תגיות: מה זה?
- This topic has 47 תגובות, 3 משתתפים, and was last updated לפני 3 שנים, 4 חודשים by שלמה מורן.
-
מאתתגובות
-
אנונאמיאורח
שלמה,
קודם כל, אתיקת מרשתת מקובלת היא לקשר ישירות אל המסמך ולא לשלוח לחפש בגוגל לפי מונח כללי. מניח שהמסמך המדובר נמצא בקישור הבא:
https://land.gov.il/doclib2/38.03b/38.03b.pdfוהסעיף המדובר נראה כך: "ביצוע עסקה זו כפוף לתשלום דמי שימוש בשיעור %5 לשנה משווי הקרקע לפי בינוי בפועל. " קרי, על דירה בגודל של 55 מ"ר לא תשלם 5% מערך חלקה/נחלה/יח"ד מלאה.
במסמך הבא:
https://land.gov.il/doclib2/38.03b/38.03b.pdf
אשר נוגע בשימושים של מבנים לא חקלאיים בקיבוץ, מדובר על כך שהקיבוץ לא ישלם דמי שימוש על דירות המיועדות לחיילים משוחררים או מועמדים לחברות.יואב שימשיאורחהתבקשנו על ידי הרבה חברים להעלות גם לכאן מידי פעם פרסומים מקבוצת הפיסבוק שלנו. אז קודם כל – מוזמנים אליה. יש שם שאלות, תשובות ופורום עדכונים.
https://www.facebook.com/groups/990754214830636
אז הנה פרסום אחד שלנו מהיום:
זוכרים את הדוגמה המספרית המוחשית ל"הזדמנות שלא תחזור"? אז הנה עוד אחת מהימים האחרונים.
מבהירים שוב – נתוני כל קיבוץ שונים. הדוגמה הזאת היא דוגמה חיה מהימים האחרונים ולכן היא מעניינת כדי להמחיש לכם את מה שלצערנו חלק מהדוברים האחרונים במפגשים מנסים לטשטש.
אז הנה היא:
קיבוץ עין המפרץ. ממוקם גאוגראפית לא רחוק מאוד מאיתנו. קרבה יחסית לכביש ראשי מרכזי ולקריות. מיקום מבוקש מאוד בשנים האחרונות באזור הקריות עם מחירי עסקאות מרקיעי שחקים.
עין המפרץ החליטו ללכת על "חלופת האגודה" ולקדם שיוך רק לפני שנתיים-שלוש. כזכור, החלופה הזאת אומרת שהקיבוץ רוכש ב"מכה אחת" את המגרשים וגובה מהחברים את עלות כל מגרש ומתקשר עמם בהסכמי חכירה. שיוך דירות לכל דבר. אחת מהאופציות שיש ליגור עדיין.
כמות מגרשים לרכישה בעסקה – 400 מגרשים לשיוך (מהם 25 מחוץ לחלקת המגורים ולא בהטבה כלל!) ועוד 100 יחידות קטנות מ-55 מ"ר שיישארו של הקיבוץ להקצאה לשיקולו. רכישת כל המגרשים הנ"ל. מאחר ולעין המפרץ אין הטבות מיוחדות – חלופת האגודה מביאה אותם ל15% לערך תשלום מערך השומות על המגרשים בהטבה.
אז הנה המספרים, שבו היטב (פעם שנייה…):
סה"כ עסקה- 500 מגרשים לכלל חברי הקיבוץ (כולל דירות לא לשיוך).
השומה של רשות מקרקעי ישראל לכל המגרשים יחד -348,000,000 ש"ח.
התשלום עבור כלל המגרשים (500 כאמור) – 55,000,000 ש"ח.
גובה ההטבה לעומת רכישה ב91% כנהוג בישראל – 261,000,000 ש"ח.
כלומר, הטבה של מעל רבע מיליארד ש"ח שתתחלק על כ-375 מגרשים לשיוך בהטבה!
