צומת יגור המקום של חברי יגור
- This topic has 92 תגובות, משתתף 1, and was last updated לפני 4 שנים, 5 חודשים by
.
-
תגובות
-
יואב, אתה עושה את זה נהדר. אני מניח שרבים עוקבים וגם לומדים, וזו תרומה חשובה לקהילה, בעיקר כשהיא סמוכה להצבעה כה מכריעה.
אודה לך אם תשתף מנסיונך ביחס להבחנה בין החלופות. דומה כי הצוותים אינם בעניין, אולי מהטעם של כניסה לפרטים בטרם בחירת נתיב. לטעמי, הגיוון שבחלופות, הוא כשלעצמו מהווה יתרון בולט לנתיב השיוך.
פרקטית, מציע כי תכתוב טור עם סיכום עד כאן של תובנות, להבנתך. עם טור כזה, יהיה קל יותר לעקוב אחר התגובות ולתייג רמת מהימנות בתובנות הרבות שעולות בתגובות.
לצופה מהצד-אנא, כתבתם הרבה. תנו דוגמה מספרית שתתמודד עם הדוגמאות המספריות שאני נתתי.
תהוון ל30 שנה או ל60 שנה אבל תן לי דוגמה:
משפחה של זוג בני 50. גרה בשכונת קבע חדשה. כמה תשלם שכר דירה בהצעתכם משך 30 שנה? כמה בחודש ובכמה בכולל? היום משלמת אפס להזכירך.
אני כתבתי לך כמה היא תשלם למנהל בשיוך בהערכה גסה מאוד עבור הסכום שלא ניתן לדחות-50-150 אלף שח. לשם הדיון נניח 150 אלף שח שזה שומה של מעל 2 מיליון לקרקע שלה שהיא גבוהה בהרבה מאלו שניתנו אבל אם תמשיכו להתמהמה עם ההחלטה זה יגיע לזה.
הנכס שהיא מקבלת שווה בשוק היום 2.5 מיליון אבל נניח לשם הדיון רק 2 מיליון לבית 120מר.
במכירה או מימוש היא תשלם את ההפרש השלמה ל33 אחוז כלומר בדוגמה הזאת עוד 500 אלף שח.
רווח למשפחה עוד כמה שנים (יום לאחר השיוך תאורטית אם מוכרים)- מעל 1.3 מיליון שח. וזו הערכה מפחיתה בהרבה…
עכשיו-למספרים בלי סיסמאות-כמה תשלם המשפחה הזאת או דומה לה בהסדר שכר דירה שלכם ומה יישאר לה בסוף לאחר 30 שנה בעת, חלילה, הליכת ההורים לעולמם?
צופה מהצד – שכר הדירה אמור לממן "עכשיו" X דירות. התחשיב הוא לא – שווי בית מסויים / מספר שנים מסויים = גובה שכר הדירה החודשי של אותו הבית.
זה מחושב כסך הממון הנדרש לבנייה, ועוד סך הממון הנדרש להחזר תשלומים של אלו שבנו ועוד סך הממון הנדרש להחזר בעבור אלו שהוותק שלהם שווה יותר משווי הדירה, חלקי מספר בתי האב המשלמים.
בממוצע, על מנת להגיע לקצב של כ4-5 דירות בשנה (לאחר החזר כספי של 44 משפחות ששילמו מכספם), כל בתי האב ביגור יצטרכו לשלם כ1200 ש"ח בחודש. בראייה של 25 שנה מדובר ב360,000 ש"ח לבית אב (דומה לתשלום לרמ"י), בראייה של 60 שנה מדובר ב860,000 ש"ח.
אם אתה מכניס גם הורשה מסויימת לתחשיבים, אז בעוד מספר שנים הסכומים אף יצטרכו לגדול, כי לא יישאר גם כסף לתת ליורשים וגם כסף לבנות את הכמות המצחיקה של 4 יחידות בשנה שתתקע כאן משפחות לעשורים בבתים שכבר לא יהיו ראויים למגורים (כבר על הסף הזה).
לשיוך נלך מתישהו, או היום בתנאים ידועים, או בעוד 1-2-3 עשורים בתנאים לא ידועים ולאחר ששילמנו מאות אלפים מבלי לקבל כלום כתמורה.
לצופה מהצד: שכר דירה חודשי של 2000 שח ממוצע לכל בית אב יוצא בשנה 24 אלף שח. ב 25 שנה כמו שיואב אמר אז שווה 600 אלף! על 60 שנה אתה באמת רוצה לדעת כמה יוצא? בסוף תשלם עשרות שנים ולא תקבל את הנכס שהיית יכול לקנות ב 400 אלף שרובנו יוכלו לפרוס לשנים ובפועל לשלם רק 100 אלף בממוצע באופן מיידי יחסית.
