צומת יגור המקום של חברי יגור
יו"ר: אמנון מאירי
פיתוח מערב לגין
אלון חגי: מדובר בהקמת תאגיד חדש. בהון יחזיקו 51% אחי״ג (אחזקות יגור) באמצעות ״חוצות יגור״ ו-49% ״טופולסקי״. בשלב ראשון התאגיד ייפתח שני שליש מהשטח. יגור מעמידה לרשות הפרויקט את הקרקע, 21 דונם בייעוד לתעשייה ו-5 דונם למבני משק. נשאר מרווח של 5 דונם בין ״לגין״ לתחילת המתחם. המודל הכלכלי הוא שיגור, כנגד העמדת ההון מקבלת שווי ב-equity (הרכוש, או שווי רכוש, המיוחס לבעלי מניות ) 4.5 מיליון ש״ח. על השווי הזה טופולסקי עושה matching (העמדת סכום כסף בערך זהה לסכום שכבר ישנו) ומכניס ״כסף חי״ להמשך גיוס ההון העצמי. ״טופולסקי״ מביא את חלקו, ואת החלק החסר של ״חוצות יגור״ טופולסקי מעמיד הלוואה, שתוחזר אך ורק על ידי תקבולי המיזם, לכשיהיו כאלה. התאגיד, כלומר ״חוצות יגור״ וטופולסקי במשותף, מגייס הון עצמי ומשלים בין 50 ל-60 אחוז ליווי פיננסי (ליווי בנקאי ישיר למיזם). לטובת הליווי הזה תועמד הקרקע כ״בטוחה״ (סוג של ערבון). שני-שליש משטח הפרויקט ייבנו בשלב א', בתוכם שני-שליש מהקטע הצפוני שלו, שרחוק מיגור, יעמוד לרשות ״טופולסקי״, השליש האמצעי יעמוד ללגין ושוכרי משנה שיובאו על ידי ״חוצות יגור״. שארית השטח תהוון אף היא במהלך הראשון, יפותחו התשתיות הקצה, השלמת בינוי ואיכלוס לשלב ב׳.
חלק גדול מהסיכונים שמלווים בדרך כלל פרויקטים מהסוג הזה ״מגודר״ מבחינה זאת ש״טופולסקי״ הוא זה שמביא כסף ויגור לא. הסיכון שלנו מתייחס לשלב המתקדם של הפרויקט, מבחינת ערבות בעלים של ״חוצות יגור״ לחלק היחסי שלנו בפרויקט ולליווי הפיננסי שנגייס. רמת הסיכונים בתוכנית הזאת נמוכה מאוד. התשואה של יגור לשווי הקרקע על פי ערכה הוא ההפרש בין ערכה השמאי היום לבין הערך הגבוה הרבה יותר שניתן לה בעיסקה, ומגדיר את התשואה להון כאן יותר מ-30%. תזרים המזומנים הפנוי לחלוקה אמור להיות 600 אלף ש״ ליגור בשנה, החל מהשנה השלישית לפרויקט, ועשר שנים מתחילת הפרויקט יגיע לסכום שינוע בין 1.5 ל-2.5 מיליון ש״ח בשנה.
התקבולים מהפרויקט הזה, מאחר והם מעבר לתזרים המזומנים השוטף של ״חוצות יגור״, מיועדים להעברה ישירה ליגור לקידום פירעון הלוואות ושטרי הון.
צומת הכניסה למתחם תהיה מול הכניסה לבאלגן, במעגל תנועה, והכניסה הקיימת ללגין תתבטל.
כאמור, ״טופולסקי״ בצד הרחוק, לגין ושוכרי יגור במרכז, והשטח שמיועד לשלב ב׳ פרוש לאורך כביש הכניסה, עם התחייבות לגינון וטיפוח כמו ההמשך מול לגין.