טכאמור, כולל רכישת מגרשים לא מוטבים וכולל רכישת כלל היחידות הזמניות עד 55 מ"ר לא לשיוך שלאחרונה מאייימים עלינו שיעלו מיליונים…תגובת שלמה מורן
> כאשר משווים את המודל הכספי\תזרימי של "שיוך דירות" מול "הסדרי דיור", יש להתייחס גם לנטל הכספי על הקופה הציבורית:
> הסדר הדיור שהצוות יציע אמנם אינו סגור על כל פרטיו, אך הוא מקפיד על כך שיגור לא תשקיע שקל מהקופה הציבורית – הכל ימומן על ידי שכר דירה (בדוגמה שנתתי 12.5 מילון ש"ח לשנה). כספים אלו יממנו בטווח הארוך (20-30 שנה) את כל הוצאות הבניה, וגם תשלום דמי הורשה והחזר שכר דירה לותיקים.
> לעומת זאת שיוך דירות דורש, מלבד התשלומים שיוטלו על החברים (הקנס לרמ"י), גם תשלומים כבדים שיוטלו על הקיבוץ, כלומר על הקופה הציבורית. אזכיר כמה:
> – תשלום עבור דירות מעבר. 5% לשנה.
> – תשלום עבור דירות ליורשי נפטרים (הכוונה לתשלום עבור הדירה עצמה, לא התשלום לרמ"י – יגור חייבת דירה לכל חבר בעל ותק מלא, או ליורשיו – ולנפטרים לא נותרה דירה).
> – פרצלציה והוצאת תשתיות ממגרשים.
> התשלומים האלו במשך 20 שנה ייסתכמו, להערכתי, ביותר ממאה מיליון ש"ח (הדס ילין הזכירה ברשימתה יותר מ35 מיליון ש"ח רק על העברת תשתיות בקיבוצים מסויימים).
> כל ההוצאות האלו יחסכו בהסדרי דיור. וניתן יהיה לממן באותן מקורות, למשל, דמי הורשה לותיקים (מעבר לדמי ההורשה שיקבלו במסגרת הסדרי הדיור). לחילופין ניתן יהיה להשתמש בהם להפחתת שכר הדירה, וניתן למצא עוד דוגמאות.
> וכאמור – אם נחליט על שיוך, כל הכספים האלו ועוד ילכו לתשלומים לרמי, עורכי דין, פרצלציה ועוד.
> הערות תיקונים וכו' יבורכו.משוייךאורחשלום שלמה וצוות אי שיוך (שכר דירה),
האם נכון שלאחר כמעט שנתיים של דיונים של הצוות ומינוי יועץ בתשלום , לא גיבשתם כלל הצעה שתוגש לקלפי ?
אם התשובה שלילית אז תשכח ממה שכתבתי..
אך אם אכן אינכם מגישים לקלפי ב 6/10 הצעה נגדית להצעת צוות השיוך נשמח להסבר משכנע מדוע
הקמתם צוות, שכרתם סיוע, השקעתם זמן ומחשבה אז מן הראוי שתגישו לקלפי הצעה ולא תסתפקו רק ב ״נגד״ הצעת השיוך
מישהו מצוות האי שיוךאורחמשויך אולי תגלה לנו איזה הצעה מפורטת מביא צוות השיוך? הם הרי אפילו לא קראו את התקנות שקשורות לשיוך, או יותר גרוע: קראו אך בחרו לא להביא אותן לידיעת החברים.
שלמה מורןאורחאנונאמי: אי אמת נשארת אי אמת גם אם חוזרים עליה.
במסמך שהבאת את הקישור שלו (פעמיים) אין אזכור להנחה למועמדים לחברות. וגם לא לחיילים משוחררים. אתה בונה על זה שחברים לא יבדקו מה שאתה כותב?.
t;לעומת זאת סעיף 5.3 באותו מסמך אומר במפורש שתשלום 5% שנתי תקף לכל יחידות המגורים שלא שויכו. הנחה ניתנת רק ל״תלויים/בעלי מוגבלויות בקיבוץ״ ;חבר ותיקאורחיואב – תודה על המידע שהבאת על עין המפרץ. להלן התקציר:
"עין המפרץ שלמה קנס מופחת של 55 מיליון שח עבור הזכות לשייך דירות..
הקנס המופחת הוא הנחה – הקנס המלא היה הרבה יותר גבוה."
