הסדר דיור והורשה ביגור – קוים לדמותו – שלמה מורן

 

• הסדרי דיור לא נוסו מעולם והם יקרסו לנו בפנים!
• הסדר דיור הוא חזרה לקיבוץ הישן. בואו נתקדם הלאה!
• בהסדרי דיור יגור תממן דירות לחברים ללא בדיקה כלכלית נאותה!
• הסדרי דיור יסבכו את יגור מבחינה משפטית!
• הסדרי דיור יעכבו את התור לבניית שיכוני קבע!
• אין זה צודק לחייב חברים ותיקים לשלם שכר דירה!
• הסדרי דיור הם ניסוי בבני אדם! אני אופטימי ומוכן להתחיל לשלם משכנתא!

[ ציטוטים מהזיכרון של פוסטים שפורסמו בנושא.   ובטח שכחתי משהו.] מטרת הנכתב להלן להבהיר את משמעותו של "הסדר דיור" כאלטרנטיבה ל"שיוך דירות", לתת הערכה של המשמעות הכספית לחבר (כל הנכתב בגוף זכר תופס גם לנקבה), ובדרך להתייחס לטענות לעיל.  אני מקווה שהרשימה תסייע לקידום דיון ענייני וקבלת בחירה מושכלת בין החלופות "שיוך דירות" ו"הסדרי דיור". המעוניינים לקצר בקריאה מוזמנים לקפוץ לתאור ההסדר בסוף הרשימה.

חלק ניכר ממה שכתבתי מבוסס על דיוני הצוות שעסק ב"הסדרי דיור", אך הנכתב  הוא על אחריותי בלבד. נתחיל:

הסדרי דיור אינם אלא סוג של הפרטת דיור – ובכך אינם שונים  מהפרטת מזון או ביגוד.  הם מבוססים על המודל המקובל בעולם של  דירות להשכרה.

על פי הנתונים שאפרט, הסדרי דיור מאפשרים להוזיל באופן משמעותי את העלות של בניית שיכוני קבע ביגור, בהשוואה לעלות זו אם יוחלט על שיוך דירות.
סיבה אחת להוזלת הבניה  היא שהם מאפשרים להרחיק את ידה הארוכה של המדינה – רמ"י ועוד – מחשבונות הבנק של יגור וחבריה, משום שהדירות נשארות ברשות הקיבוץ. להמחשה,  גם לאחר ההטבה שהמדינה נותנת, שיוך דירות דורש בתור פתיח קרוב ל400,000 ש"ח לבית אב (33% מערך הקרקע +מע"מ). בנוסף, לשיוך דירות יש   עלויות נלוות – פרצלציה, שמאויות וכו', וגם  עלויות נוספות שלא על כולן דווח לנו.
[דוגמה לעלות נוספת כזו: אם יוחלט על שיוך דירות צריך יהיה לשלם לרמ"י גם עבור דירות שהקיבוץ ישמור כדירות מעבר –   5% מערך הקרקע  כל שנה, שזה יותר מ45,000 ש"ח לדירה לשנה, שהם 3750 ש"ח לכל דירת מעבר כל חודש.  הסכום הלא מבוטל הזה יפול או על הדיירים או על יגור – כלומר על כלל החברים.]

סיבה נוספת לחיסכון  היא שבניגוד למשכנתא, שכר הדירה בהסדרי דיור  אינו אמור להחזיר את מלוא עלות הבניה בתקופה מוגבלת (כ 30 שנה), אלא לכל אורך הזמן שהדירה בשימוש. כמו כן, תנאי ההלוואה שהקיבוץ יכול להשיג טובים מאלו של החבר הבודד. דב ישורון פרסם באתר "צומת יגור" הערכות מספריות המבוססות על נתונים אלו, המראות שהחיסכון המוערך לבניה ללא שיוך דירות הוא כמליון ש"ח לדירה.