יורם ברנע: תומך במיזם. הטרידה אותי השאלה אם יש סיכון ליגור. מדובר בתסריט קיצוני מאוד שלא צריך להפריע לנו. זאת הזדמנות עסקית-נדל״נית טובה, במציאות שבה יגור לא ממריאה מבחינה כלכלית וצריך לנצל אותה. חבל מאוד שהחמצנו הזדמנויות אחרות בזמן האחרון, כמו זו של בניין בית האבות.
ישראל וולק: כסף זה לא הכול. הרבה שנים אני מכיר את טופולסקי. ההתנהגות שלו לא מתאימה לנו ומסוכנת. באופן קבוע הוא פולש לשטחים. כשכבר הגענו להסכם על ״איזור פריקה״ עם שטח מגודר וסגור, זה לא עבד הרבה זמן והשטח הפך למחסן. כשהתלוננו, לא ״ספר״ אותנו, ואז פתאום הוא עבר לעבר הכביש והקים מחסן ענק, וכל הכביש לכפר חסידים הפך למטען פריקה שלו. כביש עוקף יגור שסללנו עומד בשימוש בגלל המחסנים שלו. השטחים שלו מוזנחים ומכוערים עם הניילונים והקרמיקות הישנות. לא איכפת לו. שיראה קצת רגישות ואכפתיות ויטפל בכל זה לפני שעושים איתו עוד עסקים. הדרך הלבנה מ״לגין״ ל״סטופ מרקט״ היא נהדרת היום מבחינת הקלאב-קרים והקלנועיות, שאסור להן לנסוע על כביש הכניסה הראשי. מהר מאוד היא תהפוך למסלול העמסה ותאבד לנו. מבחינתי, תנאי ראשון לפרויקט – שיפנה את כל ה״חריגות״ שלו מהעבר, אחרת לא כדאי לעשות איתו עסקים.
יעקב עציון: מסכים עם ישראל. הלכלוך והאשפה של ״טופולסקי״ כיום זה מעט לעומת מה שפרויקט כזה יכול לייצר. חייבת להיות חומה גבוהה, גדולה וחזקה, עם גינון וטיפוח לאורך כביש הכניסה והדרך הלבנה, שלא נמצא את עצמנו מוקפים וחנוקים בפסולת בניין. החוזה חייב לשים לו גבולות חזקים וגבוהים.
עמי קול: מצטרף לדברים של ישראל וולק ויעקב עציון. כמו אחרים, אני חי ליד ״טופולסקי״ עשרות שנים ועשרות פעמים דיברנו איתו. זה עזר ליום יומיים וזהו. אסור להביא את הזבל שלו, הניילונים, ההזנחה והלכלוך לכניסה הראשית של יגור. למה צריך מעגל תנועה מול באלגן? שייכנס בכניסה מיוחדת צפונית לכביש הכניסה. שמנו אבנים וסלעים לאורך כביש הכניסה מכפר חסידים, להגן מפני ״טופולסקי״ ו״כוכב״, ופגענו בתנועת הולכי הרגל! קנסות על חניה אסורה מצידו לא יעבדו! השארת המחסן שלו במקום העכשווי תנציח את תנועת המשאיות בתוך יגור. כל הזמן אומרים לנו שיש ביקוש לנדל״ן שלנו, אז למה נשארים עם שותף כל כך בעייתי?
אבישי שורש: למרות שאומרים שיגור לא שמה כסף, בסופו של דבר גם הקרקע היא כסף של יגור, והיא צד במיזם הזה גם אם היא פועלת דרך ״חוצות יגור״. לפני ארבעה חודשים נחתם הסכם לא מחייב בין יגור ל״טופולסקי״, שדורש אישור של אסיפת יגור. בהסכם הזה ישנו סעיף מס׳ 19, שאם לא יזיז את מה שפיזר עד היום, ההסכם לא יתבצע. אבל אין לו לאן להזיז את הדברים עד שהפרויקט יקרה. אנחנו שמים את העגלה לפני הסוסים. העובדה שיגור לא יכולה, בגלל חולשה, להזיז אותו מהמקום שתפס, גורמת לה להסכים שהמחסן הקיים שלו יעמוד עוד עשר שנים. אפילו שאנחנו 51% מההון, אנחנו הצד הנגרר פה. גם התכנון יהיה על פיו. אם הוא הבונה והוא זה שנותן את ההלוואה, הוא הבוס! הוא דומיננטי ויגור לא תעמוד בפניו.
