מאמר תשובות בעקבות שאלות חברים בנושא השיוך – עופר אדר, פרוייקטור השיוך

לקראת תחילת תהליך החתימות של המשפחות על הסכמי הסימון עלו באתר מספר שאלו והרהורים.

בדברים הבאים אנסה לענות על מרבית הדברים.

אנחנו מתקדמים בתהליך ומטבע הדברים עולות שאלות רבות על שולחננו. אנסה לענות על מרביתן.

תמונת מצב – נכון למועד כתיבת שורות אלו נפגש צוות התכנון עם כ 150 משפחות הגרות בשכונות  המשתלה והכביש. החל מהשבוע הבא יתווספו לפגישות גם משפחות משכונות הסילו והבאר. אנחנו רוצים לסיים עד סוף ינואר את הפגישות עם המשפחות הגרות במשתלה ובכביש ולהמשיך לשכונות שבצד הדרומי של הקיבוץ.

במקביל אנחנו מתחילים להחתים על הסכמי סימון מגרש את המשפחות שכבר היו בשיחות עם הצוות התכנוני וחתמו על סיכום השיחה. לשיחות אלו מוזמנות גם משפחות שהחליטו שהן מוותרות על המפגש עם צוות התכנון. הסכם סימון המגרש הוא הסכם מצומצם מאוד ופשוט מאוד. ההסכם הוא בין כל משפחה לבין הקיבוץ. הוא אומר שאם וכאשר ישלים הקיבוץ את תהליך שיוך הדירות המגרש בו גרה המשפחה ישויך לה.

שימו לב שההסכם מדבר על סימון המגרש !! לא על סימון דירה. וזאת משום שההסכם מדווח למיסוי מקרקעין, אשר אינם מכירים מציאות של נכס (דירה) המנותק מהמקרקעין עליו הוא מצוי, ולכן אנו מדווחים על מתן זכות לקבלת זכות עתידית לשיוך במגרש או בחלקו ככל ומדובר במגרש משותף (כמו במרבית המגרשים ביגור).

זה אינו הסכם השיוך שייחתם בעתיד מול הקיבוץ וזהו אינו הסכם החכירה שייחתם בעתיד מול רמ"י.

אין בחתימת ההסכם בשלב הזה להעניק זכויות במגרש או בדירה, וזכויות החברים בדירות המגורים יהיו בהתאם להחלטות שיתקבלו בהמשך.

השינוי היחיד שייגרם בעקבות החתימה על ההסכם והדיווח למיסוי מקרקעין הוא לזכות המשפחה תרשם עסקה ביחס לקבלת זכות עתידית במגרש (או בחלקו במגרשים משותפים).

מכיוון והחתימה על ההסכם מייצרת עסקת מקרקעין, ביטולה בשלב מאוחר יותר, הוא סבוך ובעייתי, וכל ניסיון לבצע שינויים בשלב מאוחר יותר ייתכן ולא יתאפשר או לחילופין יתאפשר בעלויות גבוהות מאוד.

את עלויות המיסוי הנגזרות מהסכם זה משלם הקיבוץ, כאשר החברים לא יישאו בתשלום כלשהו, למעט משפחות להן קיימת דירה נוספת.

אנחנו רוצים לחזור ולהדגיש, משפחה שאינה בטוחה עדיין שהיא מעוניינת בסימון המגרש, עדיף שלא תחתום בשלב זה על ההסכם. וכמובן כל מי שמרגיש כך מוזמן לדבר אתי.

אני נשאל כמה שאלות:

למה מובילי השיוך ממהרים ? מחירי הנדל"ן בכל הארץ עולים באופן מהיר יחסית, אחת המטרות שאני רואה לנגד עיני היא לקדם את התהליך כך שנקטין ככל הניתן את הפגיעה מעליית מחירים זו.

האם הרוחב של רצועות הדרך ישפיע על אופי השכונה ?  רצועת הדרך היא הגדרה תכנונית הלוקחת בחשבון מספר דברים – החלק עליו הולכים או נוסעים עם רכב רך, מקום שבו ניתן יהיה לרכז את כל התשתיות של השכונה (ביוב, מים, חשמל, תקשורת, תאורה ועוד) והחלק נופי. נכון להיום אנחנו מתווים את הרצועות בהתאם לתקנות ולנדרש. בהמשך הדרך וועדת התכנון של הקיבוץ תחליט מה תהיה רוחב המדרכה, איפה יעברו התשתיות ואיך תראה כל רצועת הדרך.

מה היא נקודת הסיום של התהליך ומה סדר החתימות ? נקודת הסיום היא שלכלל חברות וחברי יגור משוייכת דירה, והחברים חתומים על הסכם חכירה מול רמ"י. לנקודה זו נוכל להגיע רק בדרך של השלמת התנאים הנדרשים לכלל החברים בהתאם לדרישות רמ"י והדרישות שלנו.

איך מסמנים את הדירות לכולם ? קיבלנו שתי החלטות שעוסקות בסימון הדירות. הראשונה הייתה הסדר הזיקה. בהסדר זה קבענו את סדר הפעולות בין מי שגר בדירות קבע למי שגר בדירות מעבר או אין לו כרגע דירה. ההסדר אומר שקודם כל נסיים את תהליך הסימון למשפחות שגרות בדירות הקבע ,לאחר מכן נטפל במשפחות הגרות בדירות מעבר ובהמשך באלו שאין להם דירה. לכן היום אנחנו מטפלים במשפחות שבדירות הקבע, אני מקווה שנגיע לטפל במשפחות הגרות בדירות המעבר באביב הקרוב. בכל מקרה המהלך הסופי של החתימה על הסכמים עם רמ"י יהיה רק לאחר שנסמן מגרשים לכלל החברות והחברים הזכאיים.ות.

מה המשמעות של מגרש משותף ? נושא כבד ומורכב ואנחנו נביא אותו להסבר ודיון בחודשים הקרובים.

הצגה, הסבר ואישור התב"ע – צוות התכנון הכין את התכנון של השיוך כולל תב"ע. סבב הפגישות עם החברים נועד לשמוע את הערות הציבור. במרוצת הסבב ואחריו אנחנו מתקנים ומטמיעים חלק מהערות החברים. במקביל אנחנו בוחנים ביחד עם הייעוץ המשפטי והשמאי שלנו מה היא הדרך הנכונה להגיש את התב"ע. לאחר שנסיים את הסבב ונטמיע את ההערות נציג את התב"ע לציבור ובמידת הצורך גם נאשר אותה.

את כל האופרציה הזו של ארגון המפגשים עם הצוות התכנוני ובהמשך עם הצוות המשפטי לקחה על עצמה רוחיק. אני רוצה להודות לה על הארגון והסדר המופתיים.