האם בהסדרי דיור הקיבוץ מממן את הדירות לחברים? ממש לא. בהסדרי דיור הקיבוץ אמנם אחראי על בנית הדירות כמו היום, אך מימון  הבניה והתחזוקה יגיע מתשלומי שכר דירה של הדיירים.  במובן זה תפקידו של הקבוץ דומה לתפקידו של בעלים של דירות להשכרה. אך בניגוד לבעלים של דירות להשכרה, אין לקבוץ כוונה "לעשות קופה" על חבריו הדיירים – כפי שצוין, הקיבוץ מצפה להחזר ההשקעה ללא רווח ובמשך זמן ארוך.   כך שבפועל  שכר הדירה אמור להיות נמוך באופן משמעותי משכר  דירה עבור דירות דומות בסביבתנו, והוא ישולם על ידי הדיירים לקיבוץ.

בעניין הסיכון המשפטי: חוות הדעת שקיבלנו אומרת שהסדרי דיור – אם הם נעשים באופן שקוף וללא "נסיונות הסתרה" – אינם יוצרים כל בעייה משפטית. להפך, הסדרי דיור הוגדרו כפתרון המועדף מבחינה משפטית.

בעניין התור לשיכוני קבע: בין אם יוחלט על שיוך דירות או על  הסדרי דיור, יהיה צורך לקיים תור לזכאות לבניית שיכון קבע (כולל שיפוץ שיכון קבע ישן). בקיבוצים שהחליטו על שיוך דירות,   הוקפצו לראש התור יורשים של חברים שנפטרו לאחר היום הקובע, שכן היורשים קבלו את זכאות הוותק של הוריהם\סביהם. החלטה כזו תהיה ככל הנראה בלתי נמנעת גם ביגור, ויש כיום ביגור יותר מ50 חברים שנפטרו (או פינו את דירתם משום שעברו למוסד סיעודי) לאחר היום הקובע. המשמעות היא עוד כמה עשרות זכאים לבניית דיור קבע שיעברו לראש התור אם יוחלט על שיוך דירות, ושמימון דירותיהם יוטל על יגור. בהסדרי דיור בהן הדירות נשארות ברשות הקיבוץ  (וזכויות ההורשה מתורגמות למזומנים) התופעה הזו נמנעת.

בניה מחוץ למסגרת: כפי שהעירו מספר חברים, ובצדק, שיוך דירות יאפשר האצת בניה משום שחברים יוכלו לבנות לעצמם ממקורותיהם הפרטיים, ללא קשר ליכולותיו של הקיבוץ – כלומר מחוץ למסגרת תכנית המשק (כל זאת בההנחה שיהיו מספיק התרי בניה לשם כך).
אך ניתן לאפשר בניה כזו גם ללא שיוך דירות: חברים שברשותם אמצעים כספיים ומעוניינים לבנות לעצמם דירה "מחוץ למסגרת", ילוו ליגור את העלות הנדרשת לבניית דירתם, וההלוואה תוחזר להם על פי תוואי מוסכם, במסגרת תכנית המשק (פרוט בהמשך).

שכר הדירה שייגבה במסגרת הסדרי הדיור אמור כמובן לממן את ההוצאות הקשורות לדיור, ובנוסף לכך להשאיר בידי המשפחות  הותיקות סכום כסף להורשה בגין שנות ותק לפני השינוי. סכום זה אמנם צפוי להיות קטן   מערך הדירה, אך כזכור גם עלויות הבניה יהיו נמוכות יותר, ולהורשת מזומנים יש כמה יתרונות מובנים על הורשת דירה.
הסדר דיור יצטרך גם להחזיר כספים לחברים שהשקיעו בבניית שיכוני קבע מאז השינוי, וגם להחזיר הלוואות שיילקחו במסגרת הבניה "מחוץ למסגרת" שתוארה לעיל.

דוגמה קונקרטית למודל הסדרי דיור הממלא את התנאים לעיל מובאת בהמשך. הדוגמה מתבססת ברובה על נתונים ותחשיבים שנעשו עבור הצוות על ידי ניר ברעם מחברת צעדים (אך כאמור האחריות על המפורסם פה כולה עלי).
מטרת דוגמה זו להמחיש את העקרונות ולהבהיר שהסדר דיור אינו מסתיר בתוכו סיכונים משפטיים או כלכליים, ואינו מעכב את אפשרויות הבניה. הדוגמה נותנת גם הערכה כספית של העלויות לבית אב על סמך הערכות ריאליות (לפחות לדעת הצוות, עד כמה שזכור לי). למותר להוסיף שהדוגמה איננה חסינה מטעויות, ותיקונים יבורכו.