זו דוגמה מספרית למה שכבר נאמר פה על ידי שלמה ואחרים. מה חדש?
חברים וחברות – אם לא נשייך לא נשלם קנס בכלל!!!!
אגב: חשוב לדעת מה השומה על הקרקע בעין המפרץ יחסית ליגור. מישהו יכול לעדכן?משויך מה אתה רוצה?אורחהרי גם צוות השיוך לא מביא הצעה מפורטת? קודם בוחרים כיוון ואחר כך מפרטים. אולי זה סוג של הנדסת תודעה? אחרי שכל שאר הטענות שלכם נגד צוות האי שיוך לא עבדו החלטתם לנסות משהו חדש?
אנונאמיאורחשלמה, אכן טעיתי כאשר הדבקתי את אותו קישור פעמיים, כאשר למעשה הקישור השני היה אמור להיות למסמך בדבר שימושים לא חקלאיים בקיבוץ ובמושב.
אף על פי כן, אני תמה, שכן במסמך שקישרתי ישירות כתוב במפורש שהחישוב הוא לפי מ"ר בנוי. לא לפי חלקה או נחלה. זה כתוב שם שחור על גבי לבן.
לגביי נושא חיילים משוחררים ומועמדים לחברות, בבקשה, זה הקישור הנכון:
https://www.gov.il/BlobFolder/policy/3708b-procedure/he/Procedures_37.08b.pdf
עורך דין בדרךאורחאנונמי המסמך הזה עוסק בהרשאות השכרה (או שימוש לא חקלאי באופן כללי) של דירות בקיבוץ שיתופי. לא קשור לשיוך.
אלמוניאורחכשאתם באים לבחון את עמדתעם תשאלו מי נתן לכם נתונחם ברורים ומי הבטחות באוויר . שלא יפגעו לנו זכויות ההורשה.
יואב שימשיאורחשלום לחברים וערב טוב,
כפי שאתם רואים, אני מתקשה לעיתים להספיק להגיב ולעקוב כאן. עבודה, ילדים וקושי מובנה בשרשור בפורום ובמבנה האתר.
לא כל מה שלא מגיבים אליו הופך לעובדה או אמת.
על חלק מהדברים אני בוחר לא להגיב שכן עשיתי לעצמי כלל להצמד לעובדות, לאמת (שלי) ולגופם של דברים.
אז בהתעלם מהאשמות וויכוחים כמה עלה יועץ, מי הקים איזה צוות ומי רצח את ארלוזורוב, אתייחס לשני דברים:
״קנס״ של 55 מיליון בשומה של עין המפרץ-אני בהחלט מקבל אמירה לפיה כל תשלום לריבון הוא בבחינת קנס. זאת אמירה שיוצאת מהנחה שהקרקע היא שלנו ואף אחד לא יבקש עליה כסף.
אבל מעבר לויכוח העקרוני מי צודק, יש נקודה שאי אפשר לחלוק עליה-החבר בעין המפרץ (גם הצעיר וגם הותיק) משלם בממוצע 50-150 אלף שח ״קנס״ ומקבל זכות קניינית בבית ששווה פי עשר עד עשרים, הערכה זהירה. מי שמתנגד לשלם קנס שהוא נכס ששווה פי עשרה ועשרים מגובה הקנס, מילים אחרות לקנות נכס ב10 אחוז משווי השוק שלו-מוזמן להצביע נגד השיוך.
לטענה שהחבר משלם על משהו שכבר יש לו יש תשובה קלה דווקא. אין לו. אין לחבר היום שום זכות בדירה ואחר אריכות ימיו הוא מחזיר אותה לקיבןץ שמקצה אותה לחבר אחר. זכות קניינית ששווה מאות אלפים עד מיליונים אין דרך אחרת להשיג לבד משיוך.
לטענה בדבר פירוט הסדר שיוך-כאן יש הסכמה להבנתי שלא ניתן להצביע על חלופה והסדר מפורט טרם החלטה עקרונית על שיוך. טענתנו כנגד אי הבאת הסדר מנגד לא דורשת דווקא הסדר מפורט אלא לפחות נקודות עיקריות כפי שישנן לגבי שיוך דירות והוצגו לציבור.
