שאלות ותשובות (ודוגמה) בנושא השיוך – צוות השיוך

מה זה שיוך דירות?

האפשרות לבצע שיוך דירות ביגור עוגנה זה מכבר בסעיף 44 לתקנון יגור. עם זאת, על פי המצב כיום ביגור,  דירות המגורים של חברי הקיבוץ שייכות לאגודה אשר אפשרה לחברי הקיבוץ לגור בהם. לחבר אין כל זכות בדירת המגורים שלו לבד מזכות המדור והיא חוזרת לחזקת הקיבוץ עם פטירת החבר או לפי סדרי הקצאה שקובע הקיבוץ בלבד.

דירות המגורים הם חלק משטח המחנה בקיבוץ ללא חלוקה תכנונית. במסגרת החלטות רשות מקרקעי ישראל, ניתן כיום לאפשר לחברי הקיבוץ לחתום על חוזה חכירה פרטני אל מול הרשות כך שיוכלו לעגן את זכויותיהם ולבצע פעולות במקרקעין, בהתאם לחוזה הנחתם מולם ובכך יהפכו החברים לבעלי הדירה בה הם מתגוררים. נכס קנייני לכל דבר. .

מדוע לבצע שיוך – מה היתרונות?

• השיוך מאפשר לכל חבר זכאות קניינית במגרש. לזכות זו ערך כלכלי ניכר.
• התשלום שכל חבר נדרש לשלם עבור המגרש כולל הנחה משמעותית בקרקע.
• הנכס המשויך ניתן להורשה.
• חברים קיימים וחדשים יוכלו לבנות על-חשבונם, תוך קבלת משכנתא.
• השיוך מפחית את החיכוך שבין רשות מקרקעי ישראל לקיבוץ. דווקא הטענה ש"אנחנו מכניסים את הרשות לקיבוץ" מקורה באי הבנה של המצב המשפטי.
• חשש שבעתיד התנאים רק יורעו ונשלם יותר. אם להסתמך על העבר, משך שנים ארוכות יכלו חברי קיבוצים לשייך לפי החלטת 751 המקורית בה שילמו חברים 11% לעיתים מערך המגרש. כיום התשלום הוא 15% בחלופת האגודה ועד 33% בחלופה הישירה.

למה בכלל עכשיו?

יגור עברה שינוי אורחות חיים לפני כארבע שנים. הכנסת החבר אינה עוברת עוד לקיבוץ באופן מהותי (הגם שטכנית היא כן) והחבר משלם "רק" מיסי איזון. שינוי זה תפס כל חבר בשלב אחר של חייו ויצר קיפוח מובנה שכן הוא לא כלל התייחסות ברורה לנושא שיוך הנכסים או הדירות.
מרביתם המוחלטת של הקיבוצים שללו בהחלטת השינוי גם את מנגנון השיוך.
יגור נקלעה למצב בו היא לא יכולה לקבל היתרי בנייה חדשים לשכונות לאחר הבלוקונים אם לא תעשה שיוך או תתחייב לבנות "במימונה הבלעדי" את הבתים – דרישות רשות מקרקעי ישראל.

שתי הסיבות העיקריות לשיוך דירות ביגור עכשיו:

• קיבוע זכות הורשה ממשית לחברים ותיקים – נכס או זכות כספית משמעותית שאינה תלויה במקורות הקיבוץ.
• הוצאת היתרי בנייה לשכונות לאחר הבלוקונים וקידום בנייה בקצב נדרש.

 

האם ניתן לקיים "שיוך חוזי" מבלי לשלם לרשות מקרקעי ישראל?

במהלך העשור האחרון אימצה רשות מקרקעי ישראל עמדה מחמירה, לפיה קיבוצים המאפשרים זכויות חוזיות לחבריהם בדירות המגורים בקיבוץ מחויבים בהשלמת תהליך שיוך הדירות בהתאם לחלופות השיוך המתוארות לעיל.
רשות מקרקעי ישראל אף הגדילה לעשות, ולשיטתה די במתן האפשרות למימון הבניה על-ידי החבר כדי לייצר קשר משפטי בין החבר לדירה, המחייב בהשלמת תהליך שיוך דירות.

האם שיוך דירות משמעותו שאין כל אפשרות של הקיבוץ להתערב בנכס המשויך?

בכל קיבוץ שביצע שיוך דירות נקבעו מנגנונים המאזנים בין הרצון להעניק לחבר את הזכויות בנכס לבין הרצון לשמר כללים אחידים בין כלל החברים ובינם לבין הקיבוץ. כללים אלו באים לידי ביטוי בהוראות הקובעות את אופן הסחרות (מכירה) של הנכס, מנגנון השכרתו, כללים לעת הורשה וכו'. במסגרת תהליך שיוך הדירות חותם החבר על הסכם בינו לבין הקיבוץ במסגרתו הוא מאמץ את אותם כללים ומתחייב לפעול על-פיהם.
סעיף 44 לתקנון יגור קובע כבר היום מגבלות שונות על זכות הקניין של החבר בדירתו במקרה של שיוך, לדוגמה ניתן למכור את הדירה רק למי שיתקבל לחברות בקיבוץ.

 

מה עושים מרבית הקיבוצים המתחדשים?

מרבית הקיבוצים המתחדשים מתקדמים בתהליכי השיוך. רובם כבר אימצו חלופת שיוך וחלקם עוד בוחנים את האפשרויות שבפניהם. כ-200 מתוך 220 קיבוצים מתחדשים בחרו בשיוך דירות וחלקם כבר השלימו אותו בעבר. בימים אלה משלימים אותו עוד עשרות קיבוצים.

 

מה המשמעות הכספית לחבר ותיק בשיוך בחלופה הישירה לדוגמה?

דוגמה להמחשה מהשומה האחרונה שנערכה ליגור בשילוב מספרים "מהשטח" באושה בשיוך:

ערך מגרש שאינו צמוד קרקע (לול, סילו) ממוצע ביגור הוא 625,000 ₪. התשלום של חבר ותיק יהיה במקרה כזה במגרש שאינו צמוד קרקע:

בחלופה הישירה יהיה עם השלמת השיוך כ-76,000 ₪ (תשלום שלא ניתן לדחות יחד עם מע"מ) כולל מיסים ועוד סכום שישולם בעת מכירת הבית (על ידי יורש או החבר אם יעזוב) בסך כ-180,000 ₪. חבר חדש שהתקבל לאחר 2007 ישלם את כל הסכום בלי אפשרות לדחייה.

אם מביאים בחשבון איזון פערי פנימיים ממוצע (עד 100 אלף ₪) כפי שהתקבל במרבית הקיבוצים – התשלום בדוגמה לעיל יהיה 26,000 ₪ מיידי לחבר ותיק במגרש שאינו צמוד קרקע.

ניתן לקחת משכנתא כי יש נכס לשעבד ואין צורך לשלם את הסכומים בבת אחת.

ערך השוק של דירה ממוצעת ישנה ביגור בת 90 מ"ר לפי השוואת נכסים מעסקאות ברשות המיסים – לפחות 1,500,000 ₪ לדירה דומה שהיתה נמכרת היום. 

רווח נטו מוערך לחבר במכירת הנכס לפי הדוגמה לעיל בעסקה שהיתה מתבצעת היום לפי השמאות לדוגמה– מעל 1,000,000 ₪ נטו לדירות קבע ישנות בלול לאחר ניכוי כל התשלומים.