צומת יגור המקום של חברי יגור
שלום לחברים,
למי שיודע ולמי שלא – בשנתיים האחרונות אני מכהן כיו"ר הנהלת חוצות יגור ולאחר קדנציה של שנתיים, המסתיימת באוקטובר הקרוב, החלטתי שאינני ממשיך לקדנציה נוספת מטעמים אישיים של עומס עבודה.
בשנתיים האחרונות עסקה ההנהלה בעיקר באכלוס המתחם (שהיום הוא לראשונה בתפוסה מלאה), עסקת המטרונית, קידום שוכרים, עסקת טופולסקי ומיזמי נדל"ן נוספים שחלקם לא הבשילו. כן עסקה ההנהלה בעניינים השוטפים של התאגיד לרבות החזר ההלוואות שנלקחו בעבר, ייצוב המערכת, תוכניות השקעה ומאזנים וכיו"ב.
בהזדמנות זאת, אני רוצה להגיד תודה גדולה לכל חברי ההנהלה שמשקיעים מזמנם החופשי בהנהלות ערב ארוכות כדי לדון בנושאים שלעיתים אינם ברומו של עולם (לעיתים גם כן…) וכן להודות לתמר ולאורי זמיר על שיתוף הפעולה והניהול השוטף של המתחם מול כל השוכרים בו והאתגרים שעסק כזה מציב, לאלון חגי על מקצועיותו, לגילי אייל על ניהול (בין יתר תפקידיה) של בירוקרטיית התאגיד ולהרן ילין (קודמי בתפקיד) על החפיפה והסיוע בתחילת הדרך וכמובן – תודה לחברי יגור על האמון.
עיסוק בהשכרת חנויות הוא דבר סבוך, לא יציב ונתון לשינויים בשוק ולהחלפות תכופות של שוכרים כידוע. למרות זאת, הצלחנו בכוחות משותפים בשנתיים האחרונות לייצב את המתחם, להגדיל את הכנסות התאגיד ולסיים כל שנה ברווחיות. התאגיד כיום עומד בהחזר הלוואות העבר שלו (אותן הוא עתיד לסיים בעוד כשנתיים), מעביר רווחים ליגור בכל שנה ובשנים הבאות, בעזרת השם כמו שנהוג להגיד בימינו, יידע להחזיר ליגור את השקעות העבר שלה מהעשור הקודם.
לסיום ומאחר והחלטתי זו באה טרם ההצבעה הנוספת בקלפי על עסקת טופולסקי – חשוב לי לציין שאין קשר בין הדברים. כהנהלה אנו שלמים עם מתווה העסקה שאנו מביאים בפני הציבור ולמרות סיום תפקידי אני קורא לחברים (גם אלו שנוטים לא להצביע אם לא מדובר בשינוי אורחות החיים) לבוא ולהצביע בעד העסקה למרות הביקורת שמגיעה גם לאוזניי ולמרות מועד ההצבעה בחודש אוגוסט עמוס החופשות..
בהצלחה למחליפי לו אסייע ככל הנדרש.
יואב שימשי
תודה על העבודה שעשית ובהצלחה
הייתי שמח לשמוע ממך תשובות קונקרטיות לגבי הבעיות שהעלו אחרים כמו עמי קול ואבישי.
רציתי גם לשאול האם נבדק פרוייקט חנה וסע של הרכבת, כלומר הוספת תחנה ליד הסטופ ובניית מגרשי חניה למי שרוצה להגיע נגיד מהקריות ולהשאיר את הרכב. גם תוספת תחנה ביגור יכול לשמש צרכים רבים ולעזור לכולנו.
אלון וגם אני הגבנו באריכות על רוב הטענות שהועלו בעניין באסיפה וחלקם פורסם ביומן וחלק לא. יש דברים שאפשר לכתוב כאן בפומבי ויש דברים שלא מטבע הדברים ורגישות העניין כשאתה במשא ומתן בעסקה מול שותף. אני מציע שגם באנונימיות אבל באופן אישי תשאל שאלות (למשל-מכתב בתא דואר של אלון, של אורי או שלי) וננסה לענות. יש הרבה טעם בביקורת שנשמעה ולא הופתענו ממנה כהנהלה אבל יש טעם רב יותר בשורה התחתונה לדעתנו באישור העסקה כשיש מאחוריה מערכת הסכמית מספקת והכנסה טובה ליגור ובעיקר כשהרשויות הולכות ונוגסות בשטחי הקיבוצים ומה שאפשרי היום לא בטוח כלל שיהיה אפשרי עוד שנתיים שלוש.