בכל תחשיב לטווח ארוך השיוך כלכלי יותר. ושווה הון ליורשים שיממשו את ערך הקרקע האמיתי. נכון נשלם גם ליורשים של נפטרינו מהשנים האחרונות אבל גם באי-השיוך נשלם הון לעשרות משפחות שבנו כבר מכספן.
שלום בועז,
כמה בתי אב (!) יש היום ביגור הזכאים לשיוך.
אבקש לקבל את הנתון
תודה רבה
לכל המתעניינים הרבים בתחשיב מפורט יותר:
על פי המידע שבררתי, במודל שיוך – הצוות לא הציג כל תחשיב המתחשב בכל הנתונים, אבל מהנתונים הידועים:
אלו שבונים דירות חדשות יממנו בתשלומי משכנתא ותשלומים עבור קרקע יותר ממיליון וחצי ש"ח. בלי ההנחה לותיקים – יותר קרוב ל2מיליון..
זה לא יפתור אותם מתשלומים עבור דיור בזמן שהם גרים בשיכון המעבר עד שיגיעו לשיכון המיוחל. כאמור צוות השיוך לא התייחס לנקודה זו ככל הידוע לי, אבל אין דיור חינם.על פי אותו מידע – צוות האי שיוך הציג תחשיב מפורט, תחת הנחות סבירות (5 דירות חדשות לשנה למשך 20 שנה נראה סביר, למרות שבשנים הקרובות יצטרכו יותר – דב ישורון התייחס לנקודה, ואני ארחיב בפוסט נפרד). התחשיב של צוות האי-שיוך כולל החזר ירושה לותיקים (100000 שח לותק מלא), החזר שכר דירה לותיקים, והחזר לאלו שבנו על חשבונם. קצב ההחזר הכולל יהיה לפחות מיליון וחצי שח לשנה לכלל החברים (נכלל בתחשיב השכר דירה). במשך 20-30 השנה (פרק זמן של תשלומי משכנתא) זה יחזיר כ50 מיליון שח.
שכר הדירה על שיכון קבע שישלמו במודל האי-שיוך במשך 25 שנה על פי 2000 שח לחודש הוא 600 אש"ח – סדר גודל של מיליון שקל פחות מתשלומי המשכנתא המוערכים.
ל"חבר טרי" ובכלל – בהחלט אשתדל בזמן הקרוב יחסית להעלות סיכום להבנתי לגבי החלופות. הדיון לגבי חלופות שיוך מעט מקדים את זמנו וגם, אני חושש, יסבך עוד את מה שממילא אינו פשוט.
בשלב זה (כפי שאני מבין לגבי אופי ההצבעה המתוכנן לספטמבר) הבחירה היא עקרונית כהתווית דרך וכפופה ממילא להסדר מפורט יותר בהמשך (בו גם יעלו חלופות לשיוך אם השיוך יקבל אוקיי מהציבור בספטמבר).
כלומר – חשוב להתרכז בשכנוע אנשים שלפניהם שתי דרכים עקרוניות בנושא הדיור והן שונות אחת מהשנייה באופן שאין יותר שונה ממנו: הסדר שכר דירה או הסדר שיוך.
כאשר יהיה ברור מה הציבור רוצה מבין שתי החלופות – הן ממילא יגובשו להסדרים מפורטים וייצטרכו להגיע לציבור לאישור.
ועדיין, כפי שכתבתי – בהחלט מניח שקשה לעקוב גם כאן אחרי מבנה השרשור ובהחלט מקבל ההערה לנסות לסכם דעתי ועמדתי.
יואב
לחשב כללי: 600 אלף זה הרבה פחות ממה שמשלמים עבור דירה בשיוך: הערכה אופטימית 4000 שח לחודש משכנתא יוצא פי שניים – מיליון מאתיים אלף – וזה עדיין לא מכסה את מלוא עלות הדירה, כולל היוון ותשתיות. כלומר בשיוך משלמים מעל 600 אלף יותר, כדי שבסוף ימיך תהיה לך דירה ששווה המון על הנייר אבל בפועל היא חתול בשק וכאב ראש פוטנציאלי ליורשיך – שיעדיפו אולי לקבל את ההפרש (יותר מ600 אלף) במזומן ולחסוך את הכאב ראש.