שלמה, לזכותו אני מציין, כן הציג נקודות עיקריות בדברים שכתב ביומן. משמען שכר דירה של כלל הציבור תמורת הזכות של כולנו להמשיך להתגורר בדירה שהקצה לנו הקיבוץ עד אריכות ימינו מבלי לקבל בה זכויות. נוסף על כך, להבנתי, הצעה של זכות ירושה ממקור לא ברור, במשך תקופה לא ברורה ובלי בטוחה שתשולם אי פעם ושווי. עשירית לערך משווי זכות שיוך.
הביקורת שלנו היתה על כך שאם לשלמה יש הצעה והוא נקב בנקודות העיקריות בה-מדוע היא לא מובאת מול הצעת השיוך וחלף זאת מסתפקים (ואם אנו טועים נשמח לתיקון) בהבעת הצעה ל״אי שיוך שתפורט בהמשך״.
אמירה לסיום-אגיב כאן ככל יכולתי ולא מידי יום. אחד הקשיים הוא זמן פנוי והשני הוא מבנה הפורום. לקשיים אלה מצטרף קושי האנונימיות שמאפשרת אמנם הבעת דעה אבל גם מעלה ספק כמה כותבים ישנם בשמות שונים, מאפשרת דרור להבאת ״עובדות״ אלטנרטיביות מבלי הצורך להתייצב מאחוריהן ועוד.
לכן, יחליט הציבור אשר יחליט באוקטובר (וחייבים להביא את ההחלטה לקלפי במועד הקבוע ולקבל כבר החלטה!!!) – אני מאוד מכבד את מי שמתייצב בשמו ומציע הצעה ברורה חלופית בדמות שכר דירה.
ההצעה היא כמובן טעות קשה כלכלית, לא מיושמת באף קיבוץ מתוך 200 שאני מכיר מעבודתי וכוללת ויתור של מאות מיליוני שח הטבות וזכויות הורשה על חשבון החברים, אבל הויכוח הוא לא אישי! הוא עקרוני, מהותי, שורשי ואני קורא גם לכותבים אנונימיים (ובעיקר להם!) להשאיר את הדיון ענייני, חברי, מכבד ופורה.
יואב
דב ישורוןאורחשלום ליואב ולמתעניינים.
אני משבח את יואב על ההתמדה, הנחישות, והמאמץ להסביר את וצדדים הרבים של העסק המורכב הזה של השיוך בקיבוץ.
בדיון הזה כדאי להיצמד למבט כולל, לא תמיד לנסות לרדת לפרטים עד הסוף, כדי לא ליפול לפעמים לטענות שגויות רק על מנת לסתור את הצד שכנגד. נביא דוגמה בסוף.
בעיני, הדיון הוא בסיכון. (מילה קשה, אולי מחיר?)
איך תראה הקהילה כאן בעתיד? מה המחיר שישלם הדור הבא כדי לקבל היום ערך מתנה לירושה בעתיד. מה הסיכון שלוקחים החברים כאשר הם פותחים את בתי הקיבוץ לאוכלוסייה שונה שאין לה עניין בחיים משותפים. מה מחיר 10 שנות התהליך?
שאלה מעניינת היא מדוע יהיה מישהו מוכן לשלם 2 מלש"ח על דירת 100 מ"ר שגרו בה כבר 60 שנה? (המחיר? בחיפה מוכרים דירות חדשות כאלה ב 1.5 מלש"ח).
התשובה מתחלקת ל2.
1. הסביבה. הקיבוץ: החינוך, הביטחון האישי, השכנים, השקט, הגינה, ההר.
2. הדירה. תהיה טובה לעוד -30-40 שנה, חוסכים את שכר הדירה, מקבלים נכס שאפשר להוריש.
אתמקד לרגע בערך ההורשה: כמו שנאמר, ההבדל הגדול בין חלופת השיוך לאי-שיוך הוא ההורשה: בשיוך אפשר להוריש דירה. אותה אפשר למכור. באי-שיוך? כלום!
אוכל להציע מבט אחר: במודל שכר הדירה, הקיבוץ רואה מולו דירה היכולה להכניס שכר דירה ל 80-90 שנה.