לגבי תחנה במטרונית אני לא בטוח שהבנתי את השאלה לגבי הרכבת בה לא עסקנו כלל כהנהלה אבל כן נבחנו תחנות המטרונית ומגרשי החנייה והוצג המתווה כולו לציבור למרות שמדובר בתחילת ביצוע עוד שנה פלוס להערכתי
ממה שעולה פה זה שההצבעה על טופולסקי היא הצבעת אמון, היות ואי אפשר להביא את כל הפרטים, אז או שאני מאמין בצוות הכלכלי ומצביע בעד, או שאני לא מאמין ומצביע נגד, כי אין לי יכולת שיפוט בעצמי.
יש לי אפשרות לבחור בין 2 טעויות, טעות אחת היא להצביע בעד וכל מה שנאמר עי המתנגדים יתגשם, או להצביע נגד ולאבד מקור הכנסה מעולה ליגור.
הייתי שמח לפחות לדעת מה הצפי להכנסה שנתית נטו ל5 השנים הקרובות, ומה רמות הסיכון, אחרת אני מעדיף לעשות את הטעות השניה.
יגור תמיד היה קיבוץ שמרני וזה היה כוחו, לא יוצאים להרפתקאות מסוכנות, הולכים על בטוח, אנחנו חברה שונאת סיכון, וטוב שכך.
הוצגה מצגת מפורטת באסיפה ששודרה גם אבל בשתי מילים:
בתקופת החזר ההלוואה הבנקאית (הליווי הפיננסי) שתלוי כמה תימשך לפי פריסת ההלוואה ועם סיום ההחזר לטופולסקי (שהוא שם את כל הכסף ה"חי" ולא יגור) ועברו לחוצות יגור כ-600 אלף שח לשנה. מסיום ההחזר לבנק הצפי הוא 1.5-2.5 מיליון שח לשנה לחוצות יגור.
צריך להבהיר שכדאיות העסקה אינה מוטלת בספק גם מבחינת הספקנים והמתנגדים (הטענות הן לגיטימיות אבל רובן המוחלט הן לאופיו של השותף והתנהלותו עד היום מול יגור) לאור העובדה שאין כסף שיגור או חוצות שמים אלא רק טופולסקי ויש הלוואה שלוקח התאגיד המשותף (לחוצות ולטופולסקי) שגם היא לא תערב את יגור אלא תשועבד הקרקע ולכל היותר תהיה ערבות של אחי"ג. זאת מטרת מסף הפרדת התאגידים במסגרת התאגוד של יגור – הגנה על הקיבוץ.
אם תקרא את חוזה הבינים תבין שהשנים הראשונות עד עשר זה הזמן שיגור על תאגידי ומיזמיה בנדון תחזיר ההלוואה שלקחה מטופו לסקי ומהבנקים והשאר תלוי כמה שטח פתוח וכמה סגור ישכור טופולסקי ויגור אומי שתמצא לנכון להשכיר לו. זה בנוסף לאישיותו הבעייתית של השותף מפנה אותנו לאופציות אחרות אולי עם תשואה יותר נמוכה אבל עם שותף אמין יותר שזה לכשעצמו הרבה כסף בהתחשב בארועי ההשתלטות של השותף הפוטנציאלי ובלי צורך כחלק מההסכם להשכיר לו את מתחם סינגל לעוד 10שנים ולהפוך את המסלול בין שני האתרים לדרך יסורים לחברי יגור
לכל המתעניינים בנושא
בקשו לראות את ההסכם בין הצדדים שמחייב אשור האסיפה
ממה שאני מבין, 10 שנים יגור לא תראה שקל. זה שיגור נותנת קרקע ולא כסף חי, זה לא רלוונטי, גם קרקע שווה כסף. אם היית אומר לי שמשנה ראשונה מקבלים לפחות 1.5 מיליון שקל הייתי מצביע בעד למרות כל אי הנוחות שהפרוייקט עלול לגרום לנו.אבל פרוייקט שרק עוד 10 שנים יניב, נראה לי עסקה לא מוצלחת.
אתה מבין לא נכון או מבין נכון ומטעה. ההצעה כולל התוכנית העסקית פורטה באסיפה ובדפים לציבור וגם בתשובות מעלה. יגור באמצעות חוצות יגור תראה כסף גם בשנים הראשונות הוא פשוט יהיה בסדרי גודל של מאות אלפי שח לשנה ולא של 2 מיליון שח שהה כפי שיהיה מסיום הליווי הפיננסי.
