האסיפה מובן אולי אבל אינו מוצדק, כל העוסקים במלאכה רגישים מאוד למכלול הרגישויות והעניינים שעל הפרק. אסור לנהל תהליך כזה בצורה לא שקופה ולא הגונה, ולכן אני משתדל לעדכן את החברים מדי גיליון של היומן.
שאלה: שאלת האיזונים עשויה להיות קריטית לגבי הרצון וההסכמה של החברים לחתום על מכתבי הזיקה. למה לא להחליט קודם על האיזונים ואחרי זה לשלוח את מכתבי הזיקה?
תשובה: אין לנו נתונים וידע לקיים את הדיון על האיזונים בשלב הזה. אם יבוא חבר ויגיד "אני לא חותם עד שאדע מה קורה עם האיזונים", לא נכריח אותו.
הערה: ההצעה לא פותרת את בעיית המשפחות בדירות המעבר ולא את מצוקת הדיור ביגור.
תשובה: הצוות התכנוני מחפש פתרונות דיור נוספים על מנת שנוכל לממש את השיוך. בסוף המסלול של קבלת החלטות עם החברים יפגוש את המסלול התכנוני של האדריכלים, כדי להציע פתרון בר השגה לכולם.
שאלה: מה יקרה אם בשנים בין הפטירה של החבר ועד השיוך יכניס הקיבוץ לדירה דיירים לשנים ארוכות? יהיה אפשר באמת להוציא אותם לטובת היורשים? למה לא לאפשר ליורשים להחליט מי יגור שם כדי להבטיח את הזכויות בנכס?
תשובה: עד מועד שיוך הדירות במנהל, כל הדירות עדיין שייכות לקיבוץ. מכיוון שביגור יש מצוקת דיור כבדה, אנחנו צריכים לתת פתרונות למצוקה זו, יש בהצעה שלנו התחשבות בכל הצדדים השותפים בשיוך הדירות, מצד אחד המבוגרים שאנחנו מבטיחים להם את סימון הדירה הנוכחית ומצד שני החברים שנמצאים במצוקה ויש לפתור אותה. נבטיח את פינוי הדירה באמצעים משפטיים שונים.
יואב שמשי: לשיוך היו שתי סיבות, קידום פתרון דיור לצעירים והבטחת זכויות ההורשה של החברים העתיקים. החלטת הזיקה, תחזק את הזכות הזאת. אני מקווה שגם עניין הבנייה לצעירים יתקדם מהר.
שאלה: האם אפשר יהיה להתייעץ עם איש מקצוע לגבי אפשרויות הרחבת הדירה בעתיד לפני החתימה על מכתב הזיקה, ואולי גם לגבי פתרונות במידה ולא נרצה בדירה הזאת?
תשובה: זה חלק מעבודת המתכנן שיבדוק לקראת השיוך כיצד ניתן לחלק את הבניין והאם אפשר למצות בו את זכויות הבניה שעליהן נחליט.
שאלה: האם לפני החתימה על מכתב הזיקה, אדע בדיוק מה גודל הנכס ומה אוכל לעשות בו, גודל הגינה למשל והדשא.
תשובה: לא, אנחנו לא רוצים לחכות אלא להתקדם במקביל ככל הניתן. בשכונות הישנות הגדרת גודל הנכס היא חלק מעבודת המתכנן והיא מסובכת. בשכונות החדשות זה יהיה פשוט יותר.
אודי קינן: השכונות החדשות ביגור כבר מתוכננות לשיוך, אבל אין לנו פרמטרים מוחלטים לבניינים ומגרשים. ייתכן שיהיו שינויים, ולא בטוח שהדשא יישאר בדיוק אותו דבר. תהיה שונות בין המגרשים. לא נוכל להגיע לשיוויון או לצדק מוחלט. בשכונת הבריכה, המגרש המתוכנן הוא 250 מטר. זה המינימום לשיוך.
עופר אדר: בעתיד לאחר בדיקת האדריכל, יתקיים דיון מסודר על הפרמטרים ליחידת דיור משוייכת ביגור, ונחליט הן על הגודל והן על דברים אחרים.
הערה: החברים בשכונות הישנות צריכים להיות מוכנים להיפרד מהגינות והדשאים שלהם, במיוחד עם סיפחו לעצמם שטח ציבורי.
אודי קינן: היום אין זיקה בין הדירות ליורשים. חברים נפטרים והדירה חוזרת לקיבוץ. החתימה על מכתב הזיקה תאפשר להפוך את הקשר התיאורטי לקשר אמיתי עם השלמת התהליך. זה חשוב במיוחד למשפחות המבוגרות, ובפרט למשפחות של אדם אחד, הזיקה היא קריטית.
המהלך הזה יקדם את היעד של שיוך 620 דירות לכל הזכאים ביגור. אנחנו ערב תוכנית משק 2023, בינוי שכונת הבריכה והקרוונים, ואם נחליט על פינוי בניינים מושכרים לטובת דירות מגורים, יעלה לנו כספים רבים, אבל זה תנאי לשיוך.
המצגת שמה תמרור "עצור" ביחס לקליטה. הנושא מאוד רגיש. כולנו בצוות רוצים לקלוט את הבנים. אם היום נכניס משפחות חדשות של נקלטים לדירות שמתפנות לא נוכל לאפשר לאדריכל לבצע את עבודתו. נצטרך לקבל החלטות איך בכל זאת קולטים.
זה דיון פתיחה הדברים יעלו באסיפה ל"קריאה ראשונה". תודה לכל מי שבא.