לאחר בירור קצר הבנתי כי הצוות שפעל על הסדר הקבע הינו צוות שלא עבר קלפי של הציבור לכן אין , לפי דעתי, מה להתייחס להצעה שלו בשלב הזה . רבותי צר לי לומר אך ההצבעה בספטמבר הינה רק בסוגיית השיוך כן או לא בעד שיוך וזהו אין שום אלטרנטיבה בכל מקרה לא כרגע ואני לא מבין עם כל הבלבול שיש לציבור למה עוד להציג לו אלטרנטיבה שלא נוסתה באף קיבוץ ובכלל לא דאגו לציין שמדובר בצוות שקם על דעת עצמו. אין טעם לדבר על הצעת הסדר הקבע ולעשות פה כל מיני חישובים ל 30 שנה, 60 שנה. אם נמחק את כל הנתונים שהוצגו בעצם באה לומר חברים אנחנו רוצים לחזור לקיבוץ אבל רק שכחו דבר אחד הצבעתם על הפרטה אז זהו, קיבוץ יגור במסלול המהיר והשלב הבא הינו שיוך.
=======
אחרי עריכהיואב – תודה על ההתייחסות המפורטת. שאלה ראשונה שעולה – למה הסדר האי שיוך הוא ״קבוץ מסתתר״?
אתה קובע בסוף דבריך ש"לשיוך נלך מתישהו". זוהי טעות קרדינאלית – אם יתקבל מודל האי-שיוך לא תהיה כל סיבה ללכת ששיוך, משום שלנקלטים חדשים היתרון של אי שיוך ברור. הם לא מקבלים שום הנחה מהמדינה, ולכן מודל השיוך יחייב אותם ב2 מיליון שקל (קרקע+בניה כולל תשתיות), לעומת בין חצי מיליון ל 800 אלף במודל האי-שיוך. חיסכון של 1.2 עד 1.5 מליון ש"ח לטבת מודל האי שיוך
חבר טרי – תבורך בקשתך להשוואה מפורטת של החלופות, אך ככל הידוע לי – ואשמח להתבדות – צוות השיוך מעולם לא עשה חישוב מפורט הכולל את כל מרכיבי השיוך, החל בתשלומים מדיירים בדירות מעבר, דרך תשלומים ליורשים של נפטרים אחרי היום הקובע, המשך בתחזוקת דירות קבע, וסביר שיש עוד. נראה לי שהם רצים קצת מהר מדי.
לאודי – נניח צריך 12 מיליון ש"ח לשנה לבניית דירות חדשות. יש ביגור כיום קרוב ל700 בתי אב. יוצא שכ"ד של פחות מ1500 ש"ח לחודש בממוצע.
חלק מהוצאות הבניה (תשתיות) ממומנות היום על ידי מס קהילה ומס איזון. כך שאם משאירים את מס קהילה ומס איזון כמו שהם, ושכק דירה יכסה רק את מה שהיום ממומן על ידי הדיירים, יתקבל קרוב ל1000 שח לחודש בממוצא.לזר נחן
אתה כותב כי "הצוות שפעל על הסדר הקבע הינו צוות שלא עבר קלפי של הציבור לכן אין , לפי דעתי, מה להתייחס להצעה שלו בשלב הזה"איפה כתוב שרק מי שנבחר בקלפי רשאי להביא הצעה לציבור? מה הנזק שיגרם אם יתייחסו להצעה כזאת?
כפי שהבטחתי, פרוט בעניין מימון הבניה במודל אי-שיוך:
מודל האי שיוך בונה מספר דירות לשנה (נניח 5) והמימון אליהן מגיע משכר דירה, כלומר במסגרת תכנית המשק.מודל השיוך לעומת זאת מאפשר לכל בית אב שביכולתו לממן בניה לעשות זאת בלי קשר לתכנית המשק: בית האב מעמיד כסף לרשות הקיבוץ, והקיבוץ בונה עבורו. זה למעשה קורה מאז השינוי (רק שהמחירים אם יוחלט על השיוך יהיו גבוהים בהרבה כי הקיבוץ היום מסבסד באופן משמעותי ביותר – בניית תשתיות, פטור ממס איזון. וכמובן ללא תשלומים על היוון קרקע) .
במודל אי-שיוך אפשר לפעול באופן דומה, כלומר כל בניה מעבר ל5 דירות תעשה רק לבית אב שיעמיד כסף לרשות הקיבוץ, והקיבוץ יתחייב להחזיר לו את הכסף בניכוי שכר דירה. בניגוד למה שיואב כותב, ההתחייבות היא של הקיבוץ לחבר ולא של החבר לקיבוץ.לא יזיק לציין פעם נוספת – הבניה במודל האי-שיוך תהיה זולה באופן מהותי משום שיחסך התשלום הדרקוני על היוון הקרקע, בלי ההנחה שניתנת לותיקים.
