צומת יגור המקום של חברי יגור
יו"ר: אמנון מאירי
המלצת מועמדים לועד אחי"ג, ודיווח שנתיים אחרונות
ממשיכים: אלון חגי (יו"ר), נבו גולדשטיין, שפי עוז, רני טנא, אורלי מורן, עידי גרשמן , עופר קציר.
מועמדים חדשים: יוליה ורדי, איתן חיון, עמית שילה, אייל שריג וירון קשת.
מבין אחד-עשר ייבחרו תשעה.
ממשיכים בתוקף תפקידם כחברי מזכירות: בועז אוחנה, סיון שביט, רבקה קוטליאר, אודי קינן.
אלון חגי: נוהל קדנציות ביגור מדבר על ארבע שנים, תקנון אחי"ג על שנתיים. רשם האגודות אמר שאולי ישנה את דעתו ויאשר קדנציות ארוכות יותר משנתיים. הועד הנוכחי מסיים שנתיים. סיכום ביניים הוא שעבדנו על כמה תחומים במקביל: שיפור ותיקון הדיאלוג עם החברות-בנות, אותו דבר גם מול הציבור. ישנן ישיבות סדירות מול התאגידים ומול המזכירות (פורום "קהילה-עסקים). מנהלי התאגידים פוגשים את הנהלת אחי"ג אחת לרבעון או חציון וכולנו ביחד מנסים לשפר את הדיאלוג עם הציבור, דרך דיווחים סדירים לציבור וגם פרסום הפרוטוקולים ביומן ובאתר. בכל אחד מהכלים האלה יש פרדוקסים מובנים, כמו ההתנגשות בין עקרון השקיפות ובטחון המידע. היו לנו כמה תקלות שמידע שפורסם עדיף היה שלא היה מתפרסם. אנחנו לומדים דרך ניסוי ותעייה.
הפן האחר של העבודה בועד אחי"ג הוא מול התאגידים. ישנם תאגידים שלא התנהלו כגוף אורגני עצמאי (איזון לסך המקורות והשימושים) מבחינת קבלת ההחלטות, והיה צריך להעביר אותם לפסים תקינים יותר, לרבות עמידה קפדנית בנהלים של רשם החברות. במקומות אחרים התחלנו להכניס נהלים כמו זה של חלוקת רווחים על פי מפתח מוסכם. לצערנו מדובר בעת הזאת בעיקר בהחזר הלוואות, אבל יש מסמך שמשמש אותנו כשפה משותפת לנושא זה בעתיד.
מישור נוסף שאנו פועלים בו, שנראה לי חשוב מאוד, הוא יוזמת עסקים חדשים. אחי"ג לא יכול לשבת כמו בית הלורדים. עליו ליזום מעֵבר למה שקורה בתאגידים. עסקנו בזה הרבה, קראנו לזה "הרגל הרביעית", קרי יצירת אשכול הכנסה משמעותי נוסף במוטת העסקים של יגור. הושקו באחי"ג 14 פרויקטים ברמות שונות של עשייה. האתגר הוא שאין לאחי"ג הון משל עצמה. היא יכולה להשקיע בסיכון. בעולם העסקים אי אפשר לעשות הרבה בלי כסף. המשאב שישנו אבל הוא מורכב במינוף שלו הוא קרקעות. משאב אחר הוא אנרגיות מתחדשות בחקלאות. בסך הכל, העשייה הזאת בעיצומה. חלק מהפרויקטים נעצרו כשראינו שאין להם ייתכנות, או שבפניהם חסמים חיצוניים. שלושה מבין ה-14 הגיעו לשלב יותר מתקדם והשקענו בהם הרבה עבודה. אחד מתוכם נעצר בקלפי (הקמת בית אבות סיעודי), מה שמבשיל מגיע כעת לאסיפה.
לסיכום, ניסינו לעשות חשיבה, בתווך של יגור המתחדשת, ובתוך חילוקי הדעות בקהילה והמשקעים מהעבר, להרחיב את המנדט שלנו לכל הצדדים, למינוף עסקים חדשים שאולי יתנו בעתיד, יותר מהעסקים הישנים. על קרקעות המפרץ עובדים 11 שנה, אבל בשנתיים האחרונות זה עבר לפסים ממשיים יותר. בסך הכל, אני אומר, עשינו כמיטב יכולתנו. שנתיים זאת קדנציה קצרה מדי מבחינת זמן הלמידה וההבשלה. לא נכון בארגון שהנהלה מתחלפת בבת אחת. נכון שמנסים קצת לשנות אותה, אבל השיטה של בחירת ועד ואחרי שנתיים העמדתו לקלפי היא מיושנת ולא טובה. אני מודה למי שמוכן להמשיך, וגם מודה למי שמעמיד את עצמו לבחירה ומוכן להצטרף. זה לא מובן מאליו ביגור של היום.
בועז אוחנה: בשם צוות האיתור, הצוות לבחירת מנהלים לתאגידים הוקם לפני כמה חודשים, מרכזת אותו דלית נור-דרום (מש"א), חברים בו אודי קינן, רבקה קוטליאר ואני. נציגי הציבור הם יעקב לויתן, ליסה רום ורוני זעירא. מצטרף לתודות של אלון ומצרף אליהן גם את אורי עזרא ויונתן אברך שיושבים באחי"ג מעל ארבע שנים. הועד הנוכחי סיים באמצע פברואר, וקיבלנו מהרשם הארכה של חודש, ולכן יתקיים הקלפי השבוע. ייבחרו 9 מתוך 11 המועמדים, אלון חגי מועמד ליו"ר.
יוליה ורדי: מרבית החברים מכירים אותי. בשנת 95' עליתי לארץ ומאז אני ביגור. למדתי באולפן. בשנת 2003 נכנסתי לחברות. יש לי תואר ראשון במתמטיקה ומדעי המחשב ותואר שני במנהל עסקים. עבדתי שמונה שנים במכירות חו"ל בלגין-טובופלסט, ועוד שלוש שנים במפעל "נוק" מול לקוחות גדולים: תנובה, אוסם ואחרים. אני רוצה לתרום לאחי"ג מהניסיון שלי בעסקים ובכלכלה. כרגע עובדת במשרד הכלכלי של לגין-טובו'.
שפי עוז: אשמח להמשיך בכהונתי באחי"ג. יש לי תואר ראשון ושני בכלכלה, הייתי חמש שנים ברכש ביגור, ניהלתי את המשרד הכלכלי, שמונה שנים כמנהל השיווק של לגין אריזות, בחצי שנה האחרונה כסמנכ"ל סחר ופיתוח ב"שימורי המרכז".
פרוייקט קרקעות המפרץ
(בהשתתפות עו"ד אורטל רימר שמלווה את יגור שנים ארוכות, במיוחד בפרויקט הזה)
אלון חגי: קצת קשה להסביר בבהירות ובקיצור פרויקט כל כך מורכב וגדול. מדובר באשכול קרקעות. אנו מביאים היום מתוכו את פרויקט הדגל – עסקת עזריאלי. לפני כעשור חיפה בקשה להרחיב את גבולות השיפוט שלה. היא יצרה הסכמה לכך עם מועצה אזורית זבולון תחת הסכם המסדיר את זכויות הקיבוץ והמועצה. בסופו של יום, ובהסכמה, פלח מתוך השטחים המערביים של יגור שנושקים לצ'ק פוסט, כ-300 דונם, מוכרז כשטח שמועבר מוניציפלית מזבולון לחיפה. אחרי שנתיים מצטרפת עיריית נשר, שגם היא רוצה להרוויח, לעניין, ודרך שורת הסכמים מחולק השטח לשני קטעים, צפוני ודרומי. על כל השטח חל "פירוז", שאומר שהארנונה והֶטֶלֵי ההשבחה, לאחר פיתוח השטח, תחולק בין שלושת הגופים השותפים: זבולון, חיפה ונשר. בהמשך הצטרפו עוד גופים, כמו רכסים, ואולי יצטרפו עוד.
נוצר שטח מפורז שכולם בעד! בדרך מתנגחים על כל סנטימטר. התובנה היא שאם נעבוד ביחד כולם יהנו. זהו מצב מאוד נדיר.
הזירה התכנונית מאוד מורכבת. בראשית קם חזון "הפארק המטרופוליני הירוק" של חיפה. בתוך החזון הזה נוצרה תוכנית מפורטת להיתרי בניה. במרכז יגור עומדות קרקעות יגור. יגור, שלא היתה ביוזמים, הביאה את הדיונים האלו לועדת הפנים של הכנסת וביקשה הגנה על זכויותיה, בקשה שנענתה בחיוב בזכות ח"כ דאז אופיר פינס. חיפה לא יכלה לממן את הפיתוח. המתכננים לקחו פינה קטנה בתוך הפרויקט הירוק ואמרו נעמיד את זה "לתעסוקה" וזה יהיה המנוף הכלכלי של הפארק. כשיגור הבינה שיש כאן תוכנית שמאפשרת תעסוקה (שזה מצוין בשבילנו, כי אפשר לפתח קרקע חקלאית לעסקית), יזמה יחד עם נשר וחיפה תוכנית מפורטת, שמתחברת לצורך העתיק בהקמת "עורף לוגיסטי" לנמל החדש שמוקם בחיפה. תוך כדי כל זה נחתמים הסכמים נדל"ניים בין יגור לעיריות, שכוללים גם התייחסויות לפרויקט "חוצות יגור". יגור, שבדרך כלל נלחמת לצמצום הפיתוח הנדל"ני, שותפה כאן לגישת השותפים הגדולים: לתכנן כמה שיותר, כדי לחלוב כמה שיותר ממשבצת הקרקע. הצליחו להשיג לתוכנית הרשאה ל-885,000 מ"ר לבינוי (בחוצות יגור יש 7000) בבניינים של שמונה קומות. היום אנחנו מבינים שאי אפשר לממש את ההרשאות האלה. אי אפשר לבנות כאן בכלל למגורים, והמפרץ כבר רווי קניונים ולא יקום כאן עוד מרכז מסחרי. ישנו דיסוננס בין זכויות הבניה העודפות לתוכנית הפרקטית של הפרויקט. ככה הגיעו לפרויקט לוגיסטיקה, בגלל הקירבה לנמל, לכבישים הארציים ולמנהרות הכרמל. במהלך השנים פספסנו הזדמנות להקים במתחם את סניף "איקאה". בעצם נתנו לנו כאן את כל ההיתרים לבניה ופיתוח, חוץ ממה שאנחנו באמת צריכים. כל הגופים העסקיים שהיו מעורבים זיהו שהפרויקט מתאים לפיתוח לוגיסטי, שזה אומר פיתוח בסגנון "איירפורט סיטי", העורף הלוגיסטי של נתב"ג: בעיקר מחסנים גדולים ומחשבים לאיחסון והפצה של סחורה. הפרויקט כולל גם בניית משרדים לצורך אותן חברות, וקצת שירותים לטובתם – כולל בתי קפה לעובדים וכו', אבל לא מרכזים מסחריים. אנו מפרגנים לרציונל העסקי, אשר גובש על ידי השחקנים הגדולים בשוק. הם גם אלה ששמים את הכסף.
תוכנית המתאר מתקדמת לאט לאט בכל מיני גופים וועדות. יש לה הרבה מתנגדים. היא מגיעה כעת למתן תוקף. לקראת סיום אנו מגלים שחסר בה היתר לשימוש ללוגיסטיקה. אנחנו, יחד עם חיפה, עושים כל מיני אקרובטיקות נדל"ניות-משפטיות, שאיכשהו שומרות על שלמות המשבצת למרות כל מיני גופים שמקבלים בה דריסת רגל קטנה. השטח נטו הוא 252 דונם ועוד 30 דונם שיגור מחזירה למינהל.
נותרה רק בעיית הקניין. קיבוץ אינו יכול להשכיר קרקע, מאחר ומיצה את מכסת 60 דונם לתעסוקה. זה המקסימום שהודר על ידי רמ"י לקיבוצים לשימושים כאלה. ישנה, עם זאת, קבוצה קטנה של קיבוצים, 42 במספר, שיגור, בזכות דניק רביב ז"ל, כלולה בה, שהגיעה מול המינהל ל"הסכם חכירה לדורות" (החלטה 1054 המפורסמת), שהוא גובר על כל ההחלטות האחרות. לא שזה פותר את כל הבעיות, אבל זה יוצר מרחב תמרון משפטי להנהלת רשות מקרקעי ישראל, שאנו מקווים ש"תבלע" את זה במסגרת הסכמים רחבים יותר לפיתוח חיפה והנמל. עבורם צריך להראות שכל זה באמת מאוזן, כלומר שזה לא יותר מדי חזירי מבחינת הרווחים של כל השותפים, ודרושה גם הסכמה של אסיפת יגור.
בסופו של דבר אנו מבקשים מהמינהל פיתוח של 133 דונם נטו לטובת פרויקט "עזריאלי לוגיסטיקה". אנו מבקשים אישור (לא בשל עדיין) לעוד 98 דונם לפרויקט בינוי משותף לעיריית נשר ולחברת "כלל", שבא לפנות את מתחם המפעל לבניה למגורים. מדברים גם על השבה של כ-60 דונם נוספים מיגור למינהל, שיעשו את כל זה עוד יותר משתלם בשבילו, וגם התחייבות מיגור להפסיק "לנדנד" על זה שחסרים לה 2000 דונם קרקע שמגיעים לה היסטורית משנת 1922 .
לצורך הפעלת "פרויקט עזריאלי" יוקם "איגוד מקרקעין" שבו ל"חוצות יגור" 51 אחוז מהבעלות ולעזריאלי 49 אחוז. לתאגיד תכלית אחת בחיים – לקבל את הקרקע מיגור, שמעמידה את הקרקע לרשותו. בזה שיגור מעמידה את הקרקע מסתיים הסיכון מבחינתה. עזריאלי, דרך חברת תפעול, תזרים לפרויקט 400 מיליון שקל. זה כולל גם את הייוון הקרקע על ידי יגור וגם בניית מחלפים לירידה מכביש 75, אגרות פיתוח ובינוי. כנגד כל זה אנחנו מקבלים 15 אחוז מהרווח של הפרויקט. אנחנו מקווים שמומחי עזריאלי צודקים ושבאמת יהיה רווח יפה. לא הכל ברור לנו. למשל לא ברור כמה ידרוש המינהל עבור היוון הקרקע. חברת התפעול תזרים לנו את חלקנו דרך "חוצות יגור" ואנחנו נשב בחברה כדירקטורים. עוד סוכריה שהצלחנו לקבל, במקום ההכנסות מחקלאות שאנחנו מאבדים, זה מקדמות על חשבון רווח (אותם 15 אחוז רווח עתידיים) בשיעור 5000 לדונם (לשנה), ברגע החתימה על אישור הפרויקט במינהל.
התנאים המתלווים לפרוייקט הם:
מתן תוקף לתב"ע, לרבות הוספת יעוד לוגיסטיקה לכל תאי השטח בתוכנית.
אישור פרטני של רמ"י להיקף ולמודל.
גיבוש הבנות עם מנהלת הרשויות.
אישור המוסדות המתאימים ביגור ובעזריאלי.
לסיכום: בהסכם עזריאלי מעמידה יגור 133 דונם וזכאית מרגע חתימת הסכם ההיוון במנהל לסכום של 5000 ש"ח כפול 133 דונם = 665 אלף בשנה מובטח. אם התוכנית תתגשם כלשונה, תוכל להפריש מדי שנה 1.6 מיליון ש"ח ליגור עבור חלקה בפרויקט. חוץ מזה אמור הפרויקט להניב ליגור, לאחר סיום החזר ההלוואות על ידי היזם, עוד 6.6 מיליון ש"ח. אין סיכונים ליגור מלבד אובדן ההכנסות מהקרקע. גם אם הכל משתבש, אין חובת תשלומים ומימון על יגור. יגור מוגנת.
בנשר לא מדובר על שותפות. המספרים שם יותר קטנים כהכנסה קבועה + פרמייה מפיתוח עתידי. סך משמעות המיזם מסתמן להעברת מינימום לשנה בסך 1.2 מיליון, עוד 2.2 מיליון העברות לשנה בתקופת המימון ו-7.2 מיליון לשנה בהמשך. חוץ מזה תקבל יגור פיצוי על השבת הקרקע למינהל 1.5 מיליון ש"ח.
במהלך השנים נעשתה עבודה גדולה ומקיפה עם הרבה משרדי עורכי דין ורואי חשבון, שבאה לתקף ולאשר את התכנונים וההערכות שנעשו ביגור.
השאלה העיקרית היא האם יצליח (כפי שמבטיחים ראשי הערים ומנהל המחוז במשרד הפנים) המינהל לקיים את העסקה. עד שזה לא קורה כלום לא קרה. אחרי ברכת הדרך של האסיפה יוכנו וייחתמו הסכמים ארוכים מאוד שכולם יגיעו לאותו דבר – יגור מעמידה קרקע ולא נוטלת שום סיכון. בתסריט הגרוע ביותר נאבד את הקרקע.
אבישי שורש: על פניו המהלך הזה נראה טוב, במיוחד שהוא מתחולל בשטחים רחוקים יחסית. גם אם נקבל חצי ממה שהוצג לנו היום זה מצוין. לא יזיק, עם זאת, להנמיך ציפיות. יש לתת את ברכת הדרך לפרויקט. כל התכנון הזה מתבסס על חוזר האגף החקלאי מספר 102, שם כתוב שקיבוץ יגור יכול לגדול מבחינת שטחי מסחר, אבל אז הוא מוותר על הדרישה שלו להשלים את החסר לו מבחינת קרקע חקלאית. הסיכון הוא, אם כן, שלא נקבל את ה-133 דונם בחזרה. כלומר, הסיכון בעסקה הזאת קטן לעומת הסיכוי. זכיתי ליצוק מים על ידיו של דניק רביב בחוזה החכירה לדורות מ-1976 שזכינו לחתום עליו רק ב-1990. מטרתו היתה לשמור לנו על הקרקע החקלאית. מי יכול היה לצפות שנגיע למצב בו אנחנו נמצאים היום. הייתי שמח לקרוא את תמצית ההסכם עם עזריאלי. החשש הגדול ביותר הוא מהמינהל ומהדרישות שלו. כל דרישות ההיוון אמורות ליפול על עזריאלי. מי יודע אם המינהל לא יעמיד דרישות כאלו שעזריאלי יגידו, "עד כאן". עם המינהל צריך להיזהר. צריך היום, אם כן, לתת אור ירוק לתוכנית כאן לפעול, בכפוף להחלטת מינהל לגבינו, כתובה וברורה שההסכם מקובל עליו.
אלון חגי: הדברים כתובים וגם אמרתי אותם קודם. הכל תלוי באישור המינהל. לגבי היקף השמאות, ישנו סעיף בהסכם האומר שאם המינהל ידרוש סכום מסויים, עזריאלי תצא מההסכם. כך גם לגבי עוד סעיפים, כמו עלות פיתוח התשתיות. במקרה הכי גרוע נחזור לגדל כותנה. הדברים שביקש אבישי כלולים בהסכם.
דבר נוסף, ישנו הסכם סודיות עם עזריאלי שאוסר עלינו להדליף פרטים מהפרויקט. כל הדיון הזה קצת בעייתי. מי שרוצה לראות את החומר מוזמן. עדיף לשאול שאלות ממוקדות את אורטל ואותי.
החוזים, אם הפרויקט יתממש, עוד ילכו ויתרחבו. הבאנו לכאן היום תובנות מספיק רחבות כדי לקבל החלטה. מי שצריך מידע נוסף יקבל אותו אצל אורטל, בכפוף להוראות הסודיוּת.
(בתשובה לשאלה) הגד"ש מרוויח 500 – 1000 שקל לדונם לשנה.
עו"ד אורטל רימר: כמה נקודות שחשוב לי לציין:
בניגוד להיסטוריה שלה, בפרויקט הזה יגור ביקשה להיות שותף כבר לפני תשע שנים. אילולא פנתה אז היתה מקבלת פיצוי רגיל על קרקע חקלאית בשיעור הרבה יותר נמוך ממה שתניב התוכנית.
המינהל הוא המשוכה הגבוהה והגדולה. יש קצת חוצפה בבקשות שלנו לאשר פרויקט כזה, שבהרבה מובנים חורג מהחלטות מינהל. כמובן יש לנו הרבה סיבות וטיעונים למה זה מוצדק. נראה איך המינהל יגיב. מהמחוז במשרד הפנים יש לנו רוח גבית. עזריאלי שותפים לנו בעבודה מול המינהל וזה עוזר.
גם ההצעה שלנו שהקיבוץ יקבל זכות היוון ב-20 אחוז מהקרקע שהוא מחזיר היא דבר חדש.
בתחילת התהליך רתמנו את עזריאלי לעזרתנו. יש לנו איתם "סיכום עקרונות". עדיין לא יורדים להסכמים מפורטים אבל העקרונות החשובים ליגור כבר נמצאים: א. יגור לא שמה כסף. ב. יגור משעבדת רק את הקרקע והתקבולים מהקרקע, בלי שיעבוד נכסים אחרים. ג. תשלום דמי המינימום, 5000 לדונם, החל מיום חתימת החוזים, הרבה לפני שהפרויקט מתחיל להניב רווחים.
הנושא התכנוני הושלם, התוכנית לפני הפקדה (הפקדה = שלב בתוכנית בנית ערים ["תב"ע] בו היא עוברת מהשלמת ההליך התכנוני לתוכנית בתוקף אשר מכוחה ניתן להוציא התרי בנייה. "ההפקדה" הינה תקופה של 60 יום מהיום בו מפורסמת התוכנית ברשומות. כנראה שלא יהיו לה יותר התנגדויות, נשארה רק משוכת המינהל).
