צומת יגור המקום של חברי יגור
- This topic has 66 תגובות, 2 משתתפים, and was last updated לפני 3 שנים, 3 חודשים by
.
-
תגובות
-
שלום לצוות השיוך ולצוות האי-שיוך ולחברים עם הידע.
פותח דיון חדש שכן קשה לעקוב כבר אחרי ההתכתבויות הקודמות.
ישנה תחושה של חוסר מידע לגבי נתונים קריטיים הדרושים לצורך קבלת ההחלטה החשובה על עתיד הקיבוץ. לגבי שתי החלופות. מספר שאלות להתייחסותכם האדיבה.
כמו כן לאלו כמוני שלא זכו להגיע אתמול, האם ישנה הקלטה של הפגישה מאתמול?
- מהם מספר בתי האב ביום הקובע להקניית זכויות בדיור ב-2014? (במאי 2014 אושרה חוברת העקרונות כמדומני).
- מהם מספר בתי האב כיום – משפחות?
- מהם מספר החברים הרווקים שנחשבים כבית אב כיום?
- בית אב מחושב לפי גודל דירה (מעל 55 מ״ר) או שישנם קריטריונים נוספים?
- מהו מספר המגרשים בתוך המחנה? 585 או שזה ניתן לתת חלוקה נוספת?
- איפה ישנה רשימה של זכאות? דרושה רשימה ברורה מי נכלל בחלקת המגורים ומי לא, המשמעות הינה קריטית במיוחד לצעירים, בחלופת השיוך המשמעות מאות אלפי שקלים הפסד של הטבה מהמדינה מ33% ל-91%. חובה שתהיה רשימה. היכן היא?
- בהערכות שלכם לתשלומים נלקחת כהנחה עלות מגרש של מיליון שקלים. על מה זה נשען? האם זו הערכה של שמאי? אם כן ממתי?
- האם נלקחת בחשבון התשואה הצפוייה בעשור הקרוב לערך הקרקע כתוצאה מפינוי בתי הזיקוק והפיכת האיזור לפארק מרכזי של המטרופולין?
- עלות פוטנציאלית בחלופת האי שיוך – האם ישנו מודל שמראה את העלות המוערכת לחבר לפי סטטוס, וותק וסוג דירה? איפה ניתן לראות אותו?
רוב תודות לחברים עם הידע. אנא חלקו עמנו שנוכל לקבל החלטה מושכלת.
אתמול בחדשות שעה 8 בערב של ערוץ 1 היתה כתבה על חוסר בדירות להשכרה ארוכת טווח, שיכולות להוות פיתרון זול לבעיית הדיור בארץ. וזאת משום שהשכרה ארוכת טווח זולה ממשכנתא. רק אומרת.
השכרה ארוכת טווח היא חטא אם את כלכלנית. אי השיוך טוב ל 30 הראשונים בתור לדיור וכל השאר יממנו אותם. בעוד 10 שנים תראו שנלך לשיוך כפוי או מרצון החברים המשכילים/כלכלנים יותר.
השכרה ארוכת טווח היא פיתרון למצוקת הדיור גם ברמת המדינה – בכאן 11 חדשות אתמול היתה כתבה שעסקה ממש בנושא זה.
שכר הדירה אמור להיות נמוך בהרבה מערך המשכנתא שישלמו מי שרוכשים את הדירה.וביגור יש יתרון נוסף – באי שיוך חוסכים מאות אלפי שח לתשלום עבור קרקע.
השכרה ארוכת טווח היא מאד כלכלית אם יש אלטרנטיבות טובות יותר למה לעשות עם הכסף.
יגור לא מעמידה בשנים האחרונות שום אלטרנטיבה משמעותית, לכן הדבר הטוב ביותר עבור החברים הוא להשקיע בבלוקים של ביתם –> שיוך.
בסוף נגיע לזה, השאלה באיזה תנאים. ברור שאי החלטה היא האלטרנטיבה הכי קלה והכי פחות נכונה.
תשובה לתשלמו שנים…: להפך. באי-שיוך שכר הדירה מראש מחושב לעשרות שנים – מישהו כבר כתב את זה לפני, ולכן באופן משמעותי יותר נמוך מאשר בשיוך.
מודל האי-שיוך לוקח בחשבון את כל המרכיבים – החל בתחשיב נכון של שכר הדירה, המשך בתחזוקה שוטפת של דירות מעבר, וכלה בחזרי חוב בגין הורשה או הוצאות על בניה (לאלו שהוציאו).
מישהו מצוות השיוך יכול להסביר את המודל לגבי דירות מעבר וכל הדירות שאינן שיכוני קבע? ימשיכו להיות בחינם כלומר על חשבון כלל הציבור?וגם: אם הולכים לשיוך, על פי החלטות יגור חברים שמתו או עברו למוסד סעודי יורשיהם זכאים לשיוך דירה – איפה זה ימומן במודל השיוך?
יואב אתה חוזר על אותה שגיאה – שכר הדירה במודל האי-שיוך לא אמור לשלם את ערך הדירה תוך 25 או 30 שנה, וגם לא תוך 60 שנה – אלא לכל אורך התקופה בה הדירה תניב שכר דירה. חשוב להפנים את זה כדי להבין מדוע הוא נמוך בצורה משמעותית מהחזר משכנתא – גם בלי להתיייחס להיוון קרקע שהוא חוסך.
אגב – על פי מה שידוע לי, צוות האי-שיוך ערך תחשיב הלוקח בחשבון את כל הנתונים, כולל מימון דירות מעבר, החזרי חוב בגין ותק והחזר תשלומים לבניה. הבעיות בצוות השיוך גדולות בהרבה (תשלומי איזון, מימון דירות שאינן דירות קבע, החזר לחברים שנפטרו וכו'). יש צורך שגם הם יציגו התייחסות כלשהי לנושא.בואו נחשב רגע שכר דירה בשכונות היותר חדשות, נניח 2000 שח לחודש. ההורים בני 50. לשנה ישלמו 24 אלף. שיהיו בני 80 שילמו כבר 720 אלף! לצערנו נפטרו והחזירו מפתחות ליגור וליורשיהם נשארו האלבומים… עתה אם נחשב את שיוך הקרקע אז נגלה שלסכום של ה 400 אלף שהיו צריכים הם היו מגיעים בגיל 66.6! בהנחה שהיו שמים גם 2000 שח בצד כל חודש. תקנו אותי אם טעיתי איפה שהוא. בשום קיבוץ שהופרט ועבר שינוי, גם שיתופי כמו יגור, לא חזרו אחורה ועשו הסדרי דיור. לקח להם שנים אך בסוף עשו שיוך. כולם! למה שלא יצליח ויהיה טוב בסוף לכולם? בשני המקרים נצטרך להוציא מיליונים על זה, באי שיוך על החזרים ל 44 משפחות שכבר בנו/יבנו מכספם, ובשיוך לחברים שנפטרו אך מגיע ליורשיהם משהו. ההבדל הגדול הוא שבשיוך לרובנו יהיה שווי הבתים להוריש.
לא ראיתי את התגובות כאן עד הערב. קשה לעקוב ואני שמח שהתפתח דיון והעניין התעורר ציבורית.
מציע לקרוא לילדים בשמם, לפנינו החלטה עקרונית-
1. הסדר שיוך בו יועברו הדירות לרשות החברים תמורת תשלום סכום של 50-150 אלף שח למנהל במקרה בו מדובר בחבר ותיק. זכות הירושה, אין מחלוקת, שווה פי עשרים ויותר וגם לאחר קיזוז השלמת תשלום נדחה-מעל מיליון שח נטו נכס לכל בית אב.
2. הסדר שכר דירה- כל בית אב ישלם שכר דירה כזה או אחר. חלק ישלמו הרבה וחלק מעט אם בכלל. הדירות ייבנו עי יגור בהלוואות מהבנקים תוך לקיחת סיכון גדול כי הקיבוץ יהיה נושה של החברים שיחזירו משכר דירה את התשלום עבור ביתם. במקביל, נשלם כולנו שכר דירה עד אריכות ימינו תמורת הזכות שאנו מקבלים היום ללא תשלום-מגורים בדירות בקיבוץ. ובסוף נצא גם בלי כלום.
אם נתעלם מהפחדות על תום הקיבוץ ומהפחד שיש הרבה שאלות שלא מקבלןת מענה בהעדר הסדר מפורט עדיין-גם משפחה ותיקה וגם משפחה צעירה שתבנה ביתה, אם יש להן רציונאליות כלכלית, אינה יכולה בכלל להתלבט מה עדיף לה כלכלית. זה השוואת תפוחים לתפוזים. הבדל של מיליון עד שניים שיישאר בכיסם בהסדר השיוך.
הפחד האמיתי של חלק ממציעי ההצעה הוא שהקיבוץ יאבד שליטה בדירות ואז חברים יימכרו אותם ויתחיל סחר בבתים שאחריתו מי ישורנו. יש לזה כמובן תשובות טובות כולל מגבלת סחרות וחובת קבלה לחברות אבל עם פחדים לא רציונאלים קשה להתמודד בטיעונים לוגים.
לסיכום- בעוד חודש ומשהו אני קורא לכל מי ששומע או קורא כאן-אל תכנעו להפחדות על תום הקיבוץ ולהצעות להלאים את הבניה ולהחזיר את השיתופיות עח חברים שישלמו שכר דירה יום בהיר אחד. זה לא ייקרה.
במקרה הטוב, השיוך יתקבל אבל יידחה בכמה שנים.
במקרה הרע, כבר אי אפשר יהיה לשייך והמדינה היא שתבנה לנו בשטחים שנותרו ולא תאפשר לנו להחליט בכלל מי ייבנה ויתקבל לחברות. לשם אנחנו הולכים שיהיה לכם ברור.
יואב
למה לחזור על טעויות של אחרים אם לא מוכרחים?
תלמדו מנסיון קיבוצים אחרים – שיוך דירות מונע קליטת בנים שלא יכולים לעמוד בתשלומים לרכישת דיור – והמחירים עוד יעלו. שיוך דירות מביא אחריו הרס המרקם החברתי בגלל סכסוכי קרקעות, מכניס את הקיבוץ לסאגה בלתי נגמרת של תביעות יורשים, ויש עוד.
יש ברירה אחרת – הסדרי דיור ששומרים על צביון קיבוצי, מוזילים את עלות המגורים ובמקום לשלם מאות אלפים לרשות מ"י, מעבירים מזומנים לירושה.
לבכיה לדורות: אתה מטעה את הציבור. בהסדר הדיור יש גם יש תשלומים וכסף רב שישפך לקופה הציבורית מכספם של החברים. מאות אלפי שקלים לאורך שנים רבות של תשלום שכר דירה.
בלהט הדיון שכחו פה שנקלטים חדשים ישלמו את מלוא ערך הקרקע אם יהיה שיוך. 800000 שח. תוסיפו לזה את מלוא ערך הדירה כולל תשתיות. מי מהבנים יוכל לעמוד בזה? אי שיוך חוסך את ערך הקרקע וחלק גדול מערך הדירה.
אפרופו משכנתאות שחברים משלמים – כיום תשלומים אל פטורים ממס איזון. מאחר ומדובר בבעלי הכנסות גבוהות שיכולים לשלם 3500 של לחודש משכנתא – הרי ש40% מהתשלומים שלהם הם
אני מציע להצמד לעובדות כאשר מתארים הנעשה בקיבוצים אחרים או אם מדברים על תחושות ושמועות מגורמים שלישיים אז לפחות לציין זאת.
יש בהחלט דעות לכאן ולכאן בתנועה הקיבוצית. גם בקיבוצים שעשו שיוך וגם באלה שבדרך.
לקבוע שכולם מתחרטים וזאת בכיה לדורות זה במקרה הטוב שגוי, שלא לומר מטעה.
אין בעיה לתת דוגמאות מקיבוצים ואפילו הביאו מספר מנהלים שעבדו בהם (לטעמי, אני מניח שבמקרה, הביאו יותר מנהלים שפחות תומכים בשיוך).
לגבי הטענה של לחסוך כסף לותיקים ולהעביר מזומנים ליורשים- איזה כסף? מי שיש לו היום מזומנים להוריש יכול לבחור שלא לעשןת שיוך ולא להשיא עליהם תשואה של מאות אחוזים ולהתגורר בשכר דירה גם לאחר השיוך. תאורטית זה אפשרי. לכבול בגלל שיש לך מזומנים להוריש את כל יתר החברים הותיקים מלהיות בעלי יכולת להוריש נכס זה בעייתי.
לגבי הקליטה ובנים-זאת טענה טובה. היא מאוד לא מדויקת בהצגתה אבל היא בהחלט דיון מרכזי. אני מזכיר שגם היום רק מי שיש לו יכולת כלכלית בונה. הטענה לפיה נוכל לקלוט ולאפשר בניה למי שאין לו יכולת כלכלית משמעותה בהסדר שכר הדירה אחת-כולנו נשלם עבור הבית שלו. החזרת הקיבוץ השיתופי לשנת 1970.
אני מזכיר עוד נקודה-אין בעשרת הדברות דיבר שקובע שכל נקלט או בן חייב לבנות בית חדש. מי שאין לו יכולת ראוי ונכון גם לו שיתגורר בדירה יד 2 או קטנה יותר עד שיהיה בעל יכולת, בתקווה, בהמשך. אתה מציע שאנחנו נממן באמצעות שכר דירה חודשי בניית בית חדש במיליון שח לחברים בלי יכולת והתכנות כלכלית?
בכיה לדורות, אם יש כזאת, היא הרעיון להלאים את הבניה חזרה לקיבוץ השיתופי ולו משום העובדה שכבר אין לקיבוץ המקורות שהיו לו (כשהיו לו) כי עברנו הפרטה. המשמעות פשוטה-בניה חדשה על חשבון החברים הותיקים.
יואב
נקודה למחשבה:
על פי הערכה כללית של נועם , עלות בניה של חמש דירות בשנה פלוס אחזקת הדירות הקיימות עלולה לעלות 12 מלש״ח בשנה.
שלא נדבר על עלות משמעותית ביותר להחזיר למשפחות שמימנו בניה בעצמן בעלות של עשרות מליונים.
אם נניח שיש 500 תאים משפחתיים לרבות פנסיונרים עם ותק מלא וכן תאים שהם של יחיד, עדיין התשלום החודשי הממוצע יעמוד על 2000 שח לחודש לתא משפחתי.
גם אם 100 המשפחות שגרות בבתים החדשים ביותר ישלמו 3000 שח לחודש, עדיין התשלום הממוצע החודשי ליתר המשפחות יעמוד על 1750 שח.
ממש לא סכום סימלי….
הלוואות יגור מקבלת ל 10 שנים ולכן היא גם צריכה לפרוע אותן ב 10 שנים אלא אם הקיבוץ רוצה להגדיל את החוב הבנקאי באופן סיסטמטי.אני מניח שגמלאי שיחיה 15 שנה , וישלם שכר דירה של 1500 שח בלבד עדיין יאלץ לשלם 270,000 של לפני שיעביר סכום נמוך מזה ליורשיו ( בשיחות עלה זכום של 100,000 שח).
לסיכום,
מעריך שהאלטרניבה של אי השיוך תחייב שכר דירה מכובד מכולם , לרבות ותיקים ויחידים.