לאחר שמשפחה יצאה מהבית, אולי אחרי 60 שנה, עדיין הדירה תכניס הכנסה ל30-40 שנה. את שכר הדירה נצבור לקרן הורשה, ניתן סכום כזה כירושה למשפחה, יש מקור לקיבוץ, יש ירושה למשפחה. אפשר, בחשבון זהיר , להגיע לסכום של חצי מליון ויותר.
וערך הדירה במודל השיוך? הוא תלוי הרבה בסעיף 1 לעיל.
ולדוגמה שהזכרתי: נטען הרבה (מדי) שיגור לא תוכל לגייס הלוואות לבניה (20 מלש"ח לשנה) והסיכון בזה. בחלופת השיוך ,חלופת האגודה, נדרש הקיבוץ לשלם עשרות רבות של מליונים, (ביגור מעל 100 מליון!), מיידית. כלומר פי כמה וכמה. הבנקים יתנו ??
ויואב, עין המפרץ (ועין השופט) הם באזור עדיפות (ב) .ויגור? לא בשום אזור עדיפות. קצת משנה את הקנס.
כל הנכתב רק על דעתי, אינני יודע מה יציע צוות הסדרי הדיור (אי-שיוך) ואולי יש סתירה.
דב ישורון
מתאפס על עצמואורחאנחנו רוצים לשלם על משהו שיהיה שייך לנו ולא לשמור על ייחודו של המקום לעוד שניים שלוש דורות קדימה . אנחנו חיים עכשו לא קדימה
אנחנו לא רוצים לשמוע על אידיאלים ושיתופיות ולשלם עבורם שכר דירה. מצוקת הדיור של הצעירים שוות משקל למצוקת הפערים של אצל הוותיקים.עכל הכבוד ליואב שמעיר אותנו
==================
אחרי עריכהמשוגעים תרדו מהגגאורחופי של מספרים יואב הביא לנו. רק שכח להגיד שאנחנו נשלם פי שניים כי אנחנו לא באזור עדיפות.
שלמה מורןאורחכאשר משווים את המודל הכספי\תזרימי של "שיוך דירות" מול "הסדרי דיור", יש להתייחס גם לנטל הכספי על הקופה הציבורית:
הסדר הדיור שהצוות יציע מקפיד על כך שיגור לא תשקיע שקל מהקופה הציבורית – הכל ימומן על ידי שכר דירה (בדוגמה שנתתי 12.5 מילון ש"ח לשנה). כספים אלו יממנו בטווח הארוך (20-30 שנה) את כל הוצאות הבניה, וגם תשלום דמי הורשה והחזר שכר דירה לותיקים.
לעומת זאת שיוך דירות דורש, מלבד התשלומים שיוטלו על החברים (הקנס לרמ"י), גם תשלומים כבדים שיוטלו על הקיבוץ, כלומר על הקופה הציבורית. אזכיר כמה:
– תשלום עבור דירות מעבר. 5% לשנה.
– תשלום עבור דירות ליורשי נפטרים (הכוונה לתשלום עבור הדירה עצמה, לא התשלום לרמ"י – יגור חייבת דירה לכל חבר בעל ותק מלא, או ליורשיו – ולנפטרים לא נותרה דירה).
– פרצלציה והוצאת תשתיות ממגרשים.
התשלומים האלו במשך 20 שנה ייסתכמו, להערכתי, ביותר ממאה מיליון ש"ח (הדס ילין הזכירה ברשימתה יותר מ35 מיליון ש"ח רק על העברת תשתיות בקיבוצים מסויימים).
כל ההוצאות האלו יחסכו בהסדרי דיור. וניתן יהיה לממן באותן מקורות, למשל, דמי הורשה לותיקים (מעבר לדמי ההורשה שיקבלו במסגרת הסדרי הדיור). לחילופין ניתן יהיה להשתמש בהם להפחתת שכר הדירה, וניתן למצא עוד דוגמאות.
וכאמור – אם נחליט על שיוך, כל הכספים האלו ועוד ילכו לתשלומים לרמי, עורכי דין, פרצלציה ועוד.
הערות תיקונים וכו' יבורכו. -
מאתתגובות