צריך לראות את המצב הכללי של יגור: מצד אחד, בגלל איזה פיגור של 4 מיליון ש״ח שמס הכנסה חייב ליגור, עוצרים בניית יסודות לבתים, ומצד שני מסכנים סכומים לא פשוטים על פרויקט בעייתי. יגור הולכת לקראת שינוי. כל טעות או מהלך לא מוצלח יהיה הרבה יותר קשה לתקן בעתיד, כיוון שהכסף יהיה בידי החברים ולא בידי הקיבוץ. היכולות שלנו לפרויקטים גדולים ועתירי מימון הולכות ונפגעות. השקעות יגור צריכות להיות, לכן, בהגדלת ההתפרנסות של האנשים. מתנגד לפרויקט.
יוחאי שלם: גם אני מכיר את טופולסקי בתור אחד שלא מקיים הסכמים. יגור יכולה להשקיע היום באמצעי הייצור, אבל היא לא צריכה. ביגור הישנה, עיקר ההון הגיע מאמצעי הייצור המשותפים. זה השתנה. היום עיקר ההכנסות באות מעבודה של חברים. זה מהפך ענקי. ההשקעות שלנו צריכות להבטיח את ההכנסה הזאת! לעשות היום השקעה שפוגעת בתזרים למספר שנים, שהן השנים הקריטיות של השינוי, זו שגיאה. ההזדמנויות לא הולכות לאיבוד. הנדל״ן שלנו יהיה אטרקטיבי גם עוד חמש שנים. המהלך הזה מוקדם מדי. צריך כרגע להתרכז בהעברת ה״שינוי״. את הגדלת ההתפרנסות מעבודה עושים בצורה פשוטה, אנשים צעירים בעולם עובדים יותר שעות!
אלון חגי: אבישי ויוחאי צודקים שהמטרה העיקרית היום ביגור היא הגדלת ההכנסות מהעבודה. זה לא קשור לעניין שלפנינו. אין פה שימוש במזומנים של יגור! לא נכון, עובדתית, להציג את ההזדמנות הזאת כ״תחרות על תזרים המזומנים של יגור״. דווקא מי שחושב שיגור צריכה להשקיע בהגדלה וטיוב של מקורות הפרנסה של החברים באמצעים שונים, זאת אחת ההזדמנויות הגדולות שניתנו לנו – להיכנס לשותפות בלי להביא הון! אני מסכים לרגע עם אבישי שיש סיכונים. אבל בגלל המצב של יגור, החוזה נבנה כך שהם נמוכים באופן יוצא דופן. אם משהו ישתבש עסקית, טופולסקי יצטרך לספוג את זה מכסף שהוא כבר נתן ולא מכסף נוסף שמישהו יצטרך להביא פתאום. זה החוזה!
ב״קו השני״, זה של ה״ליווי פיננסי״, ״חוצות יגור״ מביאה לא כסף, אבל ערבות. אי אפשר להגיד שזה ללא סיכון, אבל קחו בפרופורציה. מדובר בערבות לחלקה היחסי של ״חוצות יגור״ בפירעון ההלוואה השוטפת. מה זה אומר, קודם כל שאין מצב ואין אפשרות שהעניין הזה יגיע באיזושהי צורה לחברים. בתסריט הקיצוני ביותר מדובר בנקודת זמן של עוד שנה וחצי מינימום מהיום, במצב שבו ״חוצות יגור״ סיימה לפרוע את ההלוואה החיצונית שלה, שהיא ערבה לסילוק הלוואה בשיעור של מיליון שקל בשנה, שיבוא מתוך תזרים המזומנים שלה, ששילם עד כה את החזר ההלוואה. זאת אומרת שגם בתסריט בלתי צפוי וקיצוני ״חוצות יגור״ תוכל לעמוד בהתחייבות שלה לפרויקט בעצמה, ללא עזרת יגור.