לגבי העמדת הקרקע-העלות שלה היא הערך החלופי שהיא מניבה כיום וזה מעט. מעט מאוד.
לגבי הסיכונים שאבישי עמד עליהם-הסברנו ביתר פירוט באסיפות ובדפים. אין עסקה עם אפס סיכונים אבל ביחס לתשואה ולסיכויי העסקה הסיכונים בה מבחינה כלכלית נמוכים מאוד ואינם דורשים כפי שאכן ציין אבישי הבאת כסף מהבית מיגור. אין כזה ולכן לא מוצע להשקיע כזה.
לסיכום-כבר אמרתי ואני אומר שוב שלדעתי זו אכן הצבעת אמון בהנהלות ובמנהלים שדנו ואישרו עסקה זו . לחברים קשה לרדת לפרטי תוכנית עסקית. את חלקם זה לא מעניין וחלקם לא יכול להקדיש לזה די זמן. לשם זה נבחרו ההנהלות המקצועיות ואם בוחרים בהן צריך לתת להן גיבוי לעשות את הטוב ביותר שהן יודעות.
יגור גם מעמידה כסף. נכון לא שלה אבל קבלת הלוואה מטופולסקי ומהבנקים והצורך בהחזרתם כולל ריבית הוא התחייבות כספית כמו להביא כסף מהבית ושלא יספרו לכם שיגור לא מביאה כסף+ קרקע
תמורה תראה לאחר כל תשלומי ההון האלו והכל תלוי כמה שטח ישכרו משום שדרישות טופולסקי בעינין זה צנועות והוא צריך בעיקר שטח פתוח בעלות סהכ 5 שח למ״ר לעומת בנוי 30 שח/מ״ר
זה בנוסף לאישיותו של השותף והפעולות הבלתי צפויות שלו בנוסף ל 10 שנים נוספות בסינגל כולל שטחים פתוחים שישארו (קראו החוזה)
אני חוזר על שאלה ובקשה בצידה שהעליתי בחצר יגור לפני מספר ימים:
האם בין המעורבים בתהליך שקדם לאסיפה (חברי וועד אחי"ג למשל) היו גם כאלו שהסתייגו מחתימת ההסכם עם טופולסקי?
אם כן – בקשתי היא שיובאו גם דעותיהם לפני החברים, עדיף בשם עצמם.
אני מעריך את זה שמובילי המהלך מוכנים לפרט ולענות כל שאלה, כולל כאלו שיישאלו באופן פרטי, אבל חשוב לשמוע גם את אלו שהיו מעורבים בתהליך והחושבים אחרת.
ואם כולם תמכו בהסכם פה אחד – אנא ספרו לנו גם זאת.
לא אגיב בשם חברי הנהלת חוצות שיכולים להגיב אם יירצו ואני לא דובר של אף אחד. כן חשוב לציין שההנהלה שניהלה מספר דיונים ארוכים השנה על הפרוייקט. היו הרבה שאלות ודיונים ארוכים. עיקר העיסוק מטבע הדברים היה בזהות השותף, מהותה הכלכלית של העסקה והחלופות לקרקע אם קיימות. התמיכה בסיום הדיונים היתה פה אחד מבחינת הנהלת חוצות בעת אישור העסקה להעברה לאסיפת יגור.
יואב אתה ממשיך להטעות את הציבור מבלי שתציג נתון אחד שיאשש את שאתה כותב על ״הרווחים העצומים״שיהיו מהפרויקט אם 20 ומשהו דונם בנויים יושכרו ב30 שח למטר אבל לא הייתי מתייחס אלמלא אתה מצטט אותי לא נכון ובכך גם מטעה את הציבור אני כתבתי שגם לקיחת הלוואה והחזרתה כולל הריבית היא כסף שאנחנו מכניסים לפרויקט מספיק עם זריית החול בעיני הציבור.
אבישי – מציע לך לנשום עמוק ולא להאשים מנהלים בניסיון להטעות את הציבור. הבנו שאתה נגד העסקה ופועל לשכנע להצביע נגדה. זה לגיטימי. לא לגיטימי להאשים אחרים בהטעיית הציבור.
