צומת יגור המקום של חברי יגור
- This topic has 92 תגובות, משתתף 1, and was last updated לפני 4 שנים, 5 חודשים by
.
-
תגובות
-
הייתי אתמול במפגש משפחות שהיה והנה מספר תובנות שיצאתי משם:
1. חבל שלא היו יותר אנשים, אני מרגיש שאנחנו הולכים להצבעה שתקבע הרבה לגבי עתידנו ועדין מעטים האנשים שמבינים על מה הולכים להצביע.
2. להבנתי ההצבעה הינה האם בעד או נגד שיוך. במידה ומחליטים על שיוך יש להחליט בין 2 מסלולים, מסלול האגודה ומסלול ישיר, שממה שנאמר יש אי וודאות לגבי 2 המסלולים מכיוון שזאת מדינת ישראל והכל ניתן לשינויים אזי החבר לא יודע בוודאות מה יקרה חוץ מהסכום שהוצג מהערכה של מיליון ש"ח למגרש.
3.במידה ומחליטים על הסדר קבע גם הוא עדין לא סגור ולא נותן מענה לכלל החברים. בעיקרון בהסדר קבע יבוצע תשלום חודשי "שכירות לכל החיים" בגינה הקיבוץ דואג לתחזוקת המבנים ולבניה חדשה בחישוב מכולת מדובר על 1 מיליון ש"ח לחודש שצריך לגבות וזה בערך ממוצא של 1500 ש"ח לכל בית אב ביגור (כמובן שחלק ישלמו יותר וחלק פחות וזה ע"פ מנגנון איזון שהועלה במצגת)
4. שאלה ששאלתי ועדין לא נבחנה הינה האם יהיה מנגנון איזון בין החברים על הנכס, הרי יש הבדל בין מישהו שגר ביום השיוך בדירת קרקע או קומה 1 למי שגר קומה 2 ומעלה
5.האם מהרגע שמחליטים על שיוך כל מכרזי הדירות מוקפאים, או שיש זמן לזה עד לסיום תהליך הפרצלציה
6. צר לי לומר שעם הנתונים שהועלו אני עדין לא מרגיש בטוח איך להצביע, אני מרגיש שההצבעה מגיעה מוקדם מידי וללא מספיק נתונים
בעקרון מהרגע שהקיבוץ שינה את פניו והחליט ללכת למסלול של הפרטה קשה לי לראות איך לא עוברים לשלב הבא והוא השיוך, גם בשיוך הקיבוץ ידע להשאיר לו מנגנונים מסוימים, לדוג' ועדות קליטה, בכדי להשאיר לו את הצביון הקיבוצי, אין זה אומר שאני אכן הצביע בעד,כרגע עם הנתונים החסרים ממש קשה לדעת לקראת מה הולכים ומה נכון להצביע.
במודל השיוך יצטרכו גם לתת שווי של דירה לחברים שנפטרו אחרי היום הקובע. מדובר בכ50 חברים, נניח 30 דירות – הגענו לעשרות מיליונים.
לעל שכר דיר ומשכנתא: מאיפה המספרים 300 אלף שח ומיליון שח שאתה מביא?
שלום להבהרה,
הנתונים במצגת מתבססים על שכ"ד שיגור גובה היום מתושבים.
עבודת השמאי טרם הוטמעה במודל. השמאי עשה בדיקה של שכ"ד ראוי לפי טיב הדירה ולא ערך קרקע.
מקווה שעניתי
בועז
ל"על שכר דירה ומשכנתא"-
התשלום בהצעת השיוך הישירה רחוק מהסכומים שהעלית. התשלום הוא 3.75 אחוז מהשומה פלוס מעמ והיתר נדחה לעת מכירה ומימוש – כלומר רק בעת קבלת תמורת מכירה.
גם אם נניח שומות מטורפות, וככל שנדחה את ההחלטה זה בהחלט ייקרה, התשלןום לחבר ותיק שהיה חבר ביום הקובע יהיה 50-150 אלף כתלות במיקום והשווי ורחוק מהסכומים שציינת.
ושוב, כדי שלא יהיו טעויות – אני מסכים עם דבלה שמימון יימצא. בנקים יישמחו לתת הלוואות ואף אחד לא מצפה שחבר ישלם מתקציבו 50 אלף שח.
השאלה שבפנינו עקרונית – האם אנחנו משלמים שכר דירה כל חיינו ולא מותירים כלום כנכס להורשה או משלמים עבור הנכס שעובר לרשותנו במגבלות סחרות שמטיל הקיבוץ בכל הסדר שיוך (ואני אישית אוכף אותן בכל מקום בו זה מתבקש על ידי הקיבוץ בקיבוצים שהשלימו שיוך מזמן).
תצביעו בעד השיוך בתחילת ספטמבר.
יואב
לחבר שכתב על התשלום הנמוך בהסדר שכר הדירה המוצע-צר לי, דבריך אינם מדויקים. אשמח לראות כפי שביקשתי דוגמת היוון תשלומי שכר דירה למשפחה עם ותק 15 שנה שגרה בשכונת המשתלה בהצעתכם לעומת תשלום של אותה משפחה ותיקה (יחסית) בהסדר השיוך-סכומים מוערכים בלבד.
ואני מזכיר-בהצעת השיוך היא נשארת עם משהו ״קטן״ נוסף- הבית יהיה שלהם בסוף. ערך קטן של 2-3 מיליון.
בזהירות הראויה הערכתי בשרשור תשלום שאינו נדחה למשפחה כזאת. אשמח לראות היוון תשלום שכר דירה לאותה משפחה ל25 שנה…וזה כשהיא נותרת בלי כלום בסוף התקופה.
לדבלה ולאחרים- כי קשה לעקוב במבנה השרשור בפורום הזה באמת אחר דברים (מציע לכם אגב שיח בכל פורמט אחר כדי ללבן דברים ולהסביר למעוניינים)-
ראשית, לא ראיתי את השרשור של אודי. אין שום מצב בו גם אם שומות מטורפות של המנהל, חבר ותיק יידרש לשלם תשלום בסדר גודל כזה. רוב התשלום נדחה ורק 3.75 פלוס מעמ על השומה נדרש לשלם. אל תתפסו אותי במילה אבל גם בשומות הכי גבוהות שהיו עד היום (ואם לא נמהר-הן באמת ימשיכו לעלות) מדובר על 50-150 אלף שח לחבר ותיק ברובם המוחלט של המקרים.
שנית, האמירות שצריך ללמוד את הנושא בעייתיות. זה לא לקבל החלטות. בדכ זה מפלטם של מי שלא רוצים את ההצעה. זה כמובן לגיטימי אבל צריך לשים שברים על השולחן-מה שהיה לא יהיה עוד. זה לא אפשרי משפטית. או שיהיה הסדר דיור שכר דירה בשם כזה או אחר או שיהיה שיוך כזה או אחר.
צריך ללמוד את הנושא. צריך להעמיק. צריך לקבל פרטים נוספים. חייבים דיונים ציבוריים. אבל שנה שלמה יש צוותים וחודשים ארוכים ישיבות הסברה ועוד כמה לפנינו. הנושא לא יהיה פשוט יותר ולעולם לא יובן עד הסוף עי מרבית הציבור.
קבלת החלטות בתנאי אי ודאות היא דבר עם סיכון. מפחיד. מחייב צניעות ואמירה שלא הכל ידוע.
אי קבלת החלטות, כלומר המשך הדיונים אינסופי כדי לדעת עוד ולחכות להתבהרות, לא מסוכנת פחות להערכתי.
יואב
במודל אי שיוך שהוצע, תשלום שכר הדירה במשך 25 שנה אמור להיות נמוך בהרבה מערך הדירה. ראה למשל פוסט של "על שכר דירה ומשכנתא".
להזכירך ערך הדירה במודל שיוך גבוה בהרבה מהתשלומים שחברים משלמים היום – צריך להוסיף גם עלות תשתיות, וגם עלות היוון קרקע (שנחסכת במודל אי שיוך) – סהכ חצי מיליון שקל עם הנחה על היוון, ומעל מיליון כשאין הנחה כזו.ל״עורך דין שבדרך״-
קודם כל שיהיה בהצלחה:) אם אתה מחפש עבודה בהמשך אנחנו תמיד מחפשים אנשים טובים (עם מינוס אחד- תצטרך לא להיות אנונימי).
אני רואה מספר בעיות מהותיות בהסדר שכר הדירה (אפשר להפסיק לכנות אותו ״אי שיוך״ אגב ולקרוא לילד בשמו-יש כאן שיוך מול הסדר שכר דירה) לאו דווקא משפטיות:
1. הוא מעולם לא נוסה בהצעה כזאת בקיבוץ שכבר בונה כמה שנים בניה פרטית עח החברים.
2. הוא המשך משחק המחבואים עם הרשויות ולהערכתי זה לא יחזיק מים לתקופה ארוכה.
3. יש כאן אלמנט של הפיכת הקיבוץ לנושה של מיליונים חובות חברים כפי שדבלה הציג ביושר-אפשרות לבנות מהלוואות הקיבוץ ולהחזיר כשכר דירה בעתיד.
4. אין כאן שום גזר למשפחות רבות שאתה דורש מהן לשלם שכר דירה חודשי כדי לממן בניה לחברים צעירים.
5. אין כאן יצירת ערך מוסף בצורת הצפת ערך הנכס. תשלם עשרות שנים ולא תקבל כלום. זה שיח של קיבוץ שיתופי (זה לא מילת גנאי אבל חצינו את הרוביקון).
6. פספוס הזדמנות היסטורית ואולי אחרונה לשלם בהנחה מופלגת עבור הקרקע ולהוציא את הרשויות.
7. אין לזה, ככל הידוע לי ולמיטב שיפוטי, התכנות כלכלית ולא ראיתי תוכנית כלכלית מסודרת המראה שיש התכנות לבנות 15-20 יחידות בשנה עח שכר דירה אלא אם זה האחרון יהיה שכר דירה גבוה מאוד…
8. הוא הופך את הקיבוץ בן לילה לחייב מיליונים רבים לחברים שכבר מימנו בניית ביתם (לא אני כאמור..)
9. הוא לא פותר מיידית את בעיית ההיתרים. כניסה למתווה שיוך, גם אם זה ייקח זמן, יכולה לפתור זאת.
10. יש לי עוד המון נימוקים…לא כולם מתאימים להעלות על הכתב בפומבי.
צריך להטריד מה שדבלה כותב בפיסקה הראשונה. אודה להתייחסות של לברי הצות.
השיוך מדבר על חלקת הקרקע שתקבל לאחר תהליך הפרצלציה וכמובן הבעלות כנגד תשלום של מאות אלפי שקל מול חלקה שאומרים לנו שהיא שווה מיליון אך המחיר הוא תלוי במומ שנעשה ולא בכמה שאומרים ומדוע לא לחלק ראשית את המטלטלים שהם באמת רכושם של החברים על ידי הפיכת הערך למניות וחלוקתו על פי וותק ועוד לא דיברנו על הדירה עצמה אלא רק על הקרקע. מה ערכה מי זכאי ולכמה? ומה על הרכוש הציבורי מי בעליו של חדר אוכל יד למגינים ומבני ציבור אחרים. האשליה שהכל מסודר עם התשלום על הקרקע היא באמת אשליה ובכל סידור של חלוקה מעבר לזמן הרב שיקח להסדיר החלוקה ובשעה שאיננו יודעים בינתיים את משמעות חלופת האגודה כל הבטחה היום היא על הקרח. ולא נכון שכל מיני שמציגים עצמם כמעורבים(ולא כאן) ויודעים בבטחון, היא הסכנה. נשמח לשמוע את המתריע בשער כחבר בקהילה אומר דברו מול הציבור זה המקום
יואב – ראה מה כתבתי בפוסט נפרד. בניגוד למשכנתא, שכר דירה לא אמור להחזיר את ערך הדירה תוך 20 או 25 שנה. שכר דירה משולם כל זמן שהדירה ניתנת למגורים – עד היום ביגור זה יותר מ60 שנה. בנוסף יגור בניגוד לקבלן חיצוני לא אמורה להרוויח משכר הדירה אלא לצאת מאוזנת לאורך זמן. התוצאה היא שכר דירה קטן בהרבה ממשכנתא. תוסיף לזה את העובדה שאי-שיוך יחסוך מאות אלפי שקלים לבית אב עבור קרקע, וההפרש עוד יגדל.
שלום יואב
לא בטוח שלזה התכוון דב ישורון, אבל יש פתרון פשוט לבעייה שאתה מעלה: החברים שיוכלו לממן בנייה מעבר לתכנית, יתחייבו על המימון של בניית הדירות, ויגור תראה בתשלומי החברים הלוואה שהיא תתחייב להחזיר להם. מועדי החזר ההלוואה לחברים יהיו כאלו שלא יהוו נטל תזרימי על יגור.
די דומה למימון של בניית שיכוני קבע מהשינוי עד היום, למעט ההתחייבות של יגור להחזיר. בשורה התחתונה החברים ישלמו רק שכר דירה..לכותב "פתרון רכיב בעייתי" – מאוד פשוט. עם בעיה קלה – יגור תיקח הלוואות של עשרות מיליונים שתצטרך לגבות אותן חזרה מהחברים כי היא תבנה על חשבונה והם ישיבו לה שכר דירה.
אני רואה בזה רעיון רע, הן משפטית, הן כלכלית והן חברתית.
אני לא מצליח להבין את הרעיון מאחורי המחשבה שחברי יגור הותיקים (מי יותר ומי פחות) יממנו באמצעות שכר דירה שהיום הם לא משלמים את בניית הבתים לחברים הצעירים וזאת מבלי שיוצא להם בסוף כלום מהסיפור. מדוע שחברים ותיקים יירצו בזה? מדוע שלא יקבלו תמורה בסוף בדמות נכס? צר לי, לא מצליח להבין את הרציונאל לבד משמירה על שיתופיות מדומה.
לגבי הסכומים – מבהיר שוב – אשמח לראות תחשיב היוון שכר דירה ל25 שנה וכיצד הוא נמוך בהרבה מהתשלום הלא נדחה שיכולה אותה משפחה לשלם כדי שיהיה לה נכס. אנא האר עינינו בלי סיסמאות אלא במספרים.
אני נתתי מספרים לסכומים שלא ניתן לדחות – 50-150 אלף לחבר ותיק (בגדול ולצורך הדיון). יתרת התשלום (עוד כמה מאות אלפים במקרה קיצון) תשולם רק בעת מימוש ומכירת הנכס ולכן החבר לא צריך שום מקור – זה יורד מהרווח שלו במכירה זה הכל.
אנא הדגם לי כיצד אותה משפחה משלמת פחות מזה משך 25 שנה עבור שכר דירה, מדוע שהיא תסכים לזה ובסופו של יום היא נותרת בהצעה שלכם בלי כלום בעוד שבהצעת השיוך יש לה "משהו קטן" – נכס ששווה 2 מיליון שח וצפונה
יואב
יואב – כותבים לך ששכר דירה לא מחושב ל25 שנה אלא להרבה יותר (יותר מ60), ואתה מתעלם… ככה לא מתקדמים