לגבי ״טופולסקי״, הוא עשרים שנה אצלנו. היו שנים טובות ופחות טובות. איש עסקים קשוח. אבל גם אנחנו עשינו טעויות שחייבו אותנו לפצות אותו, וחלק מהמטרדים והמפגעים נוצרו ככה. במציאות שבה המילה האחרונה בפועל היא של נהג המשאית או המלגזן, הרחבנו וביססנו בחוזה החדש את הסעיפים של הסנקציות, שפעם לא היו או לא היו מספיק.
אבל התשובה העיקרית לחששות שהועלו כאן היא ברמה התכנונית. לא סתם אנחנו בונים היום שני-שליש והיתר נשאר פתוח. אנחנו מניחים שעם קצב הצמיחה שלו, טופולסקי ירצה לפתח את אותה שארית שטח שהוא היוון בכספו. הפיתרון מובנה בתוך התוכנית! עד היום תמיד טפחה המציאות בפנינו, אבל היא לא קשורה באיש ובאישיות, אלא במציאות הפרקטית של העניין, שגם הוא וגם אנחנו קצת איבדנו בו שליטה. מזה למדנו ואת זה אנחנו מתקנים עכשיו, על פי הלקחים שגיבשנו. הוא משקיע כאן כסף. את התמורה לכסף הזה הוא יקבל רק אם יגור תממש את חלקה על פי התנאים שמגדירים היום שיצטרך לעמוד בהם! הפיתרון הוא בגוף הפרויקט. האתר הקודם חוזר ומתכנס בגבולות ״סינגל״ ויהווה מחסן אחורי בלבד (הדומה לזה שעשה בעבר בלולים). הניסיון מלמד שהיקף התנועה מינורי. את ה״מחסן האחורי״ הזה שלו אנחנו מוכנים להשאיר לעשר שנים. במתקן החדש ייבנה מתקן גדול עם שיפועים מבטון לפריקה של המשאיות. כך תיפתר בעיית הפריקה של המלגזות שנוסעות היום על הכביש. מדובר כאן בתוכנית הנדסית מסודרת ולא באלתור שיש היום על הכביש, שהלוואי שתגרום לו לגדול ולהביא סחורה נוספת, כדי שבהמשך נפתח עוד שטח ונשכיר עוד שטח ונרוויח יותר. נשמח לקבל רעיונות והצעות תכנוניות נוספות כדי לשפר. המתקן הקודם גלש על גדותיו וחייב טלאים ואלתורים. המתקן החדש מתוכנן מראש לכמויות גדולות ועבודה יעילה ומסודרת, ומיועד מראש לגלוש לשטחים ומרחבים יעודיים ומתוכננים. האיש קשוח, אבל ראוי. חבל להחמיץ הזדמנויות. כמענה להערת יוחאי לדחיית הפיתוח: נהגנו להגיד לעצמנו, בואו נחכה. לגרירת הרגליים ולזהירות המופלגת יש מחיר, בעיקר בתחום הנדל״ן. לא פעם ולא פעמיים אנו תופשים את הראש מול הזדמנויות שהיו לנו והוחמצו בגלל תקנות שהשתנו והסדרים חדשים. הזמן לא עובד לטובתנו. יהיו ביקושים, אבל במציאות שבה יגור לא יודעת להביא כסף, לא בטוח שיהיה עוד חלון הזדמנויות כל כך נגיש ונוח להגדיל את ההכנסות שלנו. קשה מאוד להביא עסקים בגודל שמדובר כאן בלי להביא כסף חי. מה שהבשיל כאן משתלם וטוב יותר מכל מה שהציעו לנו עד היום, ואולי גם עוד יציעו. כדאי לנו לקחת את זה היום!
בתשובה לשאלה: לאור ניסיון העבר, עוד לפני כתיבת החוזה המפורט, הדבר הראשון שנעשה מחר בבוקר הוא לבקש אישור מרשות מקרקעי ישראל. נקבל אישור, נמשיך. הדבר השני, כשנקבל אישור נבדוק את העלות של דמי ההיוון המבוקשים. אם יהיה סביר, נמשיך, יהיה גבוה מדי, נעצור.