איזה נתון אתה רוצה שיוצג כאשר מדובר בתוכנית עסקית? הפרוייקט טרם התרחש ולכן כל הנתונים והחישובים הם בטבלאות הרגישות של הפרוייקט על הנייר. אני מבין שאתה חולק עליהן וחושב שכולנו טועים וגם זה בסדר. אבל הן מציגות נתונים ברורים לפיה ליגור באמצעות חוצות יהיו רווחים הרבה לפני החזר ההלוואה לבנק בסדרי גודל של מאות אלפים בשנה ולאחר סיום הליווי הפיננסי של 1.5-2.5 מיליון שח בשנה.
לקיחת ההלוואה לא נעשית ע"י יגור וגם לא ע"י חוצות יגור. ההלוואה כולה נלקחת עי התאגיד המשותף שלחוצות יגור רק חמישים אחוז בו וטופולסקי הוא שמביא כסף חי מהבית. יגור, ועל זה אין ולא יכול להיות חולק, לא מביאה כסף מהבית אלא מסכנת במקרה הגרוע ביותר את הקרקע שעומדת כשעבוד לטובת ההלוואה. זה אכן סיכון ואין סיכוי בלי סיכון אבל הערך החליפי של הכסף שמביאה כיום הקרקע נמוך ביותר וסביר, על פי עצת כל המומחים, שעוד מספר שנים לאור החלטות רמ"י לא נוכל לעשות גם עסקאות מהסוג שמוצע כאן.
טול קורה, נהל דיון ענייני על עובדות וטענות ואל תמהר להאשים את כל מי שחושב אחרת ממך שהוא מטעה, משקר ומסלף. תתנגד, תשכנע, אבל תעשה זה עם כבוד למי שעסקו בעסקה הזאת הרבה לפני ששמעת עליה וגם היות מתייצבים מאחוריה.
לסיום – קורא לכל החברים שמתלבטים ולא רוצים להחליט לפי שמועות ודיבורים או טוקבקים אנונומיים באתר לעשות אחת משתיים – לתמוך בהנהלות שנבחרו ולתת בהן אמון ולהצביע בעד הפרויקט או לחלופין – לבקש לראות בעצמם ללא מתווכים ופרשנויות את התוכנית העסקית ואת המצגת של מבנה הפרוייקט המוצע. אין כאן שום דבר אישי חוץ מניסיון שנשקל בכובד ראש איך להגדיל את יכולות יגור להביא מזומנים בעתיד תוך לקיחת סיכון שקול ומדוד ולא השקעה בכספים שאין לנו להשקיע.
מאחר וזו תגובתי האחרונה כאן לזמן הקרוב לאור עיסוקים נוספים לצערי – אני מנצל אותה גם להבהיר לאור דיבורים ששמעתי שאין לסיום כהונתי בסוף הקדנציה הנוכחית שום קשר לעסקה הזאת והסיבות לסיום הן אלו שכתבתי בפוסט הראשי – חוסר זמן פנוי.
המשך דיון למתעניינים – מוזמנים לפנות באופן אישי לכל אחד מן העוסקים בעניין.
בהצלחה לכולנו
שלמה שלום
ההחלטות התקבלו פה אחד
של מי הפה ?הפוך והפוך בה
יואב שלום
איני רוצה לחזור על דברי אבל בקיצור כאשר מישהו אומר שיגור או מי מתאגידיה אינו מביא כסף מהבית היא הטעיה משום שלקיחת הלוואה הופכת להיות הכסף שלך זה שאתה צריך להחזירה ועוד להוסיף ריבית ולשעבד נגדה את הקרקע (פעמיים אגב כפי מופיע בחוזה) ולא משנה מי הוא המחזיר כי בסופו יגור האחראית והיא גם בין החותמים על החוזה.
כמי שהיה (וגם בינתים) יו״ר חוצות אתה יודע שבסוף יגור אחראית להלוואות ומקבלת שטרי חוב מתאגידיה כאשר חוצות יגור אינה יכולה לשלם שכירות.
אני בנסיבות אלו תומך בהסכם לפיתוח מערב לגין אלא בכזה שעם מעט סיכון ושותף יותר מבטיח מזה שאתם בחרתם ולא לחינם שלחתם אותו להפגש איתי לצורך שיכנוע שאין טוב ממנו.
לכן במקום להפגע מה שלא עשיתי תסביר לציבור את המונחים מה זה כסף חי ובמה הוא שונה מהלוואה שזה מה שניסיתי להסביר בסך הכל ואת זה עשיתי לאחר שקיבלתי עצתך ונשמתי עמוק.