  הסדרי דיור והורשה – מודל אפשרי:

חברים ישלמו לקיבוץ כל חודש "מס דיור" (והורשה), שיהיה יחסי לערך דירתם – בדומה לשכר דירה.  הכספים שיועברו לקיבוץ יכסו את ההוצאות הבאות.

1. הוצאות דיור במסגרת תכנית המשק – 10 מיליון ש"ח לשנה: בניית שיכוני קבע חדשים, שפוץ ושדרוג דירות קבע ישנות, אחזקת דירות מעבר וכו – כפי שיוחלט בתכנית המשק.    כאמור    חברים יוכלו לבנות גם מחוץ למסגרת זו, על ידי כך שיעמידו לרשות יגור הלואות  כפי שפורט לעיל.
2. החזרים לחברים –  2.5 מיליון ש"ח לשנה בתחילת הדרך, ולאחר מכן פחות, לכיסוי ההוצאות הבאות:
   • מימון הורשה עבור שנות וותק לפני השינוי. במודל שהצוות הגדיר נקבע 100 אש"ח לחבר עם  ותק מלא, שמשמעותם כ50 מיליון ש"ח חוב של יגור למי שהיו חברים ביום הקובע. בהנחה ש1.5 מיליון ש"ח יוקצו כל שנה להחזר זכויות הורשה, חוב זה ישולם במלואו תוך כ30 שנה.
   • החזר מימון לחברים שבנו שיכוני קבע אחרי השינוי.
   • החזר שכר דירה לחברים על פי שנות ותק שלהם.  חבר בעל וותק מלא יהיה זכאי להחזר בגובה שכר דירה בשכונת הכביש הישנה.
   •  החזר הלוואות  עבור בניה "מחוץ למסגרת",  כפי שצויין לעיל..

סה"כ מתקבל 12.5 מיליון ש"ח לשנה. יש לשים לב כי סעיפים א-ג הם סעיפים "מתכלים", שההקצבה הדרושה להם תרד עם הזמן עד שתעלם. ולכן הסכום של 2.5 מיליון ש"ח לשנה לסעיף 2 ייקטן באופן משמעותי עם הזמן.

על פי  נתונים על מספרי וסוגי הדירות ביגור משנת 2017, ועל פי הערכת שמאי לדירות אלו,  שכר הדירה   הדרוש לממן 12.5 מיליון ש"ח בשנה יתחיל ממינימום של 930 ש"ח לחודש עבור דירות מעבר קטנות (כזכור – אם יוחלט על שיוך נשלם על כל דירה כזו   3750  שח לחודש, שילכו במלואם לרמ"י), ויגיע למקסימום של כ2400 ש"ח לחודש עבור דירות חדשות (שכונת המשתלה החדשה). ככל שמספר הדירות הכולל ביגור ואיכותן גבוהים יותר, יידרש שכר דירה נמוך יותר על מנת להגיע לאותו סכום. ולכן עדכון נתוני הדירות למצב היום יוריד את שכר הדירה הנדרש. חישוב פשוט יראה שסה"כ "משפחה ממוצעת" תשלם בימי חייה בקיבוץ שכר דירה שיהיה נמוך באופן משמעותי  מעלות דירה.

אם המודל ימומש צריך יהיה להחליט על פרטים נוספים  – כגון קצב החזר ההלואות ואופן הצבירה להורשה (למשל: לכל בית אב יפתח חשבון בנק ייעודי, בו יופקד בסוף כל שנה סכום מתאים). לטעמי יהיה מקום לדון בפרטים אלו רק אם וכאשר יוחלט על הסדרי דיור.

כאמור – שאלות הערות והארות יבורכו. אשתדל לענות כמיטב יכולתי.

הרבה בריאות, שלמה