מיכאל דור: אני יושב בדירקטוריון ״חוצות יגור״. מה שמוצג כאן הוא הזדמנות שאסור להחמיץ. אין קשר בינו ל״שינוי״. אין מקורות אחרים ביגור להגדלת ההון. יגור אחראית למצב הנוכחי באתר ״טופולסקי״, בכך שטיפלה בו בכפפות של משי ולא אכפה את שליטתה. תעשיין חייב לגדול. המקום החדש מאפשר לו את זה ועוד יותר בעתיד. עם זאת, הייתי מדגיש בחוזה החדש קשיחות ותקיפות כלפי המשך השימוש באתר הישן, והייתי גם משנה את ההתחייבות לחמש שנים ולא לעשר שנים. ועדיין זאת הזדמנות גדולה. יש סיכונים, אבל הם נמוכים וסבירים.
אביהו קול: אני צברתי הכי הרבה שעות ״טופולסקי״. זה לא קל. גם לי אחריות למה שקרה. חלק מזה גם קשור למציאות אובייקטיבית. הוא עֵסק שהיה חייב לגדול. הדברים תמיד נעשו בהסכמה מצד מרכזי המשק. ״טופולסקי״ לא גזל ולא חמס מיגור. גם העמסה מהכביש. הוא לא איש קל, אבל תמיד שילם טוב ובזמן. היום הוא מעביר ליגור מעל 1.2 מיליון ש״ח בשנה. חוץ מזה, הוא לאורך שנים תומך כספית במסע תלמידי ״כרמל זבולון״ לפולין. בעינַי זאת עסקת נדל״ן לכל דבר. דומה לעסקות שעשינו. אפשר להגיד כל מיני דברים על הגדלת ההתפרנסות. אנחנו מתפרנסים מנדל״ן. זאת המציאות! תנאי הנדל״ן הולכים ונעשים קשים. לא כל מה שאנחנו יכולים לעשות היום נוכל לעשות מחר.
אוֹרי זמיר: באמת בעסקאות נדל״ן לפעמים טועים. ״כוכב״ קיבל הודעה לפני שבוע שלא נחדש את ההסכם איתו, כי הוא לא מתאים למחנה שלנו. ״טופולסקי״ הצליח וגדל, ולכן הוא מוכן להשקיע הרבה כסף בהקמת מתחם לוגיסטי חדש. יש גם נסיבות שאינן תלויות לא בנו ולא בשוכר, למשל הרכבת, שלא חשבנו שתגיע והנה הגיעה, ופתאום בהתרעה של שבועות היה צריך להיערך כלפיה. ככה הדברים התגלגלו. חלק באשמתנו, חלק באשמת טופולסקי וחלק בגלל נסיבות אחרות. גם ל״טופולסקי״ הודענו, כמו ל״כוכב״, שבמידה ולא יתקדם הפרויקט של לגין-מערב, לא נחדש את חוזה השכירות שלו בשטחים שמעבר לתב״ע, ושיהיה חייב לפנות את כל השטח מחוץ ל״סינגל״. במידה והפרויקט לא ייצא לפועל, ולא נוכל לפנות את ״טופולסקי״ ללגין-מערב, כל השטח שממערב לכביש יתפנה. כמו כולם אני נוסע בכביש הזה יום-יום. כמוכם אני חרד לבטיחות ולסכנות סביבו. אילו יכולתי הייתי סוגר את השטח מחר בבוקר בגדר תיל. הפרויקט לא נטול סיכונים, אבל הם קטנים וסבירים. חשובה לי ההכנסה ליגור וחשובה לי עוד יותר עבודת התכנון. מבחינתי, גם אם הכול יוסדר ויוסכם ונשב ונתכנן, ואז פתאום יתגלה שאין הסכמה לכל פרטי התכנון, כולל כניסה יפה ליגור וכולל לפריקה וטעינה, אז נוותר על הכול.
(בתשובה לשאלה) לאחר שיתפנה כל המחסן שממערב לכביש, יתפנה המרחב הזה לחניות העובדים והלקוחות של ״טופולסקי״ .
אבישי שורש: ״טופולסקי״ שוכר שלנו, ותראו מה המצב… מחר הוא יהיה שותף ובעלים ועוד כזה שמלווה לנו כסף לפרויקט – נוכל להגיד לו משהו? הוא יהיה הבעל בית! לא צריך להקל בראש בסכנות של השותפות הזאת.
אודי קינן: הדיון נכנס לרזולוציות לא נכונות. מדובר בעיסקה כלכלית טובה. קרקע שהיום יש לה ערך נמוך תהפוך לקרקע עם ערך גבוה. את ההלוואה שניקח מ״טופולסקי״ נוכל לקחת גם ממקום אחר. במהות העיסקה טובה כלכלית ליגור. שאלנו את עצמנו, האם נצליח לקבל את ההיוון במחיר שאנו רוצים ולבנות במחיר שאנו רוצים. הכנסנו גם סעיף של היפרדות, שיגן עלינו מפני ״תסריט ינאי״ בלגין. לא כאן המקום להיכנס לפרטים של התכנון ההנדסי. האסיפה יכולה לאשר את התוכנית בהתניה של תנאים תכנוניים שונים. לא עבדתי צמוד מול ״טופולסקי״. מדובר בחברה של איש אחד שעובד בצורה אינטואיטיבית. את הכסף הוא משלם בזמן, והרבה. קורא לחברי יגור לאשר את התוכנית.
אמנון מאירי: כשבאלונים עשו את ״חוצות אלונים״ אמרו ביגור ״מה בוער לנו?״. אחר כך שילמנו את המחיר על האיטיות ועל זה שלא ניצלנו את ההזדמנות בזמן.
יואב שמשי: ביחס לדברים של יוחאי שלם, אין קשר בין הצורך להגדיל את יכולות ההתפרנסות של החברים אחרי ״השינוי״ ועצירת השקעות ומהלכים כלכליים משותפים. להיפך, דווקא אחרי ״השינוי״ יהיה צורך גדול יותר במקורות כאלה, כיוון שכל הכסף ילך לחברים. דווקא לחברים הוותיקים יש עניין שהמקורות האלה יהיו, כי ממנו ייהנו גם הם. עבודת הצעירים שתגדל ותתרחב תגיע בעיקרה חזרה אליהם. צריך להבין שההצבעה על הפרויקט היא קצת הצבעת אמון על ההנהלות, שישבו הרבה מאוד שעות על התוכנית. לא חייבים להסכים ולאשר, אבל להצבעה על פרויקט כזה יש גם משמעות של אמון במי שנבחר, עמל, וכעת מבקש את אישור האסיפה והקלפי.
נוסח ההחלטה:
יגור מעמידה 21 דונם בייעוד לתעשייה, ועוד 5 דונם בייעוד למבני משק, להקמת מתחם לוגיסטיקה בקרקעות ממערב ללגין. האסיפה מאשרת הקמת תאגיד בו יחזיקו ״חוצות יגור״ 51% ו״טופולסקי״ 49% לפיתוח ותפעול המיזם, וכן את רישום הקרקע כ״בטוחה״ לתאגיד. אישור ההסכם כפוף לאישור תנאים מתלווים, שהוגדרו בהסכם העקרונות. אם לא יתמלאו התנאים שהוגדרו, יוחזר הדיון לאסיפה.
אלון חגי: אין מניעה להוסיף להחלטה לקלפי הערה, על פי בקשת אבישי, למרות שזה כבר נמצא בחוזה(!): למען הסר ספק, הפרויקט ימומן על ידי הון עצמי שמעמיד ״טופולסקי״, בצירוף השלמת הון של ״חוצות יגור״ שתועמד עבורו על ידי ״טופולסקי״, בצירוף ליווי פיננסי, עד גובה של 